מעודכן ל-08/2022
מיחזור משכנתא חסך למאות אלפי משפחות, תשלומים של עשרות אלפי שקלים (ולפעמים יותר). אפילו האוצר יצא בקמפיין – פראייר מי שלא ממחזר. הסיבה לכך פשוטה: הריבית על המשכנתאות ירדה בשנים האחרונות ירדה (עד השנה שעברה שבה חזרה לעלות) והתוצאה של הירידה היא שהלוואות/ משכנתאות שנלקחו בעידן הריבית הגבוה, היו יקרות (מאוד).
מיחזור משכנתא משמעותו – ביטול של המשכנתא הקיימת, תשלום קנס (עמלת פירעון מוקדם) ולקיחת משכנתא חדשה, והתברר שלמרות הקנס (הבנקים רצו להבטיח לעצמם רווח במקרה שהלקוח פורע את ההלוואה), היה כדאי מאוד למחזר.
עכשיו זה כמובן כבר לא כדאי (לרוב הלווים). זאת משום שהריבית חזרה לעלות, וסביר להניח שמי שלקח משכנתא בשנים האחרונות, קיבל אותה בתנאים טובים יותר ממה שהוא יכול לקבל בתקופה הזו. עם זאת, כן כדאי לבחון החלפה של ביטוח המשכנתא. כן, מסתבר שניתן למחזר גם את ביטוח המשכנתא.
ביטוח משכנתא – לא דרך הבנק!
מהו ביטוח המשכנתא ולמה להחליף אותו?
בנק המעניק משכנתא רשאי לדרוש, כחלק מהתנאים לקבלת ההלוואה, לעשות ביטוח משכנתא המורכב משני ביטוחים שונים: ביטוח חיים וביטוח מבנה.
- מטרת הביטוח, בין היתר, היא להגן על הבנק ולהבטיח כי יקבל את כל סכום ההלוואה שנותר לתשלום במקרה שבו נפטר בעל המשכנתא בטרם ההלוואה שולמה (ביטוח חיים) ובמקרה שנגרם נזק משמעותי לנכס עבורו ניתנה המשכנתא (שריפה, רעידת אדמה, נזקי טבע וכו') וערכו נפגע (ביטוח מבנה).
ביטוח משכנתא ממוצע עולה כמה עשרות שקלים בחודש, ובגדול הסכום נע בין 50 שקלים ל-100 שקלים (ויכול גם להיות נמוך או גבוה יותר!) – מדובר בביטוח חיים וביטוח הנכס. הבנק רוצה בעצם להבטיח את עצמו במקרה שיקרה לו משהו ולא יהיה מי שיפרנס ומי שיחזיר את המשכנתא, ולכן הוא מחייב לעשות ביטוח חיים. כמו כן, הוא מחייב לעשות ביטוח על הנכס כדי לשמור על ערכו (רעידת אדמה, או כל נזק אחר) שכן הוא הבטוחה של הבנק.
רוב רוכשי הדירות עושים את ביטוח המשכנתא דרך סוכנות הביטוח של הבנק או במקום שאליו הבנק מפנה. אבל הסיבה לכך היא בדרך כלל עצלות (שלא לומר בורות) – למעשה, ניתן לבחור אם לעשות את הביטוח (חיים, מבנה או אחד מהם) דרך סוכנות הביטוח מטעם הבנק או באמצעות מבטח פרטי, ובדיקה מקיפה של העניין תוכל לחסוך חלק גדול מהתשלום החודשי, שכן התחרות כיום גדולה מאוד ואפשר להוזיל משמעותית את ביטוח המשכנתא. כאן תוכלו להרחיב על מדריך ביטוח משכנתא – עזבו את הבנקים ותחסכו סכום מצטבר של אלפים רבים (ואפילו רבבות שקלים) לאורך חיי המשכנתא.
אבל הרי לא בוכים על חלב שנשפך, אז חשוב שתדעו כי ניתן לעבור, בכל שלב וללא תשלום עמלה ממבטח אחד למבטח אחר (מסוכנות ביטוח מטעם הבנק למבטח פרטי וממבטח פרטי אחד לאחר), כל זמן שתנאי הפוליסה נשמרים.
– האם כדאי להחליף? האם החלפת ביטוח משכנתא אחד באחר – חדש – היא מסובכת, ואיך בעצם עושים את זה?
החלפת ביטוח המשכנתא עשויה להשתלם לכם
ובכן, הסיבה הראשונה שבזכותה הביטוח חיים אמור להיות זול יותר (הפרמיה החודשית נמוכה יותר) היא שעברה תקופה מאז שרכשנו את הדירה ועשינו ביטוח, ומאז היקף החוב שלנו ככל הנראה פחת – זה לא מחייב, ערך המשכנתא בשלב הראשון עולה ורק לאחר מכן מתחיל לרדת. אבל בחלק גדול מהמשכנתאות הקיימות, ערך המשכנתא נמוך מהמשכנתא המקורית בסכומים שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים.
ביטוח חיים למשכנתא, עושים מי שנטלו את ההלוואה בהתאם לערך המשכנתא. לכן אם סכום המשכנתא ירד, אזי אתם, מי שלקחו את ההלוואה, אמורים לשלם בהתאמה סכום נמוך יותר. יש ביטוחים שמעדכנים את הסכום באופן אוטומטי, אבל הרוב משאירים את החוב כפי שהוא – בערך הגבוה. אז בהתחלה זה לא בולט, גם כי יש הנחה בחודשים הראשונים וגם כי המשכנתא פשוט גבוהה. אבל ככל שעובר הזמן, סכום ההלוואה מצטמק, אבל ביטוח המשכנתא לא בהכרח יורד. ואם הוא יורד, הירידה לא תואמת את הירידה האמתית בערך המשכנתא.
אלא שבעוד הירידה בגובה המשכנתא עשויה להקטין את הפרמיה החודשית, הרי שעל פניו, ביטוח החיים מתייקר ככל שאנו מתבגרים. לכן נראה שההצעות שנקבל בחידוש ביטוח המשכנתא תהיינה גבוהות יותר, ולא בטוח שתהיה כדאות כלכלית למחזר אותו. זה נכון – הגיל פרופורציונאלי לפרמיה הביטוחית. מסתבר שהפרמיות בשנים הראשונות לביטוח נמוכות במיוחד, ולאחר מכן הן עולות משמעותית.
כלומר, בשנים הראשונות קיבלנו הנחה, וזה יכול להיות במקרים מסוימים אפילו עד 75% מהתשלום החודשי. אבל אחרי כמה שנים, לרוב שנתיים, הפרמיה עולה. ואז, אם אנו עוברים לחברה אחרת אולי הפרמיה הכוללת אמורה לעלות, אבל מנגד נקבל הנחה, ונגיע למצב שהתשלום החודשי יהיה נמוך יותר ממה שנחנו משלמים עכשיו.
אז אתם בטח שואלים – טוב, אבל מה יקרה עוד שנתיים? וזה נכון, עוד שנתיים (פלוס מינוס) הפרמיה על ביטוח חיים החדש גם תעלה, אבל מנגד גם היקף המשכנתא אמור להיות נמוך יותר. כך שבכל מצב – מי שיש לו ביטוח משכנתא צריך לבדוק שוב, ואולי לחדש שוב את הביטוח בעוד שנתיים (פלוס מינוס).
המרכיב השני של הביטוח הוא ביטוח נכס. גם כאן יש הנחה משמעותית בשנים הראשונות, ולכן חשוב לבדוק אם מעבר יעניק ללווים חיסכון. אלא שהעלות של ביטוח הנכס מלכתחילה נמוכה. מעבר לכך, הביטוח על הנכס הוא עד לתקרה של ההלוואה, וכמובן שככל שההלוואה נמוכה יותר כך הביטוח יהיה נמוך יותר.
לעבור רק אם יש אישור של חברת הביטוח להצהרת הבריאות
למרות שבאמצעות מעבר לחברת ביטוח אחרת אולי נוכל לחסוך כמה עשרות שקלים (ואולי יותר) בכל חודש – צריך להיזהר ממלכודת. ביטוח החיים שעשינו בעבר היה תחת הצהרת בריאות, ואם אנחנו עומדים להחליף את הביטוח אנחנו צריכים לעמוד בהצהרת בריאות חדשה. אבל אם מאז הביטוח הקודם מצב בריאותנו הורע, ייתכן שמעבר לביטוח אחר יכול להיות טעות!!! ההרעה במצב הבריאותי שלנו עלולה לגרום לפרמיה להיות גבוה יותר, או שפשוט בזמן אמת כשחברת הביטוח תצטרך להפעיל אותה, היא עלולה להתנער מהפוליסה בגלל מצב בריאותנו. הסיבה לכך תהיה הצהרת בריאות לא מעודכנת, או כזאת שלא תואמת את המצב הבריאותי שלנו בפועל.
למה הכוונה? סוכן הביטוח הנחמד הוא איש שיווק, והוא יגיד לכם – תחתמו כאן זה בסדר, הוא אולי ירמוז לכם אפילו שזה לא חשוב שהמצב הבריאותי השתנה. אבל האמת היא שהטפסים שאנו חותמים עליהם כשאנחנו רוכשים פוליסת ביטוח משכנתא עוברים לחברת הביטוח ושוכבים שם. כל עוד המצב בסדר, לא קורה כלום ולאיש לא אכפת על מה חתמנו. אבל אם חס וחלילה קורה משהו, חברת הביטוח יכולה להתעורר ולהגיד – מה לעשות, הוא סבל מבעיה מסוימת ולא הצהיר עליה. לחלופין, הבקשה לביטוח החדש יכולה לקחת הרבה זמן, וכל עוד לא אומרים לכם שהביטוח מאושר, אין לכם סיבה אמתית לעזוב. במקרים רבים, אם יש הרעה בריאותית זה יתבטא בפרמיה גבוהה יותר, שכאמור תהפוך את המעבר ביטוח משכנתא חדש ללא כדאי.
ובכל מקרה – דווחו על המצב הבריאותי האמתי שלכם, בלי לעגל פינות – אם משהו יתברר כלא מדויק או לא נכון, זה יפגע בשארים, שיצטרכו להתמודד עם ביטוח שאינו תקף.
עדכון הפוליסה בחברת הביטוח הקיימת
אחת האפשרויות לעדכן את ביטוח המשכנתא, היא לבצע את העדכון בחברת הביטוח שדרכה רכשנו את הפוליסה המקורית. במרבית המקרים, החברה תבצע את העדכון תוך שהיא משתמשת בהצהרת הבריאות הקיימת ולא תדרוש הצהרת בריאות חדשה. מבחינת החברה, מדובר בהמשך הפוליסה תוך הפחתת הסיכון. כי בינתיים סכום המשכנתא פחת. לכן חברת הביטוח תסכים להפחית את תשלומי הפרמיה. מבחינת הלווים, מדובר בהקטנת התשלום, ללא צורך בהצהרת בריאות חדשה, מה שעשוי להיות גורם משמעותי שישפיע בסיכומו של עניין על התוצאה הסופית. במקרה כזה, גם אם המבטחת המקורית תפחית את הפרמיה בסכום קטן מזה שהבטיחו חברות אחרות, כדאי לשקול ברצינות לחגש את הביטוח דווקא אצלה ולא לעבור לחברה אחרת. שוב – מדובר כאן בסיכון מול סיכוי.
אל תשכחו את ביטוח התכולה
דבר נוסף שכדאי לשים אליו לב הוא שביטוח משכנתא (מבנה) מטעם הבנק, אינו כולל כיסוי לתכולה, ולכן אם נרכש ביטוח תכולה אצל מבטח פרטי, במקרה של נזק למבנה וגם לתכולה יצטרך הלווה להתנהל מול שני מבטחים שונים (סוכנות הביטוח מטעם הבנק והמבטח הפרטי) ויצטרך לשאת בתשלום השתתפות עצמית לשני ביטוחים.
חשוב לדעת: ניתן לקבל החזר בגובה 25% מהתשלומים ששולמו עבור ביטוח החיים (הן בביטוח מטעם הבנק והן אצל מבטח פרטי) במסגרת הגשת דוח שנתי למס הכנסה.
ולסיום, אל תחליטו רק על סמם הפרמיות לזמן הקרוב. הפרמיות כאמור אמורות לעלות בהמשך. אז אם אתם משוכנעים שתעברו שוב בעוד שנתיים/ שלוש, תתייחסו רק לתקופת הזמן הזאת, אבל אם אתם לא משוכנעים, תבדקו את סך כול הפרמיות לאורך חיי המשכנתא, ביחס לפרמיות הנוכחיות. אולי התשלום הראשוני/ הקרוב יהיה נמוך, אבל השאלה איך זה מתפתח בהמשך. וזו גם ההשוואה הנכונה, כי אתם לא באמת יודעים אם תעברו עוד כמה שנים ותזכו לפרמיה נמוכה – אולי מצבכם הבריאותי יורע, ואולי התנאים בשוק הביטוח ישתנו?