מיחזור משכנתא עשוי לחסוך לכם כסף רב, אפילו עשרות אלפים, במקרים מסוימים גם מאות אלפי שקלים. אבל, השאלה – מתי כדאי למחזר את המשכנתא ובמה כדאיות המחזור תלויה . כאן, תמצאו מדריך על מחזור המשכנתא (וחשוב לקרוא לקראת המהלך!). אבל למי שרוצה להבין "מלמעלה" הנה הסבר קצר – כאשר הריבית יורדת, הכדאיות של פירעון המשכנתא ולקיחת משכנתא חדשה (מיחזור) הולכת וגדלה, אך צריך לזכור במקרים מסוימים ( כשמדובר במשכנתא בריבית קבועה), יש עמלת פירעון מוקדם, ולכן השאלה הגדולה היא בכמה מסתכמת עמלת הפירעון המוקדם, והאם העלות הזו קטנה מהתועלת שבמשכנתא החדשה, ואז כדאי למחזר.
התשובה הזו מסתבר לא פשוטה, אבל ככלל עמלת פירעון מוקדם תלויה בריבית הקבועה היום ואז (בלקיחת המשכנתא), בנזק של הבנק המלווה ( הבנק מוותר על ריבית גבוה ולכן "קונס" את הממחזרים) בזמן שנשאר עד לסיום החזר המשכנתא (ככל שהזמן קצר יותר, "הנזק" לבנק קטן יותר והעמלת פירעון קטנה יותר); ובוותק של המשכנתא (ככל שהיא וותיקה יותר, כך ההנחה על הקנס משמעותית יותר).
הבנק גובה עמלת פירעון מוקדם שצריכה לפצות אותו על הפסדי הכנסות הריבית כתוצאה ממחזור המשכנתא. לכאורה ההפסד שאליו יש להתייחס נובע מהפער בין הרייבת של המשכנתא לבין הריבית כיום. אבל, בנק ישראל שינה את הכללים כך שמדובר על ממוצע – ההפסד של הבנק נובע מהפער בין ממוצע הריבית אז (בעת לקיחת המשכנתא) לבין ממוצע הריבית כיום – כלומר, לפי תנאי השוק ולא בהתאם ללקוחות ספציפיים.
על כל פנים, הבנק מספק הנחה ללווים שמחזיקים בהלוואה פרק זמן ממושך – יש תלות בין ההנחה לבין תקופת המשכנתא. כאן בחישוב נלקחה הנחה ממוצעת של 20%, אבל בפועל היא יכולה להיות נמוכה יותר או גבוה יותר, ולכן מדובר בהערכה – הבנק עצמו(בהתאם להנחיות בנק ישראל) מחשב את עמלת הפירעון המוקדם והחישוב הזה גובר על ההערכה שמפורטת כאן.
בכל מקרה, גם את חישוב הבנק חשוב לבדוק ולוודא שלא נעשו שם טעויות – כבר היו דברים מעולם.