אם אתם גרים בבניין משותף, אתם כנראה נאלצים להיפרד כל חודש מסכום מסוים לטובת תשלום הוועד ■ במדריך זה תמצאו את כל מה שצריך לדעת על המס הזה

אם אתם גרים בבניין משותף עם דיירים אחרים או אם אתם שוכרים/בעלי משרד/חנות בבניין מסחרי עם שכנים – כנראה אתם מחזיקים בנכס של בית משותף, ולכן חלים עליכם הוראות אלו לפי חוק המקרקעין ובין היתר תשלום דמי ועד הבית.

תשלום ועד הבית עומד פעמים רבות במוקד של מריבה או ויכוח בין הדיירים – מי משלם מי לא משלם, מה הסכום שצריך לשלם, האם לשכור חברת ניהול או לדאוג לכול באופן עצמאי ועוד כהנה וכהנה דילמות.

מדריך זה נכתב כדי לעשות לכם סדר ולהבהיר אחת ולתמיד: מי צריך לשלם את דמי ועד הבית, איך מחושב התשלום, על מה משלמים ועד בית ועוד.

מהם דמי ועד בית?

דמי ועד בית (או מיסי נציגות הבית המשותף) הם כספים שמשולמים על ידי בעלי הדירות בבית משותף, לצורך ההחזקה השוטפת וניהול תקין של כל הרכוש בבית משותף. תשלום דמי ועד בית הוא חובה ולא רשות.

החוק מגדיר בית משותף כבית שיש בו שתי דירות ויותר ושהוא רשום בפנקס הבתים המשותפים. למעשה, כל בניין בישראל שיש בו לפחות שתי דירות הוא בית משותף ולכן החוק חל על כל הבניינים הללו.

כמו כן, החוק מגדיר כרכוש משותף את כל החלקים בבית המשותף למעט הדירות עצמן. הרכוש המשותף עשוי להיות: קרקעות, גגות, מעליות, חדר מדרגות, קירות חיצוניים, מתקני הסקה, חדרי משאבות, מקלטים וכדומה –  וכל זאת בתנאי שהם משמשים את כלל בעלי הדירות או מרביתם אפילו אם הם צמודים לדירה ספציפית.

אילו הוצאות משולמות בדמי ועד הבית?

ההוצאות המשותפות שמשולמות בדמי הוועד מחולקות לשניים:

הוצאות ותיקונים שוטפים

בסעיף זה נכללים למשל:

• ניקיון וסיוד של הכניסה, חדר המדרגות, המחסן, המקלט והמתקן לפחי האשפה.
• אחזקת הגינה.
• תשלום עבור החשמל בכניסה, בחדר המדרגות, במקלט ובמחסן.
• הוצאות עבור ההסקה המרכזית (אחזקת המתקן, הזנתו בסולר, תיקונים בצנרת).
• הפעלה ותיקונים של המעלית.

הוצאות חריגות

הוצאות אלה כוללות: שיפוץ בבניין, תיקוני סדקים, צביעת הקירות החיצוניים, החלפת תיבות הדואר,  התקנת מצלמות, זיפות גגות, שדרוג מערכות ותשתיות, תיקוני צנרת וחשמל ועוד.

בדרך כלל בעת קביעת דמי ועד בית, יש לכלול את כל ההוצאות הדרושות לצורך ניהול תקין של הבניין. אך בכל זאת, בעת גביית הוצאות חריגות, כולם חייבים להשתתף.

שוכר בבית משותף לא חייב להשתתף בהוצאות חריגות של הבית המשותף, שכן הדירה היא אינו שלו והוא לא נהנה מההשבחה של הדירה ו/או הבניין, למעט בזמן שבו הוא מתגורר בה.

כיצד קובעים את גובה דמי הוועד שישלם כל דייר?

על פי החוק, כל בעל דירה חייב לשלם תשלום ועד בית, המחושב לפי שטח הדירה שלו ביחס לשטח כלל הדירות בבית המשותף, אלא אם כן נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. כך שככל ששטח הדירה גדול יותר, הדירה הזו תשתתף יותר בהוצאות הבניין.

בבניינים אחרים, דמי ועד הבית הם אחידים לכלל הדירות, שווה בשווה. זאת בתנאי לתקנון שצריך להיות מאושר על ידי כלל דיירי הבניין  ומותנה באישור של 100 אחוז מהדיירים.

על מי חלה החובה לשלם ועד בית?

• החוק מטיל את חובת תשלום דמי הוועד על בעלי הדירות ולגבי דירה שהוחכרה לדורות – החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות. בעלי דירות לא יכולים לסרב תשלום ועד בית ואף אחד אינו פטור מהתשלום, גם לא נציגות הבית המשותף עצמה.
• שוכרי הדירות אינם מחויבים בחוק לשלם את מס ועד הבית – אולם בפועל השוכרים הם המשלמים את דמי הוועד (כמו גם מסים וחשבונות אחרים: ארנונה, מים, חשמל וכדומה), התשלום נעשה בכפוף להסכם מול בעל הדירה.
• גם בעלי דירות גן, דירות גג ודירות/חנויות צמודות לבניין (ובתנאי שהן חלק מהבניין) חייבים לשאת בהוצאות ועד הבית, אף אם הכניסה לדירה שלהם היא לא דרך הבית המשותף. דירות שיש להן חלק מסוים משותף, לדוגמה גינה משותפת, צריכים להשתתף רק באחזקת השטח המשותף, ובמקרה זה – הגינה בלבד.
• בעל דירה שלא ישלם ועד בית עשוי להיתבע על ידי נציגות הבית המשותף בצירוף להוצאות משפט והוצאות נוספות.

חברת ניהול בבית משותף

חברת ניהול או חברת אחזקה בבית משותף נקראת על פי החוק "מתחזק". הדין של תשלום שכר לחברת הניהול הוא כדין תשלום עבור דמי ועד הבית. כל הסעיפים ההוראות החלות על דמי ועד בית, חלים גם בנושא של שכר עבור המתחזק.

על מנת לקבוע אם התחזוקה תבוצע בידי ועד הבית או באמצעות חברת ניהול, יש צורך ברוב מיוחד בגובה שני שלישים (67%) מכלל בעלי הדירות שהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. החלטה עם איזו חברה לעבוד נקבעת ברוב רגיל של 51%.

דמי ועד בית – מה עושים כשדייר מתחמק מתשלום?

חברות ניהול בניינים משותפים, מה צריך לדעת

מי ינהל את הבית? וועד הבית או חברת ניהול חיצונית? – כל מה שרציתם לדעת על וועד הבית!