שוק הנדל"ן הגרמני מושך משקיעים ישראלים רבים ומכמה סיבות טובות. ברקע ניתן למצוא יציבות כלכלית, מערכת חקיקה שניתן לסמוך עליה בתור משקיעים זרים וכמובן מחירים אטרקטיביים יחסית. כל אלא יחד הופכים את גרמניה ליעד השקעה שבהחלט כדאי לבחון מקרוב. אבל לפני שקופצים למים כמשקיעים, בואו להכיר כמה דגשים חשובים ועובדות מועילות.

מה כדאי לדעת על תחום הנדל"ן הגרמני

כל מי שחושב על השקעות נדל"ן בגרמניה צריך לדעת כמה דברים. למשל בשונה ממה שקורה בארץ, רוב הגרמנים דווקא מעדיפים לשכור דירות במקום לקנות. רבים מהגרמנים גרים בשכירות מתוך בחירה ובערים הגדולות התופעה הזאת אפילו בולטת עוד יותר. מציאות זאת יוצרת שוק שכירות משגשג, יציב ורחב היקף. במילים אחרות, יש ביקוש קבוע לדירות להשכרה.

מבחינה משפטית, החוקים בגרמניה מגנים על זכויות השוכרים וצריך לקחת זאת בחשבון. למשל, קשה יחסית לפנות דייר או להעלות שכר דירה באופן משמעותי. מצד שני, השוכרים הגרמנים נוטים להישאר בדירה שנים רבות ולשמור עליה היטב. הדבר מבטיח הכנסה יציבה ושוטפת לטווח ארוך. חשוב לא פחות – הבנקים הגרמניים נותנים משכנתאות בריבית נוחה יחסית, אפילו למשקיעים זרים. עם זאת, קחו בחשבון שנדרש הון עצמי בדומה למקובל בישראל.

יתרונות ודגשים לקראת בהשקעה בגרמניה

היתרונות המרכזיים:

• יציבות כלכלית, גרמניה היא בעלת הכלכלה החזקה באירופה
• לרשות המשקיעים עומדת מערכת משפטית אמינה שמגינה על זכויות משקיעים
• אפשר לקבל תשואה יציבה ונאה על השכרה של נכס
• סיכוי ממשי לעליית ערך בערים רבות
• סביבת מיסוי נוחה על הכנסות משכירות

הדגשים שצריך להכיר:

• הביאו בחשבון ניהול נכס מרחוק, בעזרת חברת ניהול
• ההשקעה יוצרת חשיפה לשינויים בשער היורו מול השקל
• עלות שירותי ניהול מקצועיים נוגסת בתשואה אבל נותנת ראש שקט

צעדים נבונים לקראת השקעה מוצלחת

בחירת המיקום חשובה ביותר. ערים כמו ברלין, המבורג ומינכן נחשבות יקרות יחסית, אבל נותנות ראש שקט. ערים בינוניות מאפשרות לרכוש נכס במחירים נמוכים יותר ופוטנציאל רווח גבוה יותר. ניתן להתמקד בדירות קטנות ובינוניות באזורים מרכזיים, שכן אלה הדירות המבוקשות ביותר להשכרה. לפני הרכישה בדקו את מצב הבניין, עלויות התחזוקה הצפויות ואופי התושבים באזור.

כמה דגשים למשקיע המתחיל:

• סיירו באזורי ההשקעה באופן פיזי או בעזרת כלים אונליין
• פגשו אנשי מקצוע שמומחים בהשקעות כאלה
• למדו את השוק המקומי וכמובן בדקו מספר נכסים להשוואה

• חשבו את כל העלויות הנלוות לרכישה (כגון מיסים, ניהול, תחזוקה)
• הגדירו יעדי תשואה ריאליים

לסיום, רצוי להתחיל בהשקעה אחת, אפילו אם יש לכם אפשרות ליותר מזה. כך תוכלו ללמוד את השוק ואז נוח לשקול הרחבת ההשקעה לעוד נכסים. ללא ספק, השקעה בנדל"ן בגרמניה יכולה להיות מוצלחת מאוד, למי שעושה שיעורי בית.

החל מ-1 בינואר 2025, שיעור מס היסף עלה בשיעור של 2%, ומעורר עניין רב בקרב בעלי הכנסות גבוהות. מדובר במס נוסף שמוטל על הכנסות פסיביות אשר חורגות מהתקרה של 721,000 ש"ח (סכום מעוגל), מעבר לשיעור הקיים של 3%. מאמר זה יסקור את השינויים במס, משמעותם, דוגמאות חישוב, אסטרטגיות להקטנת נטל המס, ואת חשיבות העבודה עם רואה חשבון מקצועי.

מהו מס יסף?

מס יסף הוא מס מיוחד המוטל על הכנסות יחידים שעוברות את התקרה הקבועה מדי שנה. בשנים הקודמות, המס עמד על 3% עבור הכנסות מעל 721,560 ש"ח. בשנת 2025 נוסף שיעור מס חדש, המעלה את סך שיעור המס ל-5% על הכנסות פסיביות שעוברות תקרות מסוימות. שינוי זה מדגיש את הצורך בתכנון פיננסי מחושב.

שינויים עיקריים במס יסף לשנת 2025

השינוי המרכזי הוא העלאת המס ל-5% על הכנסות פסיביות מסוימות. להלן מספר דוגמאות:

דוגמה 1

• הכנסה משכורת: 500,000 ש"ח
• הכנסה מדיבידנדים: 200,000 ש"ח
• סך ההכנסות: 700,000 ש"ח (מתחת לתקרה) – אין מס יסף.

דוגמה 2

• הכנסה משכורת: 500,000 ש"ח
• הכנסה מדיבידנדים: 500,000 ש"ח
• סך ההכנסות: 1,000,000 ש"ח (מעל התקרה) – חל מס יסף של 3% על 379,000 ש"ח, אך אין מס נוסף של 2% שכן ההכנסה הפסיבית אינה חורגת מהתקרה

דוגמה 3

• הכנסה משכורת: 500,000 ש"ח
• הכנסה מדיבידנדים: 1,000,000 ש"ח
• סך ההכנסות: 1,500,000 ש"ח – חל מס יסף של 3% על 779,000 ש"ח, ובנוסף מס של 2% על 279,000 ש"ח מהכנסה הפסיבית שעוברת את התקרה.

לחצו למידע מפורט ומעמיק על מס יסף 2025

אסטרטגיות להפחתת נטל המס

בעלי הכנסות גבוהות יכולים לאמץ גישות שונות להקטנת ההשפעה של מס היסף, בין היתר אופטימיזציה של ההשקעות, ניצול הטבות מס לדוג' קרנות פנסיה, תכנון פיזור ההכנסות כמובן ייעוץ מקצועי של רואה חשבון מומחה בנושא מס יסף.

מדוע חשוב לעבוד עם רואה חשבון מקצועי?

מורכבויות מס היסף דורשות ידע מעמיק ותכנון מוקדם. רואה חשבון מקצועי יכול:

• לסייע בחישוב ודיווח מדויק.
• להציע דרכים מותאמות אישית להפחתת המס.
• להדריך בתכנון פיננסי ארוך טווח ושינויים עתידיים.

זקוקים לליווי מקצועי? צרו קשר עם משרד רו"ח שטיינמץ עמינח.

לסיכום

השינויים במס יסף בשנת 2025 מחייבים התייחסות מיוחדת מצד בעלי הכנסות גבוהות. הבנת התקנות החדשות, חישוב התחייבויות בצורה נכונה, ויישום אסטרטגיות מתאימות הם צעדים חיוניים. מומלץ להיעזר ברואה חשבון מנוסה כדי למקסם את ההזדמנויות לצמצום המס ולשמור על יציבות פיננסית.