בדיקה – האם כדאי למחזר משכנתא?
ריבית המשכנתא הצמודה למדד הממוצעת בחודש דצמבר 2014 (שתקפה להלוואות/ משכנתאות שנלקחת בינואר) עלתה ל-2.3% לעומת 2.21% בחודש הקודם. הריבית עלתה אולי בגלל שהביקושים למשכנתאות בסוף שנה על רקע פירוק הממשלה וחיסול תוכנית מע"מ אפס עלו – אנשים פחות חוזרים לקנות דירות אחרי שהבינו שקצת הונו אותם, וירידת מחיירם קרובה בשוק הדירות לא סבירה.
הריבית הצמודה עלתה כמעט לאורך כל הקו – גם בהלוואות הקצרות וגם בהלוואות הארוכות, אם כי היו יוצאים מהכלל – הריבית הצמודה למשכנתאות מעל 25 שנה היתה 2.89% מתחת ל-2.94% בחודש הקודם.
הריבית לתקופה של 20 עד 25 שנה היתה 2.77%, והריבית לתקופה של 15 עד 20 שנה הסתכמה ב-2.54%. בטווחים הקצרים יותר הריבית כצפוי נמוכה יותר – ריבית המשכנתא הממוצעת לתקופה של 10 שנים עד 15 שנים היא 2.14%, והריבית משכנתא הצמודה לתקופה של 5 עד 10 שנים היא 1.81% – הנמוכה ביותר מבין כל התקופות.
במקביל עלתה גם הריבית הלא צמודה – מ-2.36% ל-2.41% בממוצע. מדובר בריבית המשכנתא הלא צמודה על משכנתאות שנלקחו בחודש דצמבר ויהיו בתוקף החל מה-12 בינואר 2015. הריבית הגבוה ביותר היא כצפוי לזמן הממושך ביותר – מעל 25 שנה. הריבית לתקופה זו היא 4.08% ירידה לעומת תקופה קודמת. חשוב להדגיש כי מדובר בריבית לא צמודה שהיא שקלול של שני הסוגים – ריבית משתנה וריבית קבועה. כלומר הנתון המדובר הוא שקלול של כל ההלוואות שנלקחו, אבל אין בו כדי לדעת את הריבית הקבועה הממוצעת והריבית המשתנה הממוצעת.
הריבית הממוצעת הלא צמדה לתקופה של 20 עד 25 שנים היא 3.88%, הריבית לתקופה של 15 עד 20 שנים היא 3.48%, וככל שמשך הזמן של המשכנתא יורד אז כצפוי הריבית יורדת – ריבית משכנתא לא צמודה עד לשנה (הלוואות גישור על כל סוגיהן) עומדת בממוצע על 1.48% בלבד; ריבית שקלית לתקופה של 1 עד 5 שנים היא 2.885, וריבית משכנתא שקלית לתקופה של 5 עד 10 שנים היא 2.52% – נמוכה מהמשכנתאות של שנה עד 5 שנים ונמוכה מהריבית לתקופה זו בחודש הקודם (2.72%). הריבית הנמוכה לתקופה זו מוסברת בין היתר במספר עסקאות רב, ובקיומו של שוק משמעותי בטווחים האלו.
הנתונים המפורטים כאן הם ממוצעים שעורך בנק ישראל, אותו מובילה הנגידה קרנית פלוג. מדובר בלמעשה בסוג של מדד ייחוס/ בנצ'מרק שלוקחי המשכנתא צריכים להתייחס אליו. אין סיבה שהריבית שלקחתם תהיה גבוה מהנתונים האלו, ואם היא גבוה אתם צריכים לבדוק האם כדאי לכם למחזר את המשכנתא? מאוד ייתכן שכן. בהקשר זה נזכיר שבנק ישראל (הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל) לצד משרד האוצר יוצאים בקמפיין – "פראייר מי שלא ממחזר" בו הם פונים ללוקחי משכנתאות זכאים שיכולים למחזר את המשכנתא שלהם ולחסוך כסף רב.
החיסכון הזה נובע מעובדה פשוטה – ריבית המשכנתא בשנים האחרונות במגמת ירידה, וכאשר הריבית במגמת ירידה אזי מי שלקח בעבר עשוי למצוא את עצמו משלם תשלומים שוטפים גבוהים שמגלמים ריבית גבוה יותר. במצבים מסוימים כדאי לו לשבור את המשכנתא הקיימת ולהחליפה באחרת – זה המשמעות של מחזור משכנתא, ורבבות כבר עשו את זה. נראה על פניו שזה הזמן האידיאלי, קשה לראות את הריבית יורדת עוד יותר, משמע הריבית עכשיו היא די בשפל, ואם כך- זה עשוי להיות הזמן למחזר, הזמן בו הפער בין הריבית על המשכנתאות השוטפות לריבית המשכנתא הקיימת הוא הגדול ביותר. לא צמיד זה כדאי זה תלוי בפרמטרים רבים (למעלה לינק לבדיקת כדאיות מחזור משכנתא)