מעודכן ל-08/2022

מה זה ביטוח משכנתא

רוב הסיכויים שרכשתם או שתרכשו דירה בעזרת משכנתא. אחד התנאים לקבלת משכנתא הוא רכישת ביטוח משכנתא, שבא להבטיח למלווה – ברוב המקרים כיום זהו הבנק, את החזר ההלוואה בשני מקרים – פגיעה בערך הנכס ומוות של הלווה.

פגיעה בערך הדירה עלולה להיות בעייתית למלווה – הדירה היא הרי הבטוחה של הבנק, היא מהווה את השעבוד שלו מול הלוואות המשכנתא, וכאשר ערכה יורד עלול להיווצר סיכון בהחזרת המשכנתא. אם לדוגמה ערך הדירה ירד משמעותית מתחת לגובה המשכנתא (נניח שתקרה התמוטטה), אזי אם אין ביטוח, הלווים יכולים פשוט לצאת מהתמונה ולהשאיר את הבנק עם חוב לא משולם. הביטוח מספק לבנק הגנה במקרים כאלו.

הביטוח גם מספק הגנה במקרה שהלווה נפטר חלילה. אם אין ביטוח, הבנק עלול שלא לקבל את תשלומי המשכנתא השוטפים כי אין מי שמשלם את תשלומי המשכנתא. הביטוח מגן על הבנק במצב כזה, ומבטח בעצם את התשלומים השוטפים.

ומכאן – ביטוח המשכנתא כולל שני מרכיבים: ביטוח מבנה לנכס וביטוח חיים של הלווים. הפרמיה על הביטוח משולמת לרוב ביחד (מבנה וחיים) ובדרך כלל מדובר בתוספת של עשרות עד מאות שקלים בחודש, תלוי בגובה ההלוואה, גיל הלווים ומשך תקופת ההלוואה.

אז אולי אתם מתרשמים עד כה שביטוח משכנתא זה כלי שנועד להגן על הבנק, וזה נכון, אבל זו לא כל התמונה – ביטוח משכנתא גם מגן עליכם. הביטוח מאפשר למשפחה לשמור על הנכס שלה גם במקרה של מוות של המפרנס העיקרי או היחיד, וגם במקרה של נזק גדול ומשמעותי לדירה בעקבות שריפה, שיטפון, רעידת אדמה ועוד. זאת בעצם הגנה מפני הצורך להיות מחויבים לתשלומי המשכנתא בשעת צרה. לפיכך, מעבר לאינטרס של הבנק, זה גם האינטרס של רוכשי הדירה / לוקחי המשכנתא.

היכן רוכשים ביטוח משכנתא ?

אם אתם לוקחים משכנתא מבנק, הבנק תמיד יציע לכם את ההצעה שלו (לכל בנק למשכנתאות יש סוכנות ביטוח שמטפלת ברכישת ביטוחי משכנתא מחברות ביטוח שונות). לחילופין, תוכלו לקנות את הביטוח בחברת ביטוח שלא באמצעות הסוכנות של הבנק, והבנק יצטרך לאשר את הפוליסות (מבנה וחיים, כאמור). איפה כדאי יותר? צריך לזכור, שבביטוח מבנה דרך הבנק, לרוב אין כיסוי לנזקי צד ג' ואין כיסוי לתכולה. בביטוח חיים – אין הבדל מאוד משמעותי, ועדיין קיימות הצעות מפתות מחוץ למערכת הבנקאית. שורה תחתונה – תגידו לפקיד המשכנתאות/יועץ המשכנתאות שאתם רוצים לבדוק אופציות נוספות מחוץ לזו של הבנק; יש מגוון של אפשרויות והצעות של חברות ביטוח, ואתם יכולים להשוות הצעות שונות לביטוח המשכנתא. בפועל, כל חברות הביטוח הגדולות וחלק מהקטנות מציעות היום ביטוח משכנתא, וכמעט כולן מציעות הנחות משמעותיות בשנות ההלוואה הראשונות. כאשר משווים בין ביטוחי משכנתא, חשוב מאוד לבדוק את סך התשלומים הצפויים לכל אורך חיי המשכנתא ולא רק בשנים הראשונות. הבדל של 20 שקל לחודש יכול להתבטא ביותר מ-7,000 שקל חיסכון בהחזר הסופי של ביטוח המשכנתא.

שימו לב – גם אם אתם לוקחים כמה משכנתאות מגורמים שונים, אין צורך ביותר מביטוח אחד, וזאת בכפוף להסכמה של כל הגורמים על שיתוף זכויות בביטוח. משום שהביטוח מכסה את גובה ההלוואה, ככל שעוברות השנים, ויתרת ההלוואה קטנה, פרמיית הביטוח אמורה לקטון בהתאם – לרוב זה מבוצע אוטומטית, אבל כדאי לשים לב שכך אכן קורה, אחרת אתם משלמים יותר מדי, ובקלות אתם יכולים לחסוך כמה עשרות שקלים בחודש.

ביטוח מבנה + ביטוח חיים = ביטוח משכנתא 

מה זה בעצם ביטוח מבנה?

ביטוח מבנה בא לכסות נזק מהותי שנגרם לנכס המהווה בטוחה לבנק כתוצאה מפגעי טבע, כמו שריפות, רעידות אדמה (ברעידת אדמה קיימת השתתפות עצמית של הלווה בתשלום על הנזק). הביטוח מכסה גם חלקים הקשורים למבנה כמו חלונות, דלתות, אסלות, וכן נזקים שנגרמו לצנרת ולמערכות המים במבנה ( כמו גם נזקים הנגרמים על ידיהם).  הביטוח אינו כולל כיסוי לתכולת הדירה (ריהוט, ארונות, מכשירי חשמל וכד'), אותה אפשר לבטח בלי קשר למשכנתא.

מטרתו של ביטוח המבנה היא שמירה על ערך הדירה והשבת הדירה לערך זה במקרה של נזק, ולכן –  סכום הביטוח לא נקבע לפי שווי הדירה, אלא על פי הסכום המוערך שיידרש על מנת לבנות אותה מחדש במקרה של נזק משמעותי – קוראים לזה ערך כינון.

רכישת ביטוח מבנה בסכום הנמוך מערכו של המבנה בפועל נחשבת ביטוח חלקי, והמשמעות היא כמובן תשלום חלקי במקרה של נזק, אז מה עשינו בכך? זה סוג של חצי הריון, והכי טוב ונכון לעשות ביטוח מלא.

ביטוח משכנתא הוא חובה, אבל למה לשלם יקר?

מה קורה כאשר מפעילים את הביטוח

במקרה של הפעלת הביטוח יש השתתפות עצמית של 400-500 שקל (אתם משלמים, לא הבנק). כלומר, נניח שההשתתפות העצמית שלכם היא 400 שקל, אז אם יש נזק שלך 3,000 שקל, אתם תצטרכו לשלם 400 והביטוח יעביר את היתרה – 2,600 שקל.

יש לזכור, ביטוח המבנה שאתם רוכשים לטובת הלוואת המשכנתא, בא לכסות קודם כל את הבנק או כל גוף שממנו קיבלתם את הלוואת המשכנתא. כלומר, במקרה של נזק מהותי למבנה, בעלי הדירה לא מקבלים פיצויים אלא הבנק. סכום הביטוח הוא כגובה ההלוואה. עם זאת, יש פוליסות המאפשרות לבחור סכום ביטוח לפי ערך המבנה, ואז זכויות הבנק במקרה של פיצוי הן רק לגובה יתרת ההלוואה.

כמה משלמים עבור הביטוח?

ביטוח המבנה הוא זול למדי, ומחושב על פי נוסחה. על משכנתא של כ-800 אלף שקל, תשלמו בין 50 ל-100 שקל לחודש (ההחזר תלוי בתקופת ההלוואה ואם היא כוללת גם צד ג' וביטוח רעידת אדמה).

מהו ביטוח חיים במשכנתא?

מרכיב ביטוחי זה בא להעניק פיצוי כיסויי במידה שהלווה אינו יכול להמשיך ולשלם את החזר ההלוואה עקב מוות חלילה. כדאי לציין, כי גם אם הלוואת המשכנתא נלקחה על ידי יותר מלווה אחד, מספיק שאחד מהלווים נפטר כדי לממש את הפוליסה. בפועל, הבנק המלווה מחייב כאמור את הלווים לעשות ביטוח משכנתא. הרעיון הוא שאם חס וחלילה קורה משהו ללווים ואין להם אפשרות לשלם את התשלומים, אז הבנק לא יתעסק בהוצאת הדיירים מהדירה ולקיחתה (הדירה הרי משועבדת לו), אלא שהוא יהיה מבוטח דרך הביטוח – חברת הביטוח שבה נעשה ביטוח המשכנתא תשלם את התשלומים השוטפים.

אבל רגע – זה לא כמו ביטוח חיים רגיל? ובכן – ממש לא! ביטוח חיים במשכנתא מיועד לפרוע את תשלומי המשכנתא במקרה מוות, וביטוח חיים רגיל (ביטוח ריסק) נועד להקנות למשפחה סכום חד פעמי שיעזור לה בעת המשבר. בפועל, מדובר על סוג של ביטוחים משלימים ש"פותרים" בעיות שונות. אגב, לרבים יש ביטוחי חיים שהם בכלל לא יודעים עליהם – דרך קרנות פנסיה וביטוחי מנהלים (חשוב לבדוק!).

מה סכום ביטוח החיים במשכנתא?

ביטוח החיים במשכנתא תלוי בערך המשכנתא – כלומר, ככל שערך המשכנתא קטן כך צריך פחות ביטוח. אחרי הכל, ביטוח זה נועד לגבות את התשלומים שנותרו לנו והתשלומים שנותרו לנו לשלם לבנק הם ערך המשכנתא. המשמעות היא שסכום המשכנתא שלרוב עולה בהתחלה אך בהמשך יורד עד שמתאפס, משפיע באופן ישיר על ביטוח החיים במשכנתא ואנו צפויים לשלם בשלב מסוים פחות ופחות כסף על הביטוח הזה. אגב, בהיקף הלוואה של כ-30 אלף שקל רוב הבנקים כבר לא דורשים ביטוח משכנתא.

אך בעוד שככל שמתקדמים לאורך חיי המשכנתא ערכה יורד וכך גם ביטוח המשכנתא יורד, הרי שככל שמתקדמים לאורך חיי המשכנתא, הגיל של הלווים עולה, ועליית הגיל מייקרת את הביטוח – כך שבסך הכל מדובר על שתי מגמות מנוגדות ולא ברור תמיד מה העלות של ביטוח המשכנתא בכל שלב. עם זאת, לרוב בשנים הראשונות עלות הביטוח עולה, ובהמשך, במקביל לירידה בסכום ההלוואה, היא יורדת באופן משמעותי.

כמה משלמים? מעשנים משלמים הרבה יותר

גובה הפרמיה בביטוח חיים מושפע מגיל הלווה ומצבו הבריאותי, ואם הוא מעשן או לא – גורם העישון יכול לשנות את גובה הפרמיה בעשרות אחוזים. חשוב להדגיש שניתן להרחיב את המרכיב של ביטוח חיים במשכנתא, כך שיכלול גם כיסויים נוספים שאינם מוות, אך יכולים להשפיע על כושר ההשתכרות שלו ומכאן על יכולת החזר ההלוואה, כמו מחלות קשות, נכות חלקית או מלאה ואובדן כושר עבודה הם חלק מהדוגמאות הנפוצות ביותר. ללווים בגילאים מבוגרים, או שסובלים מצב בריאותי לא תקין, כדאי לרכוש את הכיסויים הנוספים – לא מדובר בתוספת פרמיה משמעותית.

אגב, בניגוד לביטוח מבנה, הפרמיה בביטוח חיים עלולה להתייקר ככל שהלווה מתבגר; מנגד, סכום ההלוואה הולך וקטן, כך שמצד אחד הביטוח מתייקר ומצד שני מוזל, כך שבסך הכל השינויים בפרמיה החודשית הם לא מהותיים מאוד.

למה אנחנו לא בודקים את ביטוח המשכנתא שלנו?

כן, זו שאלת השאלות בנושא ביטוח המשכנתא – מסתבר שרוב הציבור לא בודק את סכום הביטוח שלו, ולא יודע אם הוא משלם הרבה, ואם הוא יכול להוזיל את העלויות. והאמת היא שהרוב הגדול יכול להוזיל את העלויות בעשרות רבות של שקלים בחודש, ומדובר בממוצע בסכום העולה על 20 אלף שקל (ובמקרים רבים גם הרבה מעבר לכך), ונוטלי המשכנאות פשוט לא עושים זאת.

ביטוח משכנתא דרך הבנקים – יקר יותר מחברות הביטוח

הסיבה היא פשוטה – כאשר לקוחים משכנתא ומחזירים בחודש אלפי שקלים, מזניחים את עשרות או כמה מאות שקלים בודדים על הביטוח. הכל יחסי וביחס "לחבילה הגדולה" – המשכנתא – זה כסף קטן. כן, אנשים ייסעו רחוק מהבית כדי לעשות קניות בזול ולחסוך כמה עשרות או מאות שקלים, אבל לא יחשבו להרים טלפון (או לבדוק באינטרנט) ולהוזיל תוך דקות את ביטוח המשכנתא שלהם בסך כולל של רבבות שקלים.

וכך, לוקחי המשכנתא שרובם לקחו את הביטוח דרך הבנק, משלמים הרבה כסף (הרבה מאוד כסף מיותר) לבנקים. אז מה עושים?

פשוט – קבלו הצעות ביטוח משכנתא, וברוב המקרים תחסכו הרבה כסף.  

האם כדאי למחזר ביטוח משכנתא? בעיקרון – כן

לא רק את המשכנתא אפשר למחזר, אלא גם את ביטוח המשכנתא. כדאי לבדוק מדי פעם את המבצעים בחברות הביטוח השונות, אך לא לחכות שנים רבות מדי. למה? משום שביטוח חיים מחושב לפי גיל הלווה; כשמחדשים ביטוח חיים על משכנתא שנלקחה כשהייתם בני 30, והיום אתם בני 45, ואולי מצבכם הבריאותי הורע לעומת זה שהיה בהצהרת הבריאות עליה חתמתם לפני 15 שנים, הרי שחידוש הביטוח בחברה אחרת יעלה לכם יותר ולא בטוח שמשתלם כלכלית למחזר אותו.

עם זאת, בכל חברת ביטוח (כולל דרך הבנק) מקבלים הנחות משמעותיות על הפרמיה בשנים הראשונות, והיא עולה בדרך כלל אחרי שנתיים-שלוש. לכן, אם תעברו לחברה אחרת, שוב תקבלו הנחות ותשלמו פחות ממה שאתם משלמים כיום. במילים אחרות, כדאי למחזר את ביטוח המשכנתא בכל שנתיים בערך, כשאז אין הבדל גדול בגיל וגם תזכו להנחות בביטוח החדש.

לסיכום, אם בעבר הרחוק יותר, האופציה היחידה לרכוש ביטוח משכנתא הייתה באמצעות הבנק ממנו לוויתם אותה, היום האופציות רחבות ביותר – ישירות בחברות ביטוח, דרך סוכנויות ביטוח ודרך יועצי משכנתאות. בכל מקרה, תשוו בין ההצעות לכל אורך תקופת ההלוואה, אלא אם מראש אתם מתכוונים למחזר את הביטוח בכל שנתיים-שלוש, ואז תסתכלו על הפרמיות בתקופה זו. ביטוח משכנתא הוא ככל ביטוח, ולכן צריך להקפיד (בביטוח החיים) על הצהרת בריאות המשקפת נכונה את מצבכם; חברות הביטוח לא ממהרות לשלם תביעות, ואם הן ימצאו שבהצהרה שלכם "פספסתם" מחלה או פרט חשוב אחר המעיד על מצבכם הבריאותי, לא בטוח שתפוצו בהתאם לפוליסה.

עישון וההשפעה שלו על פרמיית הביטוח

המרכיב  של עלות ביטוח החיים במשכנתא נקבע כאמור גם לפי מצבו הבריאותי של הלווה (בנוסף לגובה המשכנתא). בין היתר יש חשיבות לגיל כמובן, ההיסטוריה הרפואית של הלווה וגם להרגלי העישון של הלווה. מעשנים משלמים יותר (הרבה יותר מלא מעשנים), פשוט בגלל שהסיכוי שלהם למות גבוה יותר מהסיכוי של לא מעשנים. במילים פשוטות – תוחלת החיים של מעשנים קצרה יותר מאשר של לא מעשנים.

אם עישנתם בעת קביעת הפוליסה והפסקתם לעשן, עדכנו את חברת הביטוח, ותחסכו הרבה כסף.

ולא רק במצבים כאלו. אם מצבכם הבריאותי השתפר ביחס למצבכם בעת  נטילת המשכנתא וביטוח המשכנתא, עדכנו את חברת הביטוח ותשלמו פחות. כך גם אם המשכנתא קטנה – אם לדוגמה החזרתם חלק גדול מסכום המשכנתא באופן חד פעמי, אז בהתאמה יש להקטין את סכומי הביטוח – גם את ביטוח החיים וגם את ביטוח המבנה שמתייחס לגובה ההלוואה. בכל שינוי מהותי עדכנו את חברת הביטוח ותשלמו בהתאם לפרמטרים החדשים.

וגם כאשר אתם עוברים לחברת ביטוח אחרת, חשוב שתבדקו שאכן הביטוח הקודם הוסר לגמרי ואתם מפסיקים לשלם עליו. כמו כן, חשוב לדעת שאם היקף המשכנתא ירד ל-30 אלף שקל ומטה, אתם כבר לא חייבים ביטוח משכנתא – זה כבר באמת סכום קטן, ובהיקף הזה, אתם כבר יכולים לחסוך לגמרי את תשלום הביטוח (שממילא אמור להיות קטן).

לסיכום – ביטוח משכנתא הוא הוצאה שרוב הציבור יכול לחסוך בה והרבה כסף – פשוט תבדקו מחירים, ותחסכו – זה יכול להגיע במצטבר לעשרות אלפי שקלים. איך עושים את זה?

שלב ראשון – תבדקו כמה אתם משלמים ודרך מי (אם דרך הבנקים, אז הסיכוי שלכם להוזיל משמעותית את הביטוח הוא גדול)

שלב שני – תבדקו אם הביטוח עונה לצרכים או שהוא מכסה יותר ממה שצריך (במקרים לא מעטים הביטוח הוא על סכום גדול מהנדרש – וכבר בשיחה אחת אפשר להוזיל אותו)

שלב שלישי – תפנו לחברת ביטוח או לחברות ביטוח כדי לקבל הצעות לביטוח משכנתא (חשוב שיהיה מדובר באותו הביטוח)

שלב רביעי – תבחרו ותחסכו

מי החברה הזולה ביותר בביטוח משכנתא?