ביטול הפטור ממס שבח עשוי להוביל לירידת מחירים בשוק דירות המגורים, בעיקר בדירות היוקרה.  ביטול הפטור למס שבח לתושבי החוץ ולמשקיעים נכנס לתוקף ב-1 בינואר 2014, כך שלתושבי חוץ ומשקיעים יש ארבעה חודשים לממש את הנכסים ברווח ולא לשם מס. עם זאת, יש להזכיר שגם אם המימוש יהיה לאחר כניסת המס לתוקף, הרי שתהיה חלוקת הרווח על פני זמן, והמיסוי יהיה באופן יחסי לתקופה.

 כך לדוגמה, אם דירה שעלותה ב-1 בינואר 2010 היתה 2 מיליון שקל, נמכרת ב-31 בדצמבר 2013 ב-3 מיליון שקל, אזי אין מס ששבח על הרווח (רווח של 21 מיליון שקל), אבל אם לדוגמה הדירה הזו תימכר ב-4 מיליון שקל ב-31 בדצמבר 2014, אזי הרווח מסתכם ב-2 מיליון שקל ועליו יש מס שבח יחסי (בהתאם לתקופת האחזקה) – הדירה הוחזקה 4 שנים, מתוכן 3 שנים במסגרת הפטור ושנה אחת ללא פטור, ולכן המס יהיה רבע (שנה חלקי ארבע שנים), תחת הנחה שעליית הערך/ הרווח על הדירה נוצר באופן ליניארי. ומכאן, שבשיעור מס שבח של 25% הרי שמדובר במס שבח תיאורטי של 500 אלף שקל (25% על רווח של 2 מיליון שקל), ומס שבח בפועל של 125 אלף שקל (רבע של 500 אלף שקל).

ומכאן שכניסה ל-2014 עשויה לחייב את מחזיקי הדירות במס גם אם לא היתה השבחה בשנת 2014, אלא מעצם ההנחה שההשבחה של הנכס ליניארית. אם בדוגמה לעיל הדירה נמכרת בסוף 2014 ב-3 מיליון שקל, כלומר בדומה למחירה ב-2013, אזי למרות שהערך לא נבע בשנת 2014, על המוכרים (בהניה שמדובר במשקיעים או תושבי חוץ) לשלם מס שבח – 25% על רווח של 1 מיליון שקל (עלות 2 מיליון, מחיר של 3 מיליון שקל), למשך שנה אחת מתוך 4 שנים (רבע) – סך של 62.5 אלף שקל. כדי להימנע מכך, עשויים משקיעים למכור דירות כבר עכשיו.

אגב, האבסורד יכול להיות שבאם מחירי הדירות יירדו בשנה הבאה, ומעבר לכך, ועדיין למשקיעים יש רווח על הדירה (רווח שנובע משנים קודמות), אזי במכירה עתידית הם יצטרכו לשלם מס, והכל כתוצאה מכך שההשבחה מחושבת באופן ליניארי על פני שנות האחזקה.

התוצאה של יישום מס שבח במתכונתו ובעיתויו, עשויה להיות קיפאון של שוק הדירות להשקעה. המהלך של האוצר מיישר קו עם השקעות אחרות, לרבות שוק ההון, ומוריד בעצם את אחת הסוכריות המשמעותיות של המשקיעים בשוק הדירות. התוצאה הפרקטית כאמור עשויה להוביל למכירת דירות להשקעה במהלך החודשים הקרובים ולירידת מחירים, בעיקר בדירות הגדולות והיקרות.

מעבר לכך, בהתאם להוראה החדשה, גם מוכרי דירות שאין בבעלותם דירות נוספות, לא ייהנו באופן מוחלט מפטור ממס שבח; הפטור יינתן באם הדירה נמכרת עד סכום של 4.5 מיליון שקל, וגם במקרה זה כאמור יש לחשב את המס שבח על פני תקופת האחזקה כולה באופן ליניארי.

למדריך – מס שבח החדש ככה זה יעבוד!