ריבית המשכנתא בחודש יולי עלתה ביחס לחודש שעבר – כך עולה מנתוני בנק ישראל. הריבית הצמודה הממוצעת (לטווחים שונים) עלתה ל-3.04%, לעומת 2.93% בחודש שעבר, כאשר ריבית המשכנתא עלתה כמעט לאורך כל הקו (כל התקופות), כך למשל, ריבית המשכנתא בהלוואות קצרות של בין 5 ל-10 שנים עלתה מ-2.73% ל-2.83% ובהלוואות ארוכות של מעל 25 שנה עלתה הריבית מ-3.5% ל-3.58%.
ריבית המשכנתא השקלית עלתה בחודש יולי ל-2.78% לעומת 2.75% בחודש יוני. העלייה היתה בהלוואות בכל התקופות, כאשר בהלוואות הפופולאריות לזמן ארוך נרשמה עלייה משמעותית יותר מאשר ההלוואות לזמן קצר יותר, כך לדוגמה – ריבית המשכנתא להלוואות של 15 עד 20 שנה עלתה ל-3.97%, לעומת 3.9% בחודש שעבר; ריבית המשכנתא בהלוואות של 20 עד 25 שנה עלתה ל-4.17% לעומת 4.11% בחודש שעבר, וריבית המשכנתא בהלוואות מעל 25 שנה עלתה ל-4.35% לעומת 4.25%.
הריבית השקלית היא ממוצע בין התקופות השונות ובין הריבית המשתנה לריבית הקבועה. למרות שמדובר בשני מוצרים שונים (אם כי מאותה המשפחה) , בבנק ישראל מפרסמים את המידע המצרפי. כלומר, מאחורי הנתון הממוצע – 2.78%, יש ריבית קבועה ממוצעת (גבוה יותר) וריבית משתנה (נמוכה יותר). בפועל, הלווים כיום לוקחים תמהיל של מספר מסלולים במשכנתא שלהם, כאשר המסלול בריבית משתנה והמסלול ברייבעת קובעה, קרובים יחסית (מבחינת גודלם). מצד אחד, הריבית המשתנה עדיפה כי היא נמוכה יותר, מצד שני הריבית המשתנה מסוכנת יותר כי ברגע שתהיה עליית ריבית במשק זה גם יגרום לעלייה בריבית המשכנתא המשתנה.
למה הריבית עולה? מסתבר שהבנקים כבר לא מתחרים על כל לקוח…
העלייה בריבית המשכנתא בחודש יולי מוסברת בהמשך הביקושים הגדולים לדירות, לצד הפחתת התחרות בין הבנקים. על פי שיחות עם יועצי משכנתאות עולה כי הבנקים הגדולים לא "נלחמים" על כל לקוח, ואינם מוכנים לרדת בריבית כדי לזכות בלקוחות. ההתופעה הזו מסתדרת עם הרצון של הבנקים הגדולים בתחום המשכנתאות לצמצם את החשיפה שלהם לתחום הנדל"ן. מנהלי הבנקים אומרים זאת כבר חודשים ארוכים ובמקביל הם החלו למכור תיקי משכנתאות לחברות ביטוח וגופים מוסדיים.
לאחרונה דווח כי בנק הפועלים במו"מ עם קבוצת הביטוח והפיננסים הראל ( המנהלת כפי פנסיה והשקעות) למכירת 80% מתיק משכנתאות בסך של כ-870 מיליון שקל. בפועל, יועבר להראל כ-80% מתיק השמכנתאות בהיקף של כ-700 מיליון שקל. בנק הפועלים יישאר עם היתרה וימשיך בתפעול והניהול של תיק המשכנתאות מול הלווים.
לפני העסקה הזו, דיווח בנק לאומי על עסקה עם הראל – שני הגופים סיכמו על מתן משכנתאות בהיקף מצרפי של עד 8 מיליארד שקל למשך השנתיים הקרובות. לאומי יחזיק לפחות 50% מהתיק המשותף וימשיך לנהל אותו.
גם מזרחי טפחות, מכר לאחרונה תיקי משכנתאות בשתי עסקאות גדולות – עסקה אחת עם מנורה מבטחים והשנייה עם מגדל, בהיקף כולל של 1.7 מיליארד שקל. בסיכום שנתי נמכרו משכנתאות לגופים מוסדיים בסך כולל של 2.4 מיליארד שקל וכן קיימת התחייבות להשתפות במשכנתאות בסך של 4 מיליארד שקל בשנתיים הקרובות.
הבנקים מציינים כי מכירת תיקי המשכנתאות למרות שחלה עלייה בריבית המשכנתאות, נובעת מכך שהמרווחים בתחום עדיין נמוכים, במיוחד בהינתן דרישות הון משמעותיות (ריתוק הון בגין הלוואות אלו), ולכן לבנקים כדאי להשקיע את ההון בהלוואות אחרות, ובעיקר במתן אשראי למשקי בית, ועסקים קטנים ובינוניים.
כמו כן, מדובר כאמור בהפחתת חשיפה לשוק הנדל"ן שגם כך הבנקים חשופים אליו בשיעורים משמעותיים. סביר שעסקאות נוספות יהיו בעתיד, במיוחד שזו לכאורה עסקה טובה לשני הצדדים. מול הבנקים שמפחיתים סיכון, ומקבלים בעצם מזומן פנוי להשקעות ולמינוף להלוואת לציבור, יש את הגופים המוסדיים, שעל רקע הריבית האפסית, לא מצליחים לייצר תשואה. השקעה במשכנתאות מספקת להם ריבית סבירה .
האם הריבית תמשיך לעלות?
בשנה האחרונה, ריבית המשכנתא הצמודה למדד עלתה ביותר מ-1%, וריבית המשכנתא השקלית עלתה בכ-0.5%. עליית ריבית המשכנתא בשנה האחרונה מיוחסת כאמור לירידה בתחרות בין הבנקים לצד גידול בביקושים למשכנתאות, על רקע הגידול ברכישת דירות. פקטור נוסף שמשפיע על שוק המשכנתאות – תנודתיות שוק האג"ח, התנודתיות עלתה והגדילה את הסיכון הכולל באג"ח ובהלוואות וייקרה את המקורות של הבנקים – דבר שהשליך גם על העלאת ריבית המשכנתא. מעבר לכך, נרשמה עלייה בריבית בגלל ציפיות להעלאת ריבית בנק ישראל, אם כי, רוב הכלכלנים מעריך כעת שעליית ריבית תהיה רק בשנה הבאה.
העלייה בחודשים האחרונים בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה. המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 205 כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.
והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
שואלים אותנו רבים על הקשר בין מדד תשומות הבנייה לבין רייבת המשכנתא. וחשוב להדגיש את זה שוב – רוכשי דירות חדשותמשלמים את התשלומים לקבלן עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחיירם לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
מדריכים נוספים: