מעודכן ל-03/2018
העלות של הדירה היא לא רק כמה שאתם עומדים לשלם למוכר הדירה (קבלן או מוכר פרטי בדירה מיד שנייה), מסתבר שיש עלויות נוספות ומשמעותיות – במקרים רבים יש עמלת תיווך, עמלה לעורך דין עלן הכנת החוזה, מיסים שונים (מס רכישה עשוי להיות מאוד משמעותי), ויש גם הוצאות בגין ביטוח. ביטוח, במובן הפשוט הוא להבטיח שאם חס וחלילה קורה משהו, אתם נשארים עם הנכס.
הדבר הראשון שצריך לבטח בעת רכישת דירה מקבלן הוא הכסף שנמצא אצל הקבלן. כן, כבר קרה בעבר שהכסף שהפקידו רוכשי דירות נעלם (המקרה המוכר מכולם – חפציבה). אז נכון, יש היום ערבויות של מדינה, ובכל זאת צריך לוודא שהקבלן עצמו (וזו חובה שלו) עשה ביטוח על הכספים שקיבל מרוכשי הדירות. זה יבטיח לנו במצב של פשיטת רגל, שהכסף שלנו בטוח ויחזור אלינו. מדובר בביטוח שהקבלן עושה לטובתם של כל רוכשי הדירות, אבל שימו לב – אל תסתפקו במסמך/ טופס שמאשר שיש ביטוח צריך לוודא שהביטוח תקף ושהפוליסה משולמת באופן שוטף, אחרת היא לא באמת פעילה. זכרו – פוליסה זו היא ההבטחה שלכם לקבל את הכסף בחזרה במקרה של פשיטת רגל של הקבלן וחדלות פירעון.
ביטוח משכנתא
תנאי הכרחי לקבלת המשכנתא הוא קיומם של ביטוח חיים וביטוח הנכס (דירה). הבנק למשכנתאות מעוניין להבטיח את עצמו גם כשהלווים נפטרים (חס וחלילה), ולכן הוא דורש פוליסת ביטוח חיים כאשר הבנק הוא המוטב עד גובה המשכנתא. מעבר לכך, דורש הבנק למשכנתאות ביטוח דירה שיכסה אותו במקרה של הרס המבנה. גובה ביטוח החיים תלוי כמובן בגיל הלווים ובמצב בריאותם.
גובה הביטוח של הדירה תלוי כמובן בגודל הדירה (לצד פרמטרים נוספים); בהערכה מאוד גסה ביטוח דירה של 100 מ"ר מסתכם בעד 1 אלף שקל בשנה – 80-85 שקלים בחודש.
לא חייבים לבטח את ערך כל הדירה. צריכים לבטח רק את הערך של החוב / הערך של המשכנתא – במידה שהמשכנתא נמוכה משווי הדירה צריך לבטח רק את החלק היחסי מערך הדירה, מה שנקרא – תת ביטוח. כאשר יש תת ביטוח אזי אם יש נזק למבנה מכל סוג שהוא (כל סוג שהוא מבוטח) , סכום הביטוח לא יכסה את כל הנזק, אלא את החלק המבוטח בהתאם לערך המשכנתא. במילים אחרות, המלווה מקבל את כספו, הוא יכול להיות רגוע.
תחום הביטוח למשכנתאות – הן ביטוחי החיים והן ביטוחי הדירות הפך בשנים האחרונות לשוק תחרותי במיוחד. עדיין – חלק מרכזי מהביטוחים נעשה דרך גופי הביטוח המומלצים ושל הבנקים למשכנתאות, אך ללווים "יד חופשית" לעשות ביטוח היכן שירצו; מומלץ ורצוי להתייעץ ולברר בכמה סוכנויות ביטוח (ו/או חברות ביטוח ישיר)
צריך לזכור שהביטוחים האלו משמעותיים. אחרי הכל, מדובר בביטוחים למשכנתא ומשכנתא היא ההלוואה הגדולה של משפחה ממוצעת, והיא מתבטאת בתשלומים חודשיים גדולים שמתקרבים בממוצע ל-3,000 שקל. הביטוח, נוטים לחשוב, נועד בשביל הבנק משכנתאות, שיבטיח את הדירה גם במקרה שלא יהיו תשלומים. זה נכון, אבל חלקית. זה גם בשביל הלווים – מה יקרה אם חס וחלילה לא תוכלו לשלם את המשכנתא, מסיבות כלכליות, בריאותיות ועוד? במצב שלא משלמים את המשכנתא אתם עלולים לאבד את הדירה, ולכן חשוב מאוד לבטח את עצמכם ממצב מפחיד זה; וזו לא זכות זו חובה – הבנקים מחייבים לוקחי משכנתאות לבטח את המשכנתא.
ביטוח משכנתא מורכב כאמור משני ביטוחים, ביטוח דירה וביטוח חיים. חשוב לדעת שההלוואה לא תינתן לכם אם לא תסכימו לרכוש ביטוח זה וגם אם כבר יש לכם ביטוח חיים, הוא אינו רלוונטי לגבי ביטוח החיים שמשתייך לביטוח המשכנתא שלכם. בנוסף, אם בעבר רוב האנשים רכשו את הביטוח באותו הבנק ממנו הם לקחו את הלוואת המשכנתא, כיום יש אפשרות לרכוש ביטוחים מכל חברת ביטוח בה מעוניינים. שימו לב כי ניתן לרכוש את שני הביטוחים שמרכיבים את ביטוח הדירה מאותה חברת ביטוח, או לחילופין להחליט כי אתם מעוניינים לרכוש כל ביטוח מחברה אחרת. תמיד חשוב לבצע השוואת מחירים ולבחור את הביטוח שכולל את כל סך הכיסויים הדרושים במחיר אטרקטיבי במיוחד. יש לקחת בחשבון שקרוב לוודאי תצטרכו להחזיר את סכום המשכנתא לאורך שנים ארוכות ועד סיום התשלום, תצטרכו לשלם גם עבור ביטוח משכנתא.
ביטוח חיים- מדוע שלנו לא מספיק?
אנשים רבים לא מבינים מדוע הם צריכים לרכוש ביטוח חיים נוסף אם כבר יש להם ביטוח חיים קיים. התשובה על כך היא שביטוח החיים הפרטי שלכם אינו קשור אל ביטוח החיים במסגרת ביטוח המשכנתא. אם המוטב בביטוח הפרטי הוא מישהו מהמשפחה שלכם או מהחברים שלכם, בביטוח של המשכנתא המוטב יהיה הבנק ממנו לקחתם את ההלוואה. במקרה ובו חס וחלילה יהיה מצב של פטירה או אובדן כושר עבודה ולא תוכלו להחזיר את הסכום שלקחתם מהבנק, חברת הביטוח תדאג לכך והבנק בעצם מכוסה (יש מי שיחזיר לו את הכסף) דבר זה תקף גם לגבי ביטוח מבנה. כל הנזקים שיחולו בדירה שלכם (בהתאם לכיסויים שרשומים בפוליסה), יכוסו/יתוקנו על ידי חברת הביטוח, דבר שיבטיח לבנק ששווי הדירה יישמר.