מעודכן ל-7/2016;   למדריך מעודכן – 100% מימון – אל תנסו בבית

לפני כחמש שנים בנק ישראל הקשיח את התנאים ללקיחת משכנתאות, כשבין היתר הוא קבע שהמימון המקסימלי יעמוד על 75% מערך הדירה. ללווים צעירים (זוגות צעירים) זה לא עניין פשוט לגייס הון  של 25% שיכול להסתכם במאות אלפי שקלים בודדים (תלוי כמובן במיקום הנכס). אבל, כצפוי – יש דרכים אחרות להשיג את המימון. בנק ישראל סגר פרצה אחת, אבל יצר בעצם פרצות נוספות, שרק מרעות את המצב. הלווים (רוכשי הדירות) יקבלו את המימון בדרכים אחרות, אבל בתנאים גרועים יותר – הם יפגעו מכך (וזו לא היתה כוונתו של בנק ישראל) ומנגד החברות המממנות (בתי השקעות שנכנסים לתחום ההלוואות , חברות כרטיסי האשראי ועוד) ירוויחו מכך ובגדול. אז על מי מגן בנק ישראל? ועל מי הוא אמור לשמור? ואיך זה שבסוף המהלך שלו (וזה לא פעם ראשונה) יוצר בשטח את התוצאה ההפוכה? את השאלות האלו צריך להפנות לבנק ישראל. אנחנו כאן להמחיש ולהציג את השיטה.

איך השיטה עובדת?

זה עובד כך – לזוג הצעיר אין את המימון הנדרש, הוא יכול לשעבד את העתיד שלו. מה זאת אומרת? הוא יכול כנגד החיסכונות הפנסיונים שלו (של בני הזוג) לקבל מימון, סוג של הלוואת גישור (מן הסתם בעלויות גבוהות יותר ממשכנתא רגילה). לרוב, ניתן לקבל עד 30% מערך החיסכון הפנסיוני (קרנות השתלמות, קופות גמל,   ביטוח מנהלים). זאת ועוד –  ניתן לקבל מימון גם מול החסכונות הפנסיונים של ההורים.  השיטה הזו לא נולדה כאן, היא מגיעה מהעולם הגדול – בארה"ב ובאירופה כספי הפנסיה משועבדים לדירות , מכוניות ולהוצאות שוטפות של האנשים. כאן זה יחסית חדש, אבל זו לא הדרך הרגילה.

ניתן לקבל מימון גם בתכסיסים אחרים. מסתבר שהלווים יכולים, במקרים מסוימים,  לקבל אפילו מימון מלא מערך הנכס. הלווים פשוט מבקשים מהבנק המסחרי (לא הבנק למשכנתאות) הלוואה לכל מטרה. הבנקים, במקרים רבים נותנים הלוואה כזו – לרכישת רכב, לחתונה, לבר מצווה, ובכלל – לא תמיד צריך סיבה.. ההלוואה הזו אמנם בריבית גבוה יחסית, אבל ללווים לא ממש אכפת, כי ההלוואה הזו משמשת אותם כהון עצמי כשהם באים לקבל משכנתא, בדיוק כמו שההלוואה כנגד החיסכון הפנסיוני משמשת אותם כהון עצמי .  בבנק למשכנתאות לא יודעים או שלא משנה להם  איך הגיע ההון העצמי , העיקר שמקבלי המשכנתא באים עם 25% מערך הדירה (על פי התקנות החדשות של בנק ישראל , ניתן לקחת משכנתא בשיעור מקסימלי של 75% מערך הדירה), וכך למעשה המימון האפקטיבי במצבים האלו יכול להיות גבוה בהרבה  מ-75%, אפילו 100%. 

המצב הזה עלול לגרום לצרות גדולות – הריבית על ההלוואה מהבנק (הלוואה לכל מטרה) גבוה מאוד והריבית מול  החיסכון הפנסיוני גבוה מהריבית על המשכנתאות. יכולת ההחזר של הלווים שנשענה על "כאילו" הון עצמי היא לא באמת מה שהם סיפרו לבנק למשכנתאות, הם הרי צריכים להחזיר הלוואה לבנק המסחרי (או לגוף אחר – חברת כרטיסי אשראי, בית השקעות/ חברת ייעוץ משכנתאות ועוד) ולכן זה מערער את כל התקציב המשפחתי. מעבר לכך, מחיר הדירה עלול לרדת ואז המשכנתא וההלוואה עלולות להסתכם בסכום העולה על ערך הדירה. התהליך זה מפחיד בעיקר בגלל שהוא אפשרי, בעיקר בגלל שראינו את הסרט הרע הזה בשוק האמריקאי (משבר הסאבפריים). למה אנחנו צריכים את זה כאן? למה אף0אחד לא עוצר את זה?

לכתבה קודמת – איך לקחת מימון של 100% מערך הדירה? זה מסוכן!

לכתבה באתר כלכליסט – אין לכם כסף למשכנתא? קחו הלוואה נוספת על חשבון הפנסיה

מחשבון משכנתא

מחשבון משכנתא –  לחישוב ההחזר שלכם בהינתן תקופת ההלוואה, הריבית וסכום ההלוואה. המחשבון דינמי ומודולרי – תוכלו לשנות את המשתנים ולקבל בהתאמה את ההחזר הרצוי/ המתאים לכם.