סלע קפיטל נדל"ן הינה אחת משתי קרנות הריט (REIT – Real Estate Investment Trust ) שנסחרות בבורסה בת"א (השנייה היא ריט1). הקרנות האלו מאפשרות למשקיעים להחזיק דרכם בנכסים שונים (משרדים, מסחר, תעשייה וכו') וליהנות מדיבידנדים שוטפים (הרווחים מהשכרת הנכסים מחולקים למשקיעים). מדובר בפועל, בסוג של פתרון לכאלו שמעונינים בהשקעה בנדל"ן, אבל לא רוצים או יכולים להשקיע סכומי כסף גדולים. כאן אפשר בסכום קטן להיות מעין שותף בנכסים. מנגד, החיסרון של הקרנות האלו הוא בדמי הניהול – המשקיעים אמנם חוסכים את הירידה ל"שטח", אבל מישהו אחר עושה זאת והוא גובה על כך דמי ניהול, ועדיין התשואה הגלומה בדיבידנדים של קרנות הריט המקומיות לא רעה.
סלע קפיטל פרסמה תוצאות כספיות לרבעון הראשון של השנה, אבל מעניין יותר מהדוח החשבונאי עצמו היה דוח הדירקטוריון. הקרן שמחיר מנייתה עלה מתחילת השנה ב-6% לכ-6 שקל, המבטא שווי של 840 מיליון שקל, סיפקה תחזית רווח ודיבידנד לשנת 2016. ה-(FFO (Funds From Operations שמבטא את הרווח מפעולות שוטפות צפוי, להערכת הנהלת החברה להסתכם ב-80-84 מיליון שקל (FFO למניה של 57 עד 60 אגורות). ה-FFO רק נזכיר, הוא לא רווח חשבונאי, הוא נתון כלכלי שמבוסס על הדוחות החשבונאיים. ה-FFO אמור לבטא את הרווח מפעולות שוטפות, מנוטרל סעיפים חריגים, וזה סוג של אומדן רווח/ תזרים מייצג. ה-FFO לוקח בחשבון את הוצאות המימון והוצאות המיסים, וכן הוא מנטרל כאמור הוצאות והכנסות חד פעמיות לרבות השבחות והעלאת ערך נדל"ן להשקעה. הרווח הזה ביחס לשווי שוק, מבטא בפועל את התשואה הצפויה הכוללת על ההשקעה – ומדובר על כ-10% (רווח של כ-80-84 מיליון שקל חלקי שווי של כ-840 מיליון שקל).
תשואת דיבידנד של 8.5%-9%
אלא שה-FFO לא מבטא את הדיבידנד הצפוי. הדיבידנד שהנהלת החברה מעריכה שתחלק בשנת 2016 מסתכם מעט מתחת ל-FFO בסך של לפחות 72 מיליון שקל, ובתרגום למניה מדובר על 52 אגורות למניה. הדיבידנד הזה מבטא תשואת דיבידנד (דיבידנד למניה חלקי מניה) של כ-8.5%-9% – ממש לא רע, וזה עוד הדיבידנד המינימלי החזוי. בפועל, זה יכול להיות גבוה יותר, וחשוב לדעת שבשנים האחרונות החברה מחלקת דיבידנדים נאים שלרוב גם עולים על התחזית המקורית שלה. אז מה הבעיה? בעיקר החשיפה לשוק הנדל"ן, ולנכסים ספציפיים בשוק. הקרן מחזיקה במשרדים, מבנים למסחר לתעשייה ולוגיסטיקה (וגם מלונאות ותחנות דלק). עיקר הנכסים (מעל 60%) הוא משרדים. אז אם אתם מאמינים בשוק המשרדים ובנכסים הספציפיים של הקרן (כאן תוכלו לראות הרחבה על הנכסים של הקרן), זו יכולה להיות השקעה מעניינת, כי אחרי הכל זו השקעה בנדל"ן מבלי באמת לצאת מהבית, ורבים עדיין חושבים ש"הנדל"ן הוא המלך" בתחום ההשקעות. אבל, אם אתם חושבים שדי – זה לא יכול לעלות יותר, קחו בחשבון שאולי תקבלו דיבידנד, אבל ערך המניות שלכם בקרן עשוי לרדת. כך או אחרת, לפני שתקבלו החלטה, חשוב שתדעו מה זאת בעצם קרן ריט (REIT ) – כאן, תוכלו לקבל מידע על היתרונות והחסרונות של קרנות ריט ; וכן חשוב שתבינו שדיבידנדים זה לא הכל בהשקעות. מה שחשוב יותר זו התשואה הכוללת – התשואה של המניה בתוספת תשואת הדיבידנד.