ריבית המשכנתא ביולי רשמה ירידה בהמשך לירידה בחודש יוני. האם זו תחילתה של מגמה? או פשוט עצירה אחרי עלייה של כמעט 2% בשנתיים? נראה שהתשובה תלויה בראש וראשונה בשוק הדירות למגורים – בינתיים הוא בסוג של הקפאה ואפילו ירידה בהיקף העסקאות, אך עדיין לא במחירים. ככל שיש פחות עסקאות יש ירידה בביקוש למשכנתאות וההיפך. אך, צריך להסתכל על התמונה הכוללת (השנתית, ולטווח בינוני וארוך) ולא לחודש, חודשיים; ובתמונה הכללית מדובר בשוק שבו יש ביקושים קשיחים, והיצע שעדיין לא עונה על הביקוש, ולכן הסבירות היא דווקא להיקף עסקאות יציב וגבוה, וגם להמשך עלייה במחירים.

כמו כן, חשוב להדגיש כי העלייה בריבית המשכנתא בשנתיים החולפות מנותקת מריבית בנק ישראל האפסית (0.1%). אלא שכאשר ריבית בנק ישראל תעלה (צפוי במהלך 2018), ריבית המשכנתא צפויה להיות מושפעת בהתאמה.

הרחבה: ריבית המשכנתא לאן?

הריבית הצמודה הממוצעת – 3.69%

ריבית המשכנתא הצמודה הממוצעת לחודש יולי ( (נלקחה ביוני ולביצוע עד 11 ביולי)  ירדה ל-3.69%, לעומת 3.74% בחודש שעבר – כך עולה מנתוני בנק ישראל. הירידה בחודשיים האחרונים מיוחסת כאמור לירידה בהיקף העסקאות בשוק הדירות, וזאת בעיקר בשל המתנה של רוכשים פוטנציאליים שמחכים לתורם לרכוש דירה במסגרת מחיר למשתכן. בשבועות האחרונים נרשמו מעל 40 אלף משפחות  להגרלה הגדולה של מחיר משתכן לפרויקטים בהיקף של 15 אלף דירות. אותם 40 אלף משפחות  יקבלו תשובה בשבועות הקרובים, אך גם אלו שלא זכו עשויים לחכות למכרזים נוספים של מחיר למשתכן. כלומר, עצם ההודעה על מכרז גדול של התוכנית, גרם לעשרות אלפי משפחות לצאת משוק חיפושי הדירות – זה לא נעשה בבוקר בהיר, זה נעשה על פני התקופה האחרונה (תלוי במועד וקבלת הזכאות שלהם), אך בשורה התחתונה זה הוריד את הביקושים לדירות יד שנייה ודירות חדשות של קבלנים (שלא במסגרת תוכנית מחיר למשתכן). אז נכון שהדירות יתקבלו בעוד 3 או 4 שנים, אבל ציבור הזכאים  רואה את היתרונות של התוכנית (ובעיקר את ההנחה)  ומחכה בסבלנות. השאלה הגדולה היא האם התוכנית תצליח להגיע להיקפים מאוד גדולים, והאם היא גם תחלחל גם  למשפרי הדיור – 15 אלף דירות זה עדיין לא זה, בשוק שבו נעשות למעלה מ-100 אלף עסקאות בשנה.

כך או אחרת, ריבית המשכנתא הממוצעת הצמודה למדד לתקופה של 15 עד 20 שנה ירדה ביולי ל-3.97%, לעומת 4.06% בחודש יוני. הריבית על משכנתאות לתקופה של 20 עד 25 שנה ירדה ל-4.12% לעומת 4.22%  בחודש הקודם. הריבית הצמודה למדד מבטאת עלות כוללת של כ-5%-6% בשנה, שכן מדד המחירים לצרכן, בהתאם לתחזית הרשמית שהגדיר בנק ישראל, צפוי לעמוד על 1% עד 3% בשנה.

להלן טבלאות המרכזת את ריבית המשכנתא לטווחים שונים בשנתיים האחרונות:

ריבית שקלית מעל 20 שנה – 4.9%

ריבית המשכנתא השקלית ירדה ביולי ל-3.17% לעומת 3.23% בחודש הקודם.  ריבית המשכנתא לטווח של 15 עד 20 שנה ירדה ל-4.5% לעומת 4.53% בחודש הקודם, ולטווח של  20 עד 25 שנה ירדה הריבית 4.83%, בהשוואה ל-4.9%  בחודש שעבר. בטבלה ניתן לראות את כל הריביות לתקופות פירעון שונות:

חשוב להזכיר –  הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של ההלוואות שניתנו בריבית שקלית משתנה ובריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו – הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית.

הסיכון שבהלוואת גישור

משפרי דיור מתלבטים הרבה פעמים בשאלה – מה לעשות קודם? – לרכוש דירה ואז למכור את הדירה שבה מתגוררים כעת, או למכור ואז לקנות? זו שאלה קריטית, עם שיקולים מכיוונים שונים, אבל אם רוכשים דירה ועדיין לא מוכרים את הדירה הקודמת, נוצר במקרים רבים מצב שאין לרוכשים את מלוא הכסף לשלם על הדירה. הם לרוב מסתמכים על התמורה ממכירת הדירה, ואם זאת עדיין לא נמכרה, והם צריכים לשלם, אז רבים מהם לוקחים – הלוואת גישור.

הלוואת גישור היא בהגדרה יקרה. אז קחו את זה במכלול השיקולים כאשר אתם מחליטים לקנות לפני שאתם מוכרים את הדירה הקיימת, וזה נהיה בחודשים האחרונים מוחשי יותר ומסוכן יותר.

בתקופה האחרונה, על רקע הירידה בהיקף מכירת הדירות, רבים יושבים על הגדר ולא ממהרים לקנות דירה, והירידה בביקוש גורמת לתהליך המכירה להתארך.  המצב הזה גורם למוכרים פוטנציאלים, לחכות עם המכירה. הם מעדיפים, במקרים רבים, שלא  להתפשר, ובינתיים הם לוקחים מהבנקים הלוואות גישור.

הלוואות הגישור האלו כאמור יקרות. הבנקים למשכנתאות נותנים הלוואות כאלו בריבית של כ-2%-3% צמודה למדד או בריבית לא צמודה של 5%-6%. כלומר, לוקח ההלוואה מסתכן מאוד – העלויות שלו גבוהות, ואף אחד כמובן לא מבטיח לו שהוא יקבל על מחיר הדירה שלו (הדירה הקודמת) את הערך  שהוא מצפה לקבל. זה מסוכן בריבוע כי הוא עשוי לקבל ולהתפשר לבסוף על מחיר שהוא מתחת להצעות הנוכחיות, ואז ההפסד כפול – גם על הלוואת הגישור וגם בגלל ירידת המחירים.

ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה 

ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן  עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח  עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.

ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.

כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.

תכנים נוספים מאתר הון:

רוכשים דירה? כך תחשבו את מס הרכישה

מחירי הדירות בתל-אביב – נתונים מעודכנים

מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

למדריך מס רכישה