מנכ"ל קונטמפו נדל"ן מבית חיזוק ובינוי, שחר רז, מביט מודאג בעוד מערכת בחירות קרבה: "כל שר אוצר מקטין את הישגי קודמו. אין יציבות, זו בעיה". על משבר הקרקעות: "חייבים לשחרר קרקעות בתוך פרק זמן הגיוני"

לפני כ-17 שנה, באפריל 2005, אושרה תכנית תמ"א 38 בישראל, ואחד הנושאים החמים מאז בתחום הנדל"ן, הוא כמובן התחדשות עירונית. מאז ועד היום, מצוקת הקרקעות וחסמי הבירוקרטיה החמירו עוד יותר את משבר הדיור והדגישו את חשיבות ההתחדשות העירונית. בשנת 2010 חלו שינויי רגולציה באשר להסכמת הדיירים לצורך ביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 (מה שמכונה 'פינוי בינוי'). המהלך הזה הוביל את יזם הנדל"ן שחר רז, בעל חברת Contempo (קונטמפו נדל"ן) מבית חיזוק ובינוי להפוך לשחקן משמעותי בתחום התחדשות המתחמים, המבוססת הריסה ובניה..

"יצאנו לדרך עם "חיזוק ובינוי" בשנת 2010, וכעבור תשע שנים כבר הקמתי את קונטמפו נדל"ן שמהווה קפיצת מדרגה משמעותית. היום אנחנו מנהלים עשרות פרויקטים באזורי ביקוש כמו תל אביב, רמת גן, גבעתיים ורמלה", מסביר שחר רז. "אבל יש לא מעט אתגרים בתחום הזה, כאשר אנחנו חושבים על עתיד ההתחדשות העירונית, שהיא אחת התקוות בשוק הנדל"ן בישראל. הנה, רק לפני שלושה שבועות הוחלט ללכת לבחירות שוב, מה שעלול לתקוע עוד מקלות בגלגלים בתחום הדיור".

קרדיט: עדי בואנו, מאנו אדריכלים

כל ממשלה שמתחלפת מביאה איתה בעיות?

"אסביר. זו מערכת בחירות חמישית בתוך שלוש שנים, במקום ליהנות מיציבות שלטונית במצב נורמלי. המצב הזה מוביל לעיכובים רבים בפרויקטים, בחקיקה ובבירוקרטיה".

אבל התכניות לא מאושרות מבעוד מועד?

"לא בדיוק", טוען שחר רז. "משה כחלון סיים את תפקידו במשרד האוצר במאי 2020. אחריו ישראל כץ נכנס למשרד האוצר למשך שנה וחודש. בשנה האחרונה אביגדור ליברמן הוא שר האוצר, אבל אחרי הבחירות הקרובות ייתכן מאוד שיגיע שר אוצר אחר. כל אחד משרי האוצר, השיכון והפנים מגיע לתפקיד עם תפיסת עולם משלו והסמכויות השונות זזות ממשרד אחד למשרד אחר. אין פה יציבות שלטונית, וזה פוגע ממעותית ביכולת הממשלה לייצר פתרונות ארוכי טווח".

"בכל פעם ששר חדש נכנס לתפקיד, הוא ישתדל מאוד להקטין את הרפורמות של שר האוצר שקדם לו. יש המון אגו בתפקיד הבכיר הזה", הוא מסביר. "כמנכ"ל חיזוק ובינוי ובהמשך קונטמפו נדל"ן, אני רואה איך נותרות 'שאריות' של מיזמי עבר כאשר שר אוצר חדש נכנס לתפקיד. דוגמא טובה לכך היא פרויקט 'מחיר למשתכן' שבמחשבה לאחור לא הייתה מוצלחת מאוד. מתן פתרונות לטווח ארוך הוא דבר כמעט בלתי אפשרי ללא יציבות פוליטית. זה משפיע עליי כיזם נדל"ן, זה משפיע על יזמים אחרים ועל בעלי הנכסים".

ואם אני מבקש ממך שחר רז, מנכ"ל קונטמפו נדל"ן, לתמצת את הפתרון שלך, מה תאמר?

"אני אגיד באופן די חד משמעי – מנהלות עירוניות לטיפול בתחום הנדל"ן, שהן עצמאיות מאוד, נהנות מתקציב ייעודי ונפרד, וכמובן מועצה לאומית לדיור. ככה התחום לא יהיה תלוי ביציבות הממשלתית. קח למשל את רמלה", הוא ממשיך. "בעיר הזו יש מינהלת ומערכת שדואגות לאישור היזם עוד לפני הפנייה שלו לדיירים. זה מקרה טוב של יוזמה עירונית.

לא במקרה נותן שחר רז  שחר רז את רמלה כדוגמא, שכן חברתו קונטמפו נדל"ן פועלת בתיאום עם העירייה להקמה של 550 יחידות דיור, שתתאפשר בזכות חידוש אזורי מגורים ישנים. "פרויקטים מהסוג הזה יסייעו לאוכלוסייה הקיימת, ימשכו אוכלוסייה חזקה וכמובן ישפרו את הנראות במקום", הוא מציין בהתלהבות. "המינהלת המקומית מעדכנת מה ניתן ליישם במסגרת התוכנית, וכך היזם מציג לדיירים מענה מדויק לצרכיהם שגם זוכה לקידום מהיר בזכות ליווי המנהלת העירונית. אין תכניות שמוצגות לדיירים ללא בסיס מוצק. בדוגמא של רמלה, הדברים זזים מהר, ולדעתי אם עוד רשויות מקומיות יעבדו כמו רמלה, יהיה קל יותר למצוא עוד ועוד פתרונות דיור בצורה חלקה".

קרדיט: סטודיו 84

מבניין בודד למתחמים גדולים

תחילת הדרך של שחר רז בענף הנדל"ן הייתה אי שם ב-2004, בפרויקטים מעבר לים, בין היתר במקסיקו. כעבור כחמש שנים הוא שב לישראל והחל לעסוק בהתחדשות עירונית. ב-2010 הוא כבר הקים את חברת 'חיזוק ובינוי' עם שגיא דורון ובהמשך, ב-2019, אחרי כברת דרך לא מועטה, הקים את קונטמפו נדל"ן (Contempo) שעובדת במרץ כשחקנית מרכזית בתחום ההתחדשות העירונית. "בארבע השנים האחרונות אין ספק שיש מהפכה בהתחדשות העירונית, אנחנו בקונטמפו נדל"ן עדים לה".

"אם פעם עבדנו על בניין אחד, היום כבר מדברים על מתחמים גדולים", מעיד שחר רז. "התמ"א נתן עד לא מזמן פתרון עבור בניין אחד. זה הוביל לחוסר אסתטיקה בפרויקטים, וכך אפשר לראות כיום ברחובות רבים באזור המרכז בניינים ישנים לצד בניינים חדישים. מעבר לכך, טיפול בבניין בודד לא פתר בעיות בתחום התשתית. הפתרון שהתבקש פה היה מתחמים שלמים של 'פינוי בינוי' – שבהם גם תשתיות מתקדמות יותר, מוסדות חינוך ומבנים עבור הקהילה. גם כיום ב-2022 אפשר לראות יותר שחקנים בשוק הנדל"ן בישראל. השוק חשוף למכרזים, גם מכרזי עיריות וגם מכרזי דיירים".

"גם אנחנו בקונטמפו נדל"ן מתמודדים עם השינויים האלה. התחלנו לעסוק בפרויקטים בעלי מורכבות גדולה, במתחמים גדולים, וכך התחלנו למתוח את היכולת שלנו. השאיפה היא לתת לדיירים את ההצעה הכי טובה שיש", מציין שחר רז. "המשמעות היא להעלות את הקצב אבל במקביל גם את הרמה המקצועית ואת הסטנדרטים שלנו. אנחנו, בניגוד ללא מעט חברות, עוסקים בתחום ההתחדשות העירונית בלבד. זו ההתמחות הספציפית שלנו. אני מאמין שגם נלך לשוק הציבורי והחברה תונפק, כאשר הזמן יתאים לכך".

"תחום ההתחדשות העירונית רק ימשיך לצמוח"

כמי שמעורב בפרויקטים רבים באזורי הביקוש החמים ביותר בארץ, כמו מרכז תל אביב ורמת גן, מעיד שחר רז על בעיה מרכזית בתחום: "זו בעיה שחשוב להעלות אותה ולדבר עליה. ישראל קטנה, ואת זה כולם יודעים. אין בה מספיק שטחים לטובת בנייה. חשוב לשחרר קרקעות בתוך פרק זמן הגיוני, כי במצב הנוכחי זה לוקח המון זמן וכך משבר הדיור רק מחריף. יש בירוקרטיה וחוסר בכוח אדם במשרדי ממשלה. זה רק מוסיף אש למדורה".

"אני שמח לראות שהציבור וגם הקברניטים מתחילים להבין את תחום ההתחדשות העירונית. יש פה אינטרס משותף לכולם וחשיבות עליונה לשילוב ידיים בין היזמים לדיירים", מסכם  שחר רז.  "ההמלצה שלי לדיירים היא לפעול יחד בתור קבוצה, בכל אחד מהשלבים בפרויקט, ובמיוחד עם היזם. כאזרח וכיזם, אני מביט קדימה בדאגה ומקווה שבפן הפוליטי נשיג יציבות. בטווח הארוך אני לגמרי אופטימי ורואה את ההתחדשות העירונית צומחת עוד ועוד".