אל תתנו ללמ"ס לעבוד עליכם – מחירי הדירות לא באמת ירדו

למה הלמ"ס משחק במספרים של מדד מחירי הדירות? למה מחיר למשתכן לא מגיעה לתל אביב? ולמה כחלון חזק על חלשים?

מדד מחירי הדירות בירידה – הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) דיווחה בחודשים האחרונים על ירידה במדד, בהמשך לירידה בחודשים קודמים. בפרסום  ב-15 במאי עדכנה הלמ"ס כי מדד מחירי הדירות ירד ב-0.2%, ובמצטבר בחצי השנה האחרונה ירדו מחירי הדירות ב-2.7%. לא ייאמן – סוף סוף מחירי הדירות יורדים. אוטוטו הצעירים יוצאים לחגוג בכיכר רבין, אבל…עצרו את החגיגות, שוב פעם עובדים עליכם.

לא נעים לקלקל חגיגות, לא נעים להאשים את הלמ"ס בפרסום מדד פוליטי, וגם לא נעים להגיד שהם משקרים. אז אני לא אגיד, רק אזכיר את המשפט  מעורר המחשבה של מארק טווין על מדע הסטטיסטיקה – "ישנם שלושה סוגי שקרים – שקרים, שקרים ארורים וסטטיסטיקה".

שוב נתונים סותרים בלמ"ס – מחירי הדירות החדשות ביוני עלו

מחירי הדירות – לאן?

הרשלנות של הלמ"ס

החברים בלמ"ס, כבר הטעו אותנו בעבר עם הפשלה בחישוב מדד השכירות. חצי מדינה צועקת כבר שנים שהמדד הזה לא משקף את מה שקורה בשטח, אבל בלמ"ס יודעים יותר טוב מכולם. ככה הם חשבו עד שכלכלן שעבד על הדוקטורט שלו בדק ומצא שהמלך הוא עירום. הכלכלן גילה שמדד השכירות היה צריך להיות בכמה עשרות אחוזים גבוה יותר (על פני 10 שנים). הבדיקה שלו היתה חיצונית לגמרי מנתונים גלויים. הוא פשוט השווה בין שני מאגרי מידע, ומצא שנתוני הלמ"ס מוטים כלפי מטה. איך זה שרק אחרי 10 שנים התגלתה הטעות? איך זה שאף צדיק בלשכה לא עלה על הטעות הזאת? זאת הפשלה האמיתית. טעויות קורות, אבל כשהן קורות חודש אחרי חודש במשך 10 שנים,זה מעיד יותר מהכל על חוסר המקצועיות של הגוף הסמי אקדמי הזה ועל איכות הפרסומים שלו.

הפשלה הענקית הזו נובעת מעצלות, רשלנות, חוסר בבקרה, שגרה, אבל בעייתית ומקוממת ככל שתהיה, היא נופלת מההטעייה של הנתונים האחרונים על מדד מחירי הדירות. החברים בלמ"ס החליטו בפרסומי המדדים האחרונים לקחת צד פוליטי – הם מכולנו, הם של כחלון. הם לא יתנו לעובדות לבלבל אותם, ההיפך הם יתנו לעובדות לבלבל אותנו. הם יפרסמו מדדים שליליים, למרות שהם יודעים טוב מאוד שמדד הדירות ירד רק בגלל התוכנית של מחיר למשתכן. הדירות האחרות בשוק "האמיתי", לא בשוק של "הזכאים" (120 אלף משפחות בלבד), לא ירדו.

ההטעיה של הלמ"ס

מדד מחירי הדירות מבלי להיכנס לעומקה של המתודולוגיה אמור לבטא את השינוי במחירי הדירות במחוזות שונים ובממוצע ארצי. חלק מרכזי מהמכירות של דירות חדשות  (כמעט 30%) הוא מכירות של דירות בתוכנית מחיר למשתכן במחיר מוזל, כך שקיימת הטיה כלפי מטה בגלל תוכנית מחיר למשתכן. אני לא סטטיסטיקאי, אבל גם לא צריך להיות כדי להבין זאת.

ומכאן, שאם ההערכה הרווחת נכונה וההנחה במחיר למשתכן היא סביב 20%, אזי מדובר על ירידה של 6% במדד מחירי הדירות החדשות כתוצאה מהכללת הדירות המוזלות (המרכיב של הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן מתוך סך הדירות החדשות כפול ההנחה). מדד הדירות החדשות הוא חלק מהמדד הכללי (מדד מחירי הדירות הכולל), כך שה-6% האלו מתגלגלים באופן חלקי למדד הכולל, ובסופו של דבר המדד של הדירות (בנטרול מחיר למשתכן) לא באמת ירד, אלא עלה. אז נכון, שמחירי הדירות במחיר למשתכן משפיעים גם על המחירים ליד – בנהריה לדוגמה, כחלון הציף את העיר בדירות מחיר למשתכן, ובמכרזים האחרונים לא מצליחים למכור דירות גם בהנחה. אז בנהריה כחלון הוריד את המחירים. כפיים.

גם בקרית מוצקין ההצפה עזרה והזכאים כבר לא רוצים לקנות –  ממש הצלחה גדולה; וזה מתפשט למקומות נוספים בפריפריה. בשטח  כבר יש חריקות בתוכנית – פרויקטים שלא נמכרים, קרקעות שהקבלנים לא רוצים. אבל האם זה מה שכחלון רצה? להציף את הפריפריה ולהוריד שם מחירים? – אולי כן. גם ברפורמה הקודמת שלו בשוק הטלפוניה שחסכה הרבה כסף לכולנו, הוא היה "חכם על חלשים". הוא לא נגע בבזק, היא היתה גדולה עליו, ועכשיו הוא לא נוגע בתל אביב – היא כנראה גדולה עליו. כל התוכנית הגדולה של מחיר למשתכן ואין דירה אחת למכירה בתל אביב.

כך או אחרת,  המחירים אכן ירדו במקומות של הפרויקטים של מחיר למשתכן, באזורי הביקוש עדיין לא. המדד מתייחס לממוצעים, אבל  הוא לא מספר את כל האמת.

הלוואי והמחירים ירדו, אבל על אמת

ובכן, החיבור של דירות מחיר למשתכן עם דירות רגילות הוא מטעה. למרות שללמ"ס יש כנראה תשובה בשלוף –  "דירה זו דירה, ואם יש דירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן, אז הם חלק מהמדגם". אבל זה כמובן לא נכון – כי אני, ועוד 7.5 מיליון תושבים לא יכולים לקנות את הדירות האלו. מדובר בדירות שמופנות לזכאים (ובינתיים מעט משפרי דיור), דירות "צבועות" שאולי גם "נחותות" ביחס לדירות אחרות (כך לפחות על פי טענות הזוכים בחלק מהפרויקטים). ולכן, אי אפשר לערבב בין שני המוצרים האלו. אז למה בלמ"ס עושים זאת?

התשובה כנראה קשורה לשר האוצר שלנו משה כחלון. כחלון הימר על תוכנית מחיר למשתכן. התוכנית הזו תעלה אותו או תפיל אותו, וכמו כל מהמר, הוא גם מתאהב בהימור שלו, גם בטוח בצדקתו, וגם לא מוכן לקבל שום מחשבה או דעה אחרת. הוא מגן בחירוף נפש על תוכנית הדגל שלו, כשכל מי שלא מוכן להתיישר לדעתו הוא אינטרסנט, שקרן, גנב. כן, כחלון מחלק את העולם לשניים – הטובים והרעים, וזה הכי קל. למה להתמודד עם טענות ושאלות. ההגנה הכי טובה היא ההתקפה וכל מי ששואל או מפקפק הוא משת"פ של הקבלנים.

ואם כך, הלמ"ס רוצה להיות בצד של הטובים, ובצד של הטובים מראים את המדד הכולל כי ככה אמר השר, אז ככה עושים (טוב הוא כנראה לא באמת אמר, אבל רוח המפקד נושבת במסדרונות)

ושלא תבינו לא נכון – באמת  שאני לא משת"פ של הקבלנים. מבחינתי – הלוואי והמחירים ירדו, המחירים גבוהים והם צריכים לרדת בעיקר בשביל שלצעירים תהיה אפשרות לקנות דירה בלי לשעבד את הדירה והפנסיה של ההורים שלהם. אבל אני משתדל שלא לתת לתקווה/ לרצון שלי להשפיע על העובדות.

מחיר למשתכן – הסיפור האמיתי

כך או אחרת, אסיים בתוכנית מחיר למשתכן. אפשר לבוא בטענות לכחלון ולבקר את התוכנית, אבל חייבים להודות שהוא מנסה (מאוד), שהוא נחוש ושהוא מצליח להשתמש בלוחמה פסיכולגית שהיא כלי הנשק הטוב והיעיל ביותר במלחמה על מחירי הדירות. הוא משדר שהמחירים בירידה, והשוק מתחיל להאמין לו (למרות כאמור שזה לא נכון), וכשהשוק מאמין, זה מחלחל לעסקאות ויוצר דינמיות של הורדת מחירים. רק שבשביל זה צריך טריגר אמיתי – לא מדד בלוף, אלא עלייה בריבית, מכרזי ענק באזורי ביקוש, מתן אישורים לחברות זרות לבנות כאן ללא הפסקה, והפשרה גדולה של קרקעות. בינתיים זה לא קורה.

בפועל, דווקא יש סימנים של חולשה בתוכנית הדגל – יותר ויותר מכרזים של מחיר למשתכן נסגרים עם מכירות חלקיות (לא כל הדירות נמכרות). ויותר ויותר שאלות צצות תוך כדי תנועה – האם ההנחה בפריפריה מספקת? (היא נמוכה מדי); למה נותנים להייטקיסטים לקנות דירות בהרצליה ב-1.8 מיליון שקל (בהנחה של 600-700 אלף שקל) – האם זו המטרה של מחיר למשתכן – לתת הנחה לכאלו שיש להם? למה הדירות בפרויקטים רבים עלובות? (בלי כיווני אוויר, בלי חלון במטבח, בלי יציאה מוחה למרפסת ועוד)? ואולי הכי חשוב – למה לפתות ציבור רחב (ותמים) לקנות דירות להשקעה ולהפוך לסוג של "מיני" משקיעים. אחרי הכל אין הגיון שיוסי מרמת גן יקנה דירה להשכרה במעלות תרשיחא. יוסי חושב שהוא עושה עסקה טובה, הוא רק שוכח שההנחה של 15%-20% כבר מתמסמסת לו כי מאז הזכייה, מדד תשומות הבנייה עלה בכמעט 5%, והדירה שהוא מקבל היא לא דירה בסטנדרט שחשב, ואופס ההנחה היא כבר לא משהו, ולך תשכיר את הדירה כאשר בכל הבניין יהיו עשרות דירות להשכרה?

וחוץ מזה, כל ביקור במעלות תרשיחא זה כמו שבוע שכירות. חכו, זה יקרה לאלפים רבים לא רק ליוסי.

טור המשך – מנפלאות הלמ"ס – המחירים בת"א ירדו או עלו?

מחירי הדירות – לאן?