תוכנית כחלון  להגברת התחרות בשוק הדירות והורדת מחירי הדירות, נוגעת בין היתר גם בשינויים במס רכישה ומס שבח. בעוד שהשינויים במס שבח יחסית מינוריים לבעלי הדירות (אם כי עשויה להיות להם השלכה בטווח הקצר על שוק הדירות), הרי שהשינויים במס רכישה דרמטיים הן לרוכשי הדירות והן לשוק הדירות בכלל.  מס רכישה יעלה ל-8% על דירה שמחירה עד 4.8 מיליון שקל (בעבר מס רכישה היה 5% עד 7% ) ול-10% לדירה שמחירה עולה על 4.8 מיליון שקל (בעבר בין 8% ל-10%).

המהלך הזה צפוי להפחית בצורה מאוד משמעותית את השחקנים בשק הדירות. מי  ירצה ויוכל לקנות דירה במס רכישה כל כך גבוה (סוג של קנס גבוה), כדי שאחר כך הדירה תושכר? ככל שהקנס גבוה יותר, כך התשואה של בעל הדירה יורדת (התשואה מתבטאת בדמי השכירות חלקי העלות הכוללת של הדירה) וחשוב יותר, מדובר על עלות שכבר בעת הרכישה הולכת לאיבוד. אם המשקיע ימכור את הנכס הוא לא יקבל כמובן את מס הרכישה ששילם דרך המחיר – זו עלות שכאילו תוחזר בעליה של 8%,  וזה נראה בשמיים. זה מוריד את המוטיבציה של משקיעים לרכוש דירות, מוטיבציה שגם כך בשנים האחרונות היתה בכיוון מטה.  וזה מה שרצה בעצם שר האוצר, משה כחלון – להוציא את המשקיעים מהשוק.

ככב בעצם מרחיבים את היצע הדירות עבור רכושי דירה ראשונה, כלומר עבור מי שבאמת צריך את הדירה. ברגע שהיצע הדירות גדל,  לרוכשים יש יותר כח במשא ומתן, יש סיכוי שהמגמה תשתנה – הכח יעבור בעצם מהמוכרים לרוכשים. זה תהליך, זה לא קורה ביום אחד, ולא רק בגלל העלייה במס הרכישה, ועדיין זה צעד בכיוון הנכון שנועד   לשפר את היצע הדירות הפנוי לכאלו שרוכשים דירה ראשונה, ובהתאמה להביא לירידה במחירי הדירות או לכל הפחות להקפאת מחירי הדירות.

החיסרון הבולט של מהלך העלאת מס רכישה הוא בשינוי מצבם של שוכרי הדירות. פחות דירות למשקיעים, משמע פחות דירות להשכרה, ואז כמובן פחות היצע דירות להשכרה דבר שעשוי להוביל לעלייה במחירי  השכירות. אין מה לעשות זה כמו בכלים שלובים – עזרת לרוכשים פגעת בשוכרים – השאלה אם השיעור הזה של מס רכישה מהווה איזון בין שני השווקים האלו – שוק הדירות ושוק הדירות להשכרה. י

במקביל, לעלייה במס רכישה,  הופחתה תקופת ההמתנה המותרת למשפרי דיור. עד עכשיו מי שרכש דירה ומכר את דירתו הקודמת בטווח של עד שנתיים לא נחשב כמחזיק שתי דירות ולכן שילם מס רכישה מופחת. מעכשיו הטווח מצטמצם לשנה. מה זה יעשה לשוק? מסתבר שזה יכול להיות משמעותי בטווח הקצר – היצע הדירות יגדל, הרוכשים ימהרו למכור את הדירות שעדיין לא נמכרו. זה אומר שכח המיקוח של המוכרים (כאלו שקנו ועדיין לא מכרו את דירתם) יורד, הם יהיו לחוצים יותר למכור את הדירה,  זה יכול להביא להגדלת היצע הדירות, זה יכול להעביר חלק מהכח במשא ומתן לרוכשים.

אלה שינויים יחסית משמעותיים, ולצד שינויים נוספים שקיימים בתוכנית לרבות מניעת הסבות של דירות מגורים למשרדים, ובמילים פשוטות החזרת דירות רבות לשוק, דירות שכבר לא יוכלו לשמש כמשרדים, זה עשוי סוף סוף להואיל לשוק הדירות.