אנחנו במצב ביניים, כי אין תהליך כלכלי שהתרחש בשוק הנדל"ן. אין שינוי אמיתי בתנאים הבסיסיים של השוק: ההיצע נותר נמוך, הביקוש נותר גבוה

דרור נגל, מנכ"ל אזורים, התראיין אצל אדריאן פילוט מכלכליסט

בראיון אמר על מחיר למשתכן:. "זו תוכנית נטולת היגיון כלכלי ויעילות כלכלית שנכשלה במבחן התוצאה: תראה כמה יחידות שוחררו לשוק, ובפועל המחירים דווקא לא השתנו.

"אנחנו במצב ביניים, כי אין תהליך כלכלי שהתרחש בשוק הנדל"ן. אין שינוי אמיתי בתנאים הבסיסיים של השוק: ההיצע נותר נמוך, הביקוש נותר גבוה. מה שיש כאן זו התערבות ממשלתית שעשתה מיש־מש, אבל  התנאים הבסיסים לא השתנו. על פי כל המחקרים והנתונים, אנחנו עדיין סוחבים פיגור של כ־100 אלף יחידות דיור… להשיג היום קרקע לבנייה זה משימה בלתי אפשרית.

עוד אמר: "כיזם אני לא מוצא מגרשים. שנית, התהליכים הם מאוד איטיים. אם לא די בכך, במצב הנוכחי גם אם יש לך קרקע ויש לך אישורים, בגלל הקיפאון אתה אומר לעצמך 'בוא לא נמהר לבנות'. כל היזמים סובלים ממחסור בקרקע. הם נכנסו למחיר למשתכן לא כי הם אהבו את התוכנית, אלא כי אין להם ברירה. זה מראה את המצוקה שלנו".

"הפתרון היחיד הוא להגדיל את ההיצע, או שהמחירים יחזרו לעלות. זה ייקח שנה או שנתיים, כי נדל”ן זה לא מים: אנשים ימשיכו לגור עוד שנה או שנתיים אצל ההורים או בשכירות, או ידחו את שיפור הדיור. אבל בסוף לא יעזור כלום וזה יתפוצץ. מי שיקנה דירה – לא יצטער על זה".

אחרי הבחירות המחירים ישובו לעלות

על ירידות המחירים אמר:

"ירידות מחירים כאלו נובעות לא מכלכלה אמיתית, אלא מכפייה של מערכות, וזה לא טוב. אגב, לא היו ירידות מחירים של ממש; היו פה ושם כמה תזוזות, אבל זה היה בשוליים, ברמה של 1%. באזורי הביקוש אתה אפילו לא חושב לתת הנחות".

לדעתו "ההנחה הרווחת היא שההתערבות הממשלתית הולכת להיפסק, שמחיר למשתכן תחוסל ושהמחירים יתחילו לעלות, וזה הזמן לקנות דירות. אני רואה את זה בעלייה במספר הפניות למשרדי המכירות שלנו: אנשים באים, מרימים טלפונים, מתעניינים. הם סבורים ש'הולך לקרות משהו' ושעכשיו כדאי לקנות דירה, כי כעת המחירים רגועים יותר אבל אחרי הבחירות הם ישובו לעלות".

על כך הוא אומר:

זה נכון שכחלון רושם היחלשות מסוימת, אבל היא אינה מאז'ורית. בסקרים האחרונים הוא קיבל 4–5 מנדטים והוא דורש להישאר במשרד האוצר גם אחרי הבחירות. אם זה יצליח לו, התוכנית לא "תחוסל".

"מחיר למשתכן לא יכולה להיות נצחית. יש לה עלות ענקית. כל אחד עם האומדנים שלו, אבל אני מבטיח לך שהיא כבר עברה את ה־10 מיליארד שקלים: תכפיל את ההפחתה ביחידת הקרקע ביחידות, ותקבל את המספר. התוכנית הזו תגמור את חייה אחרי הבחירות, למרות שאם כחלון יהיה שוב שר האוצר הוא ירצה להמשיך איתה".

תוכנית שמרחיבה פערים כלכליים

הוא מתח ביקורת על העיכובים במתן הדירה וההיתרים:

"אני גם רוצה ודאות; רוצה לדעת שאם חתמתי על חוזה לפי תמהיל דירה מסוים, המדינה תעמוד במכרז ובחוזה, ולא תלחץ עליי לעשות דברים שאינם כתובים במכרז. שימו את כל התנאים במכרז! היום המדינה משנה לי את התמהיל אחרי החתימה ומנסה לאכוף עליי אילו דירות אבחר למחיר למשתכן. למה? אם זה לא כתוב במכרז, מה פתאום אתם בוחרים לי את הדירות? המדינה דורשת מאיתנו שקיפות, אבל גם אני דורש ממנה שקיפות. אחרי שהמכרז יצא, אי אפשר שיבואו ויאמרו 'לא מתאים לי'. מה זה לא מתאים? מי אתם? זו חוצפה. אם עשיתם טעות, זו הבעיה שלכם.

"אנחנו רוצים גם שהתהליכים יהיו מהירים. אחרי הכל הזוכה מגיע ושואל אותי 'מתי אני בא לחתום על חוזה?', ואני לא יודע. התהליכים הם איטיים מאוד גם ברמה הטכנית. אנשי משרד השיכון עצמם מורטים את השערות מהתוכנית הזו, כי רוב הכעס מופנה אליהם. הם מקבלים קיתונות של זעם – גם מהיזמים וגם מהזוכים. בכלל, מספר נקודות החיכוך במחיר למשתכן גבוה מאוד. זו התמודדות בלתי פוסקת עם זוכים שחלמו על משהו אחד אבל בפועל מקבלים משהו אחר, עם חברת הבקרה, משרד הבינוי והשיכון ועם אישורים שמוציאים לך את הנשמה.

עוד האשים את התוכנית ביצירת פערים: "זו תוכנית שמרחיבה פערים כלכליים, כיוון שהיא מגדילה את עיוות חלוקת ההכנסות בין האזרחים: בגליל ים ובשוהם יש לך דירות במחיר למשתכן של 2.5 מיליון שקל, שמגלם הנחה של חצי מיליון שקל לפחות. מי יכול להביא 2.5 מיליון, אחד שיש לו או אחד שאין לו? זה הדבר הכי נורא: הוא נותן סובסידיה למי שלא צריך אותה או פחות צריך אותה. מי שבאמת צריך אותה מקבל את הסובסידיה הכי נמוכה. תסתכל על המספרים: רבע מהזוכים בהגרלות ביטלו את הזכייה שלהם כי הם פשוט לא מסוגלים לממן את זה. אתה מכניס באופן מלאכותי אוכלוסיות שמעולם לא חלמו לרכוש דירה. אפילו בנק ישראל אמר שזו תוכנית לא טובה".

ביקורת אחרת  הוא מוצא בזוגות הצעירים שקנו דירות בתוכנית ורואים בהן דירות להשקעה ולא למגורים. "הם אומרים 'זכיתי? אני קונה. חבל לפספס'. אבל אם הם לא יחיו שם, אם הם רק רוכשים ומשכירים, אז המשמעות האמיתית היא שהם הפכו למשקיעים. כחלון לא הוריד את המשקיעים מהשוק – הוא פשוט שינה את סוג המשקיעים. וזה עיוות של שוק".

בעוד חמש שנים כולם ירצו למכור

לגבי העתיד אמר: "אתה תראה שבעוד חמש שנים כולם ירצו למכור. כולם כועסים. האנשים האלה לא מרוצים בסוף, הם ירגישו שהם שמו את מיטב כספם, אבל לא קיבלו את התמורה הכי טובה".

עוד השווה לשוק כלי הרכב. "אין לי ספק שכחלון ניסה לפתור את הבעיה. אבל בוא ניקח את שוק המכוניות בישראל, שם אין בעיית היצע: למרות שיש 200% מיסוי, אתה רואה יופי של מכוניות, יחסית די חדשות. ההיצע החופשי אינסופי. אז דבר ראשון, המדינה חייבת לדאוג שיהיה היצע, ולכן צריכים לתכנן כמות קרקעות שמתאימה לקצב הגידול באוכלוסייה. אבל אפילו במחיר למשתכן הם אומרים שקרקע תקבל רק בעוד שנתיים. זה אומר מפורשות שאין קרקע זמינה ואין היצע זמין. אז תדאגו לקרקע. התפקיד של המדינה זה לתכנן ולהציף בקרקעות זמינות, ואז המחירים ירדו. אם תורידו מסים, גם המחירים ירדו".

לשאלת הכתב לגבי התחרות בענף השיב

""התחרות בנדל"ן היא הגדולה ביותר במשק. אין שוק יותר מבוזר משוק הנדל"ן. אם תיקח את כל חברות הייזום הכי גדולות במשק, תראה שכולן יחד לא מגיעות לעשירית מהשוק. יש מאות קבלנים קטנים, בכל עיר יש שפע מהם. אם מחר בבוקר כל החברות הגדולות יחליטו להפסיק לבנות – לא יקרה כלום.

אני לא מרוויח מהפחתת מסים

"ואל תגידו שאם תורידו מסים, אני מגלגל את זה לעצמי: אני לא מרוויח מהפחתת מסים. גם הסיפור שאם יפחיתו את מחיר הקרקע אני מגלגל את זה לעצמי לא נכון. אם יש שוק חופשי, אין את זה. יש תחרות ענקית; אם אני לא מגלגל את הורדת מחירי הקרקע לציבור, יבוא קבלן קטן, יגיד 'אני לא רוצה להיות חזיר', וייקח את זה. אז יכול להיות שתהליך ההתכנסות ייקח יותר זמן בשוק הנדל"ן, אבל הוא יתכנס. בשורה התחתונה, המדינה צריכה לשחרר קרקעות, לא אני. היא שולטת".

""כמובן שאי אפשר לנתק את זה מהסביבה המאקרו־כלכלית. גם אחרי שהריבית עלתה, אנו עדיין לא בריבית ריאלית. להעלאת הריבית הנוכחית תהיה השפעה זניחה יחסית על הביקוש בשוק המגורים; הציפיות להעלאת הריבית במשק היו ידועות וכבר גולמו בשיעורי הריבית למשכנתאות בתקופה האחרונה. ביטוי נוסף לכך ניתן לראות בגידול בהיקף המשכנתאות שנמצא ברמות שיא. הציבור שהכי חשוף להעלאת הריבית הוא בעלי משכנתאות ברמות מינוף הגבוהות, בפרט רוכשי מחיר למשתכן שלהם אושר אשראי בשיעור של עד 90%.

“ מובן שלהמשך מגמת העלאת הריבית בקצב גבוה תהיה השפעה רחבה יותר; אם העלייה תהיה גבוהה יותר, כוח הקנייה יצטמק וכבר לא כולם יוכלו לקחת משכנתא ולעמוד בהחזר".

אנחנו משקיעים המון בדיור להשכרה

עוד התיייחס מנכ"ל אזורים בראיון גם לחברה שלו:

"הלב שלנו זה הבנייה למגורים. נכנסנו למחיר למשתכן בשוהם, בהרצליה ובראשל"צ. במקביל, הגדלנו מאוד את מצבת הנדל"ן המניב שלנו. אנחנו משקיעים המון בדיור להשכרה, ומפתחים כבר 900 יח"ד להשכרה בבת ים, באור יהודה ובראשל"צ. בתחום הזה יש המון פוטנציאל: אם אתה מבין שהאוכלוסייה תכפיל את עצמה ויהיה צורך בהמון דירות, ושהמדינה לא מסוגלת לספק אותן בראייה ארוכת טווח, אז המחסור בדירות יתעצם ומחירי השכירות יעלו. זה כבר קורה דה־פקטו. אז יש לזה הרבה פוטנציאל וגם הרבה היגיון: חוזים נוחים ותקופות ארוכות ותחזוקה.

"אנחנו חזקים מאוד גם בהתחדשות עירונית, שם אנחנו אחראים ל־10 אלף יח"ד. פינוי־בינוי הוא דבר נכון, תכנונית ומרקמית. שם הדברים לוקחים המון זמן, עשר שנים כמעט, אבל כשאתה עושה אותו אתה משנה את פני העיר ועושה טוב לכולם, ולכן אנחנו פעילים בתחום ומאמינים בו. הרי אין לך עתודות קרקע בערים המרכזיות, וזו הדרך הטובה, הנוחה והחכמה ביותר 'ליצור' אותן".