מעודכן ל-02/2021

השקעה בנדל"ן הפכה לפופולרית מאוד בעשור האחרון – פעם, זה היה די נדיר למצוא משפחות שיש להם יותר מדירה אחת, היום זה אולי לא נפוץ מאוד, אבל זה בהחלט קיים, וזה הולך וצובר תאוצה. על פי נתוני האוצר לאחד מכל חמישה ישראלים יש דירה להשקעה.

דירות להשקעה הפכו אטרקטיביות מאוד בשנים האחרונות במקביל לתשואה האפסית שניתן לקבל באפיקים הסולידיים – דירות נתפסות ככנכס יציב ובטוח השומר על ערכו ולרוב אפילו משיג תשואה ריאלית כשבנוסף דמי השכירות של השוכרים מבטאים תשואה של כמה אחוזים טובים – מעל מה שניתן לקבל בפיקדונות ובאפיקים הסולידיים. כלומר, התפיסה היא שדירה גם שמביחה (מחירי הדירות עולים) וגם מייצרת תשואה (דמי שכירות). כאן – במחשבון מחירי הדירות, תוכלו לבדוק בכמה עלו מחירי הדירות בשנים האחרונות.

על רקע זה, המגמה של רכישת דירה להשקעה צברה תאוצה במקביל לירידה בריבית, אבל זה לא כל כך פשוט – איפה להשקיע? בכמה לקנות? האם יש מימון/ משכנתא? מה המיסים בעת רכישת דירה להשקעה (מס רכישה משמעותית גבוה על דירות להשקעה! – במחשבון מס הרכישה תוכלו לבדוק, עד כמה המס משמעותי – לפעמים זה יכול לפגוע לגמרי בכלכליות של העסקה – אבל לרוב לא! ) . כאן, ננסה לספק מענה לשאלות בנושא. נתחיל בכך, שדירות להשקעה יכולות להיות אלטרנטיבה לכאלה שרוצים כמה אלפי שקלים לחודש כתוספת לפנסיה, אם כי, יש כאלו שעושים זאת בגדול וממנפים את הונם דרך הלוואות ומשכנתאות לרכישת מס גדול של דירות.

מחשבון משכנתא

רוב ההשקעות בנדל"ן הן עצמיות ועצמאיות, אך כיום ניתן גם להצטרף לקרנות נדל"ן (קרנות ריט ואחרות) המשקיעות בנכסים מניבים, בתמ"א 38, או בדיור מוגן – שם התשואות יחסית אטרקטיביות .

גם השקעות בנדל"ן בחו"ל הפכו להיות פופולאריות עבור ישראלים רבים – בעיקר בארה"ב ובמדינות במזרח אירופה, אך לא רק שם. יש לא מעט סיפורים על מי שהתחילו בדירה אחת, והיום מחזיקים במספר רב של דירות – אולי זה יקרה גם לכם? מי יודע?

לצד רכישת דירה להשקעה ניתן להשקיע גם בקרנות ריט שמשקיעות בדירות למגורים. אבל, בארץ בינתיים אין קרנות כאלו (אם כי צוי שבמהלך 2016 ייכנסו קרנות כאלו על רקע הקלה במיסוי מס רכישה). קרנות ריט שמשקיעות בדירות למגורים קיימות בחו"ל, כך שאם אתם "נעולים" על השקעה בדירות למגורים בארץ, קרנות הריט המקומיות לא מהות בשבילכם אלטרנטיבה. בארץ, אגב, קיימות קרנות ריט בתחום הנדל"ן המסחרי/ עסקי – הקרנות ריט 1 וסלע קפיטל שמניותיהן נסחרות בבורסה. כאן, תוכלו להרחיב על קרנות הריט. מעבר לכך, קרנות ריט למגורים החלו לפעול אך על רקע התשואה הנמוכה שהן מייצרות, העניין בהן בשלב זה מועט.

 ממה מרוויח המשקיע בנדל"ן?

משקיע בנדל"ן, מכל סוג שהוא, מרוויח מהתשואה על ההשקעה ברכישת הנכס; התשואה יכולה להיות – רווח הון מעליית ערך הנכס מאז רכש אותו ועד שמכר אותו. ואם מדובר בנכס מניב, ישנה תשואה נוספת המתקבלת מדמי שכירות שמקבל בעל הנכס מהשכרתו. רכישת דירה להשקעה התבררה בשנים האחרונות כרווחית במיוחד כשמעבר לתשואה השוטפת (דמי שכירות), ערך הדירה הושבח.

איך קונים דירות להשקעה?

בין השנים 2009 ל-2015 התייקרו הדירות בישראל בכ-80% בממוצע. בין הערים הגדולות הובילה חיפה את ההתייקרות עם מעל 100%; באר שבע במקום השני עם הכפלה של ערך הדירה, תל-אביב עם קרוב להכפלה, ובירושלים עלו מחירי הדירות ב-6 השנים הללו בקרוב ל-70%. מתחילת השנה המשיכו מחירי הדירות לעלות.

מחירי השכירות של דירות עלו באותה תקופה בכ-50% בממוצע, בעיקר במרכז הארץ. אגב, ההבדל בין עליית מחיר הדירה לעליית שכר הדירה, מלמד בעיקר על ירידה בתשואה על דירות, וזה במקביל לירידה בתשואות הנדרשות בשווקים הפיננסים, על רקע הירידה בריבית. בחישוב גס, אם המחירים עלו פי שתיים מעליית שכר הדירה, הרי שהתשואה הגלומה בהשכרה ירדה בחצי. אז כן, כולם מתלוננים על עליית מחירי הדירות ומתלוננים גם על שכר הדירה הגבוה, אבל באופן יחסי – שכר הדירה נמוך! כאשר הריבית תחזור לעלות, השכירות בהתאמה תעלה!

( כאן תוכלו לחשב את העלייה במחירי הדירות ואת העלייה במחירי השכירות )

איך מחשבים תשואה מדירה מושכרת?

מכפילים את דמי השכירות המתקבלים בחודש ב-12 ומקבלים את דמי השכירות השנתיים. סכום זה אנחנו מחלקים במחיר קניית הנכס ומקבלים את התשואה. כמובן, שאם הנכס נקנה ברובו בהלוואת משכנתא, אז התשואה הנ"ל מתייחסת להון העצמי שהשקעתם, ולגבי השאר – יש לקזז מהתשואה השנתית את ריבית המשכנתא השנתית על החלק היחסי של ההלוואה מסך ההשקעה. אגב, תשואה סבירה היא 3%-4% נטו לשנה ו-5% נחשבת לתשואה "טובה". מחשבון תשואה

לדוגמה – קניתם דירה ב-1 מיליון שקל בהון עצמי ואתם משכירים אותה תמורת 3,000 שקל בחודש. דמי השכירות השנתיים המתקבלים מהשכרת הדירה יהיו 36 אלף שקל המחולקים ל-1 מיליון שקל – התשואה המתקבלת היא 3.6% לשנה. מדובר בתשואה ברוטו (ראה בהמשך – מיסוי והוצאות נוספות. התשואה נטו קטנה בשליש, פחות או יותר. שיעורי התשואה כמובן משתנים ממקום למקום – למשל, משקיע הרוכש דירה בתל אביב נהנה לרוב מתשואה ברוטו של כ-3%, אך יזכה לתשואה נטו הנמוכה מ-2% עבור הדירה; משקיע בחיפה למשל הרוכש לפי תשואה של 4%, יצטרך לבחון את כדאיות העסקה האמיתית לפי שיעורי תשואה שנתיים של כ-2.6% בלבד.

התשואות כאן הם ברוטו לפני מיסים, אבל מתברר שהרוב הגדול של המשכירים לא משלם מס – הוא פטור , וזו אחת הסיבות שהפכה את ההשקעה בדירות לכל כך אטרקטיבית. בעוד שבשוק ההון, משלמים מס על רווחים מנכסים פיננסים, על דירות לרוב פרקטית לא משלמים, וגם אם משלמים אז המסז הוא נמוך. תוכלו להרחיב במדריך מס על השכרת דירה וכאן – במחשבון, תוכלו לחשב את המס על השכרת הדירה ולמצוא את המסלול המתאים לכם (לרוב כאמור מס אפס)

רצוי הון עצמי גבוה (אבל, דווקא עם מינוף, פוטנציאל התשואה גדול יותר) 

ואם רכשתם את הדירה באמצעות הלוואת משכנתא, כשההון העצמי שלכם הסתכם ב-30% (300 אלף שקל), והשאר (700 אלף שקל) מומן באמצעות משכנתא שרובה בריבית שנתית קבועה (בנק ישראל מגביל את את מסלול ריבית הפריים לשליש מגובה ההלוואה) של 2% ל-30 שנה, הרי התשואה השנתית מהשכרת הדירה תקטן בהתאם לכ-2% לשנה בממוצע. שימו לב – רבים חושבים לרכוש דירה להשקעה באמצעות הלוואת משכנתא לטווח מאד ארוך, ומשוכנעים שדמי השכירות יכסו את החזר המשכנתא ועוד יישאר עודף לטובת הכנסות המשפחה. זה נכון לשנים הראשונות, אחר כך החזר המשכנתא עולה, יותר מדמי השכירות בוודאות, והעודף נשחק ונעלם. לכן, אם אתם קונים דירה להשקעה כנכס מניב, עדיף שתעשו את זה עם הון עצמי כמה שיותר גבוה.

ואולם, עיקר התשואה בדירה להשקעה מגיע מהפער בין מחיר המכירה למחיר הרכישה (גם כאן צריך לקחת בחשבון הוצאות מיסוי ועוד. ראה בהמשך). אין לדעת מתי תיבלם עליית מחירי הדירות בארץ, אם כי מומחים לנדל"ן סבורים שדירות בישראל הן מוצר במחסור תמידי וביקוש קשיח, ולכן לא צפויה ירידת מחירים. בכל מקרה, תמיד ניתן למצוא את העיר, האזור בו המחירים נמוכים עדיין וצפויה בו עליית מחירים. כיום, גם הריבית הנמוכה יוצרת הזדמנות לרכוש נכס להשקעה עם הון עצמי נמוך. כאן, תוכלו לקרוא על כמה הון עצמי תצטרכו לרכישת דירה, וכאן תוכלו לקבל מידע מעודכן על ריבית המשכנתא.

הפרמטרים החשובים לרכישת דירה להשקעה

– מחיר הדירה

אומרים שכבר "אין מציאות בשוק", אבל האמת היא שאם מחפשים היטב, תמיד ניתן למצוא "מציאות". הכוונה ב"מציאות" היא – דירות במחיר זול, שבהשבחה קלה שלהן אפשר להרוויח עליהן עשרות אחוזים; דירות ישנות בשכונות מוזנחות שעומדות לפני תכניות השבחה כמו תמ"א 38 או פינוי- בינוי; דירות על הנייר באזור מתפתח ועוד.

וכאן, חשדוב להדגיש כי המחיר שאתם "רואים" הוא לא המחיר הסופי – צריך לקחת בחשבון את השינויים (תוספות) בתשלומים באם מחיר הרכישה צמוד למדד (מדד תשומות הבנייה או מדד המחירים לצרכן), צריך לקחת בחשבון את ההוצאות בגין משכנתא (ריבית המשכנתא המצטברת היא הוצאה שוטפת שמייקרת בעצם את מחיר הדירה ) וצריך לקחת בחשבון אצ מס הרכישה הגובה על משקיעים.

מחשבון מס רכישה

אז איפה מחפשים?

כמו בכל חיפוש דירות למכירה יש לוחות דירות ברשת האינטרנט כמו יד 2, WinWin, הומלס וכד', שלטים על דירות, חברים ועוד. על כל נכס ניתן לקבל אינפורמציה מקיפה על עסקאות שנעשו באזור באתר רשות המסים. להלן קישור לאתר – https://taxes.gov.il/Services/pages/MeidaNadlan.aspx

שימו לב למודעות ישנות באינטרנט ובעיתונות, שמתפרסמות כבר הרבה זמן – מאחוריהן יכול להיות מוכר עייף ומיואש, ממנו תוכלו אולי להוציא מחיר מציאה.

מתווכים – כאלה שמתמחים בדירות להשקעה, כי הם יבינו מייד שאתם מחפשים תשואה. מתווכים שעובדים עם רוכשי דירות לשימוש עצמי מתעסקים בדירות במחירים גבוהים בדרך כלל. חפשו מתווכים מבוגרים וותיקים עם משרד קטן בשכונה בה אתם מתעניינים – אלה מכירים כמעט כל דירה בשכונה, ועשויים לספק לכם מציאות אמיתיות.

– לא לשכוח את ההוצאות שמסביב

דירה להשקעה גוררת הוצאות שאותן יש להוסיף לעלות הכוללת, ולעתים משקיעים שוכחים להביא אותן בחשבון.

ניקח לדוגמה דירה במרכז הארץ שמשקיע רכש תמורת 1.8 מיליון שקל בתל אביב. על המחיר הזה צריך להוסיף מס רכישה בשיעור 8% שזה תוספת של 144 אלף שקל – הגענו ל-1.944 מיליון שקל; שכ"ט עו"ד (ניקח את המינימום שזה חצי אחוז – כלומר, תוסיפו עוד 9,000 שקל פלוס מע"מ (1,620 שקל)ותגיעו ל-1.955 מיליון שקל. אם נעזרתם במתווך תוסיפו עוד 1.5% בממוצע פלוס מע"מ – שזה כ-32 אלף שקל. הגעתם ל-1.987 מיליון שקל. אם הדירה דורשת שיפוץ, הרי ששיפוץ מינימלי דורש השקעה של כ-50 אלף שקל, הגענו ל-2.037 מיליון שקל. אם אתם לוקחים משכנתא יש לכם הוצאות נוספות על פתיחת תיק בבנק, דו"ח שמאות וכו', ואתם יכולים להגיע בקלות ל-2.08 מיליון שקל, שזו העלות האמיתית של רכישת הדירה "שמחירה" 1.8 מיליון שקל.

גם במימוש הנכס יש עלויות שצריך לקחת בחשבון כמו דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, ועוד הוצאות בלתי צפויות כמו שיפוץ קל נוסף של הדירה וכד' ותוסיפו עוד 50-60 אלף שקל להשקעה שלכם בדירה בפועל ותגיעו ל-2.140 מיליון שקל. כלומר, מראש השקעתם כ-20% יותר על מחיר הדירה, ורק אם תצליחו למכור אותה ברווח גדול מ-20% – תרוויחו עליה.

– מיסוי על דירות להשקעה

מס רכישה – 8% בעת רכישת הדירה על סכום של עד 4.9 מיליון שקל (לדירה שנייה). מעל סכום זה מס הרכישה הוא 10% (על ההפרש בין מחיר הדירה לכ-4.9 מיליון שקל). מס רכישה משתנה אחת לשנה (מתעדכן בהתאם לעליית המחירים) כשמעבר לכך, מס רכישה משתנה יחסית הרבה כך שכדאי מאוד להתעדכן באופן שוטף. כאן, תוכלו לבקר במדריך מס הרכישה, וכאן תוכלו לחשב את חבות מס הרכישה (מחשבון מס רכישה).

כשאתם רוכשים דירה להשקעה בפרט ודירה בכלל, למיסוי יש השלכות גדולות ולחשיבה ולתכנון יש חשיבות מכרעת. אתם צרייכם לחשוב כבר בעת הרכישה על המיסוי השוטף (משכירות) ועל המיסוי במכירה (מס שבח). כדאי להתעדכן בכל מקורות המידע, מול רשויות המס, וגם עם מומחים. זה יכול להיות שווה הרבה כסף. מסתבר שיש חשיבות מיסויית לשאלות כמו איך אתם רוכשים? באופן פרטי, דרך חברה? באיזה מסלול מס אתם בוחרים (יש שלושה – מיד הרחבה) כאשר אתם משכירים את הנכס, ואיך אתם מתזמנים ומגדיירם את המימושים של הדירות כדי למזער את מס השבח.

מס שבח – אם זו לא דירת מגורים יחידה שלכם, אתם חשופים למס שבח בעת מכירת הנכס בשיעור של 25% על הרווח שבין מחיר המכירה למחיר הקנייה. ניתן לקבל פטורים והנחות ממס שבח (ראה מדריך בנושא מס שבח באתר זה), ובכלל – חשוב כאמור להבין עוד לפני חתימה על מכירה את השלכות המס ולברר אם ניתן לחסוך בהם. מס שבח הוא מס לא פשוט לחישוב ויש בו הרבה פינות נסתרות שהבנתם יכולה לעזור לכם. לדוגמה – אתם יכולים להוסיף את העלויות בעת רכישת הדירה לעלויות הדירה – דמי תיווך, עלויות עורך דין, מס רכישה, הן חלק אינטגרלי מעלות הרכישה הכוללת, ולכן הוספה שלהם תגרום לכם להקטנת החבות. גם הוצאות בעת המכירה מוכרות, וגם הוצאות במהלך האחזקה, בעיקר הוצאות בגין שיפוץ. פרוט והרחבה על ההוצאות האלו ועוד – במדריך מס שבח. כאן, תוכלו לחשב (חישוב ראשוני) את מס השבח החל עליכם בעת מימוש הדירה.

הכנסה מהשכרה של דירת מגורים חייבת במס! החל מסכום מסוים (כ-5.1 אלף שקל בחודש- הסכום מתעדכן אחת לשנה). קיימים שלושה מסלולי מיסוי להכנסה משכר דירה מדירת מגורים. ניתן לבחור בין המסלולים. כאמור המס בפועל לרוב הוא אפס – במדריך מס על שכר דירה תוכלו להרחיב בנושא, ובמחשבון מס שכר דירה תוכלו לחשב את המס המינימלי שעליכם לשלם (אם בכלל)

מסלול הרגיל – לפיו הכנסה משכירות תתווסף לכל הכנסה חייבת אחרת כגון שכר, והסך הכל יחויב בשיעורי מס רגילים בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק. במסלול זה, מותר לנכות פחת (בלאי של הדירה, אינפלציה) והוצאות שוטפות. מסלול מס מופחת – הבוחר במסלול זה יחויב בתשלום מס בשיעור 10% בלבד מסך דמי השכירות. במסלול זה לא יותרו בניכוי הוצאות שונות לרבות ניכוי פחת.

מסלול פטור – התנאים המאפשרים פטור מלא ממס הכנסה על דמי שכירות חלים על: דירה המשמשת רק למגורים – המשכיר צריך לקבל הצהרה כתובה של השוכר, כי הדירה משמשת אותו למגורים בלבד, או שיהיה בידו הסכם שכירות שבו מוסכם כי הדירה נועדה לשימוש למגורים בלבד; הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר; היא מושכרת לשוכר יחיד או לחבר בני אדם. כאמור, שכר דירה שאינו עולה על כ-5.1 אלף שקל בחודש, פטור ממס. שכר דירה אשר עולה על פעמיים סכום זה – 10.2 אלף שקל, חייב בתשלום מס מלא, ללא כל פטור. שכר דירה אשר עולה על 5.1 אלף שקל אך פחות מ-10.2 אלף שקל בחודש, מקבל פטור חלקי. שכר דירה מעבר ל-10.2 אלף שקל בחודש יחויב במס לפי המסלול הרגיל ובהתאם לגיל הנישום (מעל גיל 60 דרגת המס נמוכה יותר מזו שגילו פחות משישים). כמו כן, גם במסלול זה לא יוכרו הוצאות ופחת בניכוי.

לסיכום, האפשרויות השונות של המסלולים מאפשרות גמישות בתשלומי המס, ומי שבבעלותו מספר דירות יכול לדווח לכל דירה במסלול אחר. עם זאת, עניין המס מורכב ומחייב אתכם להכרה והבנה של כל המסלולים – צריך, אם אתם לא מרגיישם בטוחים ומעודכנים עד הסוף, להתייעץ . כאן, יש מדריך – כמה מס תשלמו על השכרת דירה למגורים? שיכול לשמש אתכם, וכאן, יש את התוכנית של האוצר – מס על בעלי דירות (מס על בעלי 3 דירות ומעלה), שהיא בעצם סוג של מס נוסף על השכרת דירה.

• מה עוד לקחת בחשבון בעת השכרת דירה

רוב המשקיעים בדירות להשכרה אינם לוקחים בחשבון, לפחות בעת החישוב הבסיסי, את ה"תקופות הריקות" – התקופות בין שוכרים, בהן הדירה עומדת ריקה. אם למשל מדובר בחודש בשנה (לרוב מדובר בחודש בשלוש שנים) בה המשכיר צריך לשאת בתשלום הארנונה וועד הבית, ואולי הוא משקיע בתחזוקת הדירה במשך השכירות, ומשפץ קצת לקראת השוכר הבא, ואולי גם משקיע בעמלה למתווך שימצא לו שוכר חדש. את הסכום הזה צריך לחלק ל-12 חדשים ולהוריד מדמי השכירות החדשיים המתקבלים מהשוכרים ואז מתקבלת ההכנסה בפועל.

• לא להתחשב במספר החדרים

את כדאיות המחיר בדירה להשקעה לא מחשבים לפי מספר החדרים, אלא את שטחה. מספר חדרים ניתן לשנות בשיפוץ בעלות לא גדולה.

דירות מחולקות/מפוצלות

ב-25 השנים האחרונות התפתחה תופעה של חלוקת דירות גדולות ליחידות קטנות. משקיע קנה דירת 5 חדרים בשטח של 150 מ"ר ופיצל אותן ל-3 יחידות דיור קטנות. הרווח הוא כדאי גם לאחר ההשקעה בפיצול הנאמדת בכ-100-150 אלף שקל. אם על השכרה דירת 5 חדרים הוא יכול היה לקבל 6,000 שקל, אחרי הפיצול הוא יכול לקבל ל-8,000 שקל על השכרת 3 היחידות. ואולם, כל שינוי פנימי כזה בדירה באופן שיוצר מתקנים נפרדים בכל יחידת דיור (מטבח, שירותים ומקלחת), הרי שחלוקה זו טעונה היתר מטעם הועדה המקומית.

ההליך של קבלת היתר מהוועדה המקומית כרוך בתשלום שעלותו אינה קבועה, בהערכת שמאי, ובהכנת תכנית באמצעות אדריכל. אלו הן הוצאות הנוספות להוצאות השיפוץ בחלק מהרשויות המקומיות עלולים לא לקבל אישור, בין היתר, עקב אי-עמידה בתקן מקומות חניה. חוץ מזה, רשויות מקומיות רבות לא אוהבות פיצול דירות, כשהן טוענות, שתוספת הדירות מכבידה על התשתיות של הבניין, וגם כי הן מפסידות כביכול ארנונה.

רוב הדירות המפוצלות, בעיקר בתל אביב, נבנו ללא היתר ומושכרות לעובדים זרים, וגם לצעירים שבאו לעבוד ולחיות בעיר הגדולה. בחלק מהדירות הפיצול הוא ממש מחפיר היחידות מופרדות בקירות גבס והופכות לכוכים של 10 מ"ר ללא חלונות ועם תנאים סניטריים ירודים עד כי אינן ראויות למגורי אדם.

אגב, פיצול דירה מחייב גם הסכמת דיירי הבניין בבית המשותף. לכן נשענות הרשויות המקומיות במקרים רבים על הלשנות מצד שכנים. כשהרשות מאתרת דירה מחולקת ללא היתר, מוגש כתב אישום פלילי כנגד בעל הדירה בעילה של "בנייה בלתי חוקית". במסגרת התביעה הנתבע יהיה חשוף לקנסות גבוהים וגם יידרש להחזיר את מצב דירת המגורים למצבה לפני החלוקה. ויותר מזה, בעת מכירת הדירה הרשות המקומית עלולה לדרוש היטל השבחה בגין חלוקת הדירה, וזאת כתנאי למתן אישור עירייה לצורך העברת הזכויות בדירה בלשכת רישום מקרקעין.

ראוי לציין כי בנושא דירות חלוקה בתי המשפט מבחינים בין חלוקה ליחידות דיור נפרדות (חלוקה אסורה ללא היתר) לבין חלוקת הדירה לאגפים (שינוי פנימי מותר שאינו מצריך היתר), שבו אין לכל אגף מתקנים משלו. כחלון לטובת הפיצול

כחלון בעד פיצול

לטובת פתרונות הדיור, הגיש לאחרונה שר האוצר משה כחלון, לקבינט הדיור הצעה הקובעת כי בעלים של דירה ששטחה 75 מ"ר ומעלה יוכל לפצל אותה לשתי יחידות, כלומר להוסיף יחידת משנה אשר גודלה ינוע בין 25 ל־40 מ"ר. ההצעה, שתוגש כתיקון לחוק התכנון והבנייה, קובעת כי בעל דירה לא יידרש לקבל היתר בנייה או את הסכמת הרשות המקומית למהלך. ההגבלה היחידה המוטלת עליו היא כי תהיה לשתי הדירות גישה למקלט הבניין או לממ"ד.

גם כיום דירות מפוצלות לא חוקיות, נמכרות בסכומים גבוהים יותר מאלה של דירות רגילות משום שהן מציעות לבעליהן תשואה גבוהה יותר. אם הצעת כחלון תתקבל צפויה עלייה של מחירי הדירות המחולקות.

לקנות דירה להשקעה לרווחי הון

1. איתור הזדמנויות גיאוגרפיות – כאמור, מי שהשקיע בחיפה, בבאר שבע, לפני מספר שנים, וגם בדרום תל אביב – הרוויח כ-100% על השקעתו. כיום מדברים עדיין על באר שבע, ערד, חריש, עפולה כיישובים שיש בהם הזדמנויות למציאת דירות זולות עם פוטנציאל השבחה גדול. מתווכים העוסקים במקומות אלה טוענים שבהון עצמי של 300 אלף שקל ניתן לקנות נכס של עד 700 אלף שקל , שבעוד 3 שנים מחירו יעלה ב-20% לפחות. להתמקד בסביבות מתפתחות או מתחדשות ולא באזורים שבהם לא צפויים שינויים.
2. לאתר דירות בפרויקטים המיועדים לתמ"א 38 או פינוי בינוי; אפשר לקבל מידע בנושא זה ברשות המקומית או בתכנית המתאר. חלק מהדיירים כבר יעלו את המחיר, אם הם מודעים לתכניות לגבי שכונתם, חלק לא, ומהם תשתדלו לקנות בהצעה שלא יוכלו לסרב לה, אבל עדיין תרוויחו מספיק כתוצאה מהתכניות לשיקום הבניין/השכונה.
3. לקנות סלאמס, לשפץ ולמכור ברווח – יש הרבה משקיעים המתמצאים בעבודות שיפוץ, או לוקחים שיפוצניק כשותף לרכישת הדירה. קונים דירה במצב גרוע שזקוקה לשיפוץ נרחב, ולכן מחירה יהיה זול בעשרות אחוזים – למשל, 500 אלף שקל. משפצים אותה לרמה גבוהה בעלויות לא גבוהות (100 אלף שקל עושים דירת 3 חדרים מוזנחת לדירה מפוארת), תתחלקו במחיר הרכישה עם השיפוצניק (חלק מההשתתפות שלו יכול להיות בשיפוץ) ותמכרו אותה לאחר השיפוץ ב-800 אלף שקל. וכך בתוך מספר חדשים תוכלו להרוויח 100-150 אלף שקל. כמובן, שבהרפתקות מסוג זה כדאי שיהיה לכם הון עצמי קרוב מאד למחיר הדירה, ולכו על דירות זולות באזורים זולים.
4. קנייה על הנייר

רכישת דירה "על הנייר" מקבלן, בדרך כלל תשביח את עצמה עד האכלוס ואפילו לפני זה. חלק יצליחו לעשות רווח נאה של מאות אלפי שקלים, חלק יעשו רק השבחה חלקית, אך נדיר ביותר שהמחירים ירדו בין שלב הקנייה על הנייר לבין שלב האכלוס.

5. קבוצת רכישה

עוד שכלול של רכישה על הנייר – קבוצות רכישה שקונות דירות בבניין שלם אצל קבלן מקבלות בנוסף למחיר הנמוך של שלבי הבנייה הראשוניים גם הנחה נוספת. הרווח במקרה כזה יכול להגיע למאות אלפי שקלים. בשכונת "יבנה הירוקה" בעיר יבנה, מכרה חברת "בסר" מספר בניינים לקבוצות רכישה. דירת 4 חדרים נמכרה בכ-950 אלף שקל. כיום, לאחר האכלוס נמכרו אותן דירות ב-1.4 מיליון שקל – רווח של 450 אלף שקל. כמובן, שקבוצות רכישה הן מושג בפני עצמו, שיש לו היבטים משפטיים ואחרים – אבל הכל ניתן לטיפול ודי בקלות, בעיקר אם הקבלן הוא זה שמציע למכור לקבוצות רכישה.

6. לאילו אנשים מתאימה השקעה בנדל"ן למגורים?

בדרך כלל, למי שיש לו כמה מאות אלפי שקלים הון עצמי, שהוא יכול להיפרד מהם ל-3 שנים לפחות.

7. למה חשוב לשים לב לקראת רכישת דירה להשקעה?

לאותם דברים שתשימו לב אליהם כשאתם קונים דירה לעצמכם – סביבה, קבלן אמין ומנוסה שנותן ערבויות חוק מכר, ובנוסף לדברים עליהם דיברנו לעיל כשמדובר בדירה להשקעה – פוטנציאל השבחה, מחיר זול וכד'.

מדריכים וכלים נוספים:

 מחשבון מחירי הדירות

השקעה בקרנות ריט – לקנות דירה להשקעה כמו שקונים מניות

השקעה בנדל"ן מסחרי

מס רכישה על דירה שנייה

שיפוץ – כמה עולה לשפץ

המחיר האמית של דירה

איך יודעים אם מחיר הדירות גבוהים?

עדכונים בנושא רכישת דירה להשקעה: 

השקעה במניות או השקעה בדירה – מה כדאי?

ספטמבר 2019 – שמואל לב מהבעלים של בית ההשקעות אנליסט טוען שההשקעה במניות נדל"ן עדיפה על פני השקעה בדירה (הרחבה בגלובס)

רכישת דירה להשקעה – האם כדאי? מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות יותר מאשר העלייה בשכר הדירה. המשמעות היא שהתשואה שמקבלים משקיעי הדירות (שכר הדירה חלקי ערך הנכס) פחתה. אלא שבנוסף נהנים המשקיעים מהשבחת הנכס – נכון, מה שהיה לא מבטיח שזה יימשך, אבל בינתיים, הההשקעה בדירות מתבררת כרווחית מאוד. הנה הרחבה בדהמרקר (יולי 2016)