מה התשואה של משכיר דירה?
התשואה על עלות הנכס היא קריטריון השקעה חשוב, אולי הכי חשוב. טכניקת החישוב מאוד פשוטה – נניח שאתם עומדים לרכוש נכס ב-1 מיליון שקל, ואתם עומדים לקבל עליו דמי שכירות של 4 אלף שקל, אז לכאורה , אתם תכניסו בשנה 48 אלף שקל, על עלות של 1 מיליון שקל – תשואה של 4.8%. אבל, צריך להתייחס גם לפרמטרים אחרים. ראשית, במקרים רבים שי עלויות נוספות מעבר לעלות הרכישה עצמה – מעב רלתשלום בגין הדירה עמה, יש עלויות של עורך דין, שיפוץ הדירה, תיווך, מס רכישה ועוד. כל ההוצאות האלו צריכות להילקח בחשבון ולהיות חלק מהעלות הכוללת.
חוץ מזה, יש תשללומים שוטפים, הוצאות אחזקה שחלות על בעל הבית, ביטוח ועוד. לכן הסכום הזה צריך לרדת מדמי השכירות השוטפים ורק אז ניתן לחשב כמו שצריך את התשואה. ובהמשך לדוגמה – נניח שקיימות עלויות נוספות ברכישה בסכום של 200 אלף שקל, ונניח שיש הוצאות שוטפות של 400 שקל בחודש.
ומכאן, שסך ההשקעה בנכס הסתכמה ב-1.2 מיליון שקל (1 מיליון שקל של עלות הדירה ועוד 200 אלף שקל של הוצאות נלוות). ההכנסה החודשית תעמוד על 3.6 אלף שקל (4 אלף שקל של דמי שכירות פחות 400 שקל של הוצאות חודשיות).
ולכן, סה"כ ההכנסה התשואה תהיה – הכנסות נטו בסך 43.2 אלף שקל, חלקיח עלות כוללת של 1.2 מיליון שקל – תשואה של 3.6%!
את החישוב הזה מאוד חשוב לעשות כבר בשלב הראשון – לקראת רכישת הנכס להשקעה, אבל חשוב להבין שאי אפשר להתחשב במחירי העלות על פני שנים לאחר מכן, ולמה הכוונה? נניח שאחרי 5 שנים השכירות מסתכמת ב-8 אלף שקל, אזי לכאורה התשואה עלתה משמעותית, אבל התשואה הזו מייחסת לעלות של הנכס, ואולי (סביר להניח) ערך הנכס עלה. ואז, התשואה נטו האפקטיבית נמוכה יותר. אז נכון שביחס לעלות, הרווח והתשואה נהדרים, אבל חשוב שתפנימו שזה בזכות עליית ערך הנכס, ושהתשואה האמיתית/ כלכלית היא השכירות בניכוי ההוצאות החודשיות חלקי שווי הנכס (בכל נקודת זמן).
חיסכון לכל ילד – מה זה? ואיך תבחרו חיסכון מתאים?
ככה תשקיעו את הכסף שלכם לבד…
השקעה במניות או השקעה בדירה – מה עדיף?