ריבית המשכנתא בחודש אוקטובר ממשיכה לזנק – כך עולה מנתוני בנק ישראל. הריבית הצמודה הממוצעת עלתה ל-3.53% לעומת 3.3% בחודש הקודם ולעומת 3.19% בחודש אוגוסט. מדובר בעלייה של 1.5% בשנה וחצי האחרונות.
גם הריבית על משכנתאות לא צמודות התייקרה באוקטובר- הריבית השקלית הממוצעת עלתה ל-3.14% בהשוואה ל-2.94% בחודש ספטמבר ול-2.89% בחודש אוגוסט. בשנה האחרונה עלתה הריבית ב-1%.
חשוב להזכיר – הריבית השקלית לכל תקופה מחושבת כממוצע הריבית השקלית המשתנה לריבית השקלית הקבועה. אמנם מדובר על משכנתאות שונות, אבל, בבנק ישראל מפרסמים את המידע המצרפי, כאשר בפועל הריבית הקבועה גבוה יותר מהריבית המשתנה. אז למה יש רבים שמעדיפים ריבית קבועה? ובכן, אלו שלוקחים משכנתא בריבית קבועה אמנם מאבדים את הגמישות, אך הם "משלמים" יותר בגלל הביטחון – אין להם הפתעות, הם תמיד ישלמו לפי הריבית שלקחו, גם אם הריבית במשק תעלה. מצד שני, אלו שלוקחים מריבית משתנה אמנם נהנים מריבית נמוכה יותר, אבל יש להם סיכון במידה והריבית תמשיך לעלות (כפי שצופים כלכלנים רבים) מכיוון שהריבית המשתנה תלויה בריבית הכללית ובפרמטרים נוספים. כלומר, בריבית הקבועה משלמים יותר, אבל מקבלים ביטחון , ובריבית המשתנה משלמים פחות, אבל יש יותר סיכון.
רוב הלווים היום מפזרים את המשכנתא על פני כמה מסלולים – ריבית משתנה פריים, ריבית קבועה, צמודה ועוד, כאשר המרכיב הקבוע בשנה האחרונה הולך וגדל, וזאת מחשש שהריבית תעלה.
למה הריבית עלתה ומה יהיה בהמשך?
העלייה בריבית המשכנתא בחודש ספטמבר מיוחסת, לירידה בתחרות בין הבנקים. גם החודש דיווחו יועצי משכנתאות כי בנקים גדולים החליטו לא להילחם על כל משכנתא. ואז, באופן טבעי, הריבית עולה (ירידה בתחרות מביאה לעלייה במחירים עלייה בריבית) . בד בבד מוכרים הבנקים תיקי משכנתאות לגופים פיננסים וחברות ביטוח במטרה מוצהרת להקטין את החשיפה לשוק הדיור ולהגדיל את החשיפה לשוק הצרכני שבו הם אמורים להרוויח יותר (ריביות גבוהות.
העלייה בריבית המשכנתא מייקרת בעקיפין את מחיר הדירה. המימון הוא מרכיב גדול בעלות הכוללת של הדירה ועשוי להגיע בממוצע לכ-10% מערך הדירה (ואף למעלה מכך) – והנה המחשה, נניח שלקחתם משכנתא בגובה 50% מערך הדירה, ובריבית של 3%-4% (שקלול של כל המסלולים), אתם בעצם משלמים ריבית של 1.5-2% מערך הדירה כל שנה (3%-4% על 50% מערך הדירה), אבל זה יורד בהתאמה במקביל לירידת הקרן של המשכנתא, כאשר באופן גס, ניתן להגיד שהמשכנתא היא בממוצע 25% על פני התקופה שלה – נניח 20 שנה, ואז (אם מדובר על ממוצע של 25% חוב על פני התקופה של המשכנתא), הרי שמדובר על ריבית של 0.75%-1% מערך הדירה על פני 20 שנה – זה יכול להגיע ל-20% מערך הדירה, אבל זה הסכום הנומינלי. כלומר יש עלות נוספת של 15% עד 20% כתוצאה מהמשכנתא, אבל אם רוצים להתייחס למחירים ריאליים (מהוונים נכון להיום), הרי שזה פחות (בניכוי הצמדה למדד), זה יכול להגיע לסדר גודל של 10%.
והמשמעות היא ששינוי של 1% בריבית בשנה האחרונה מייקר את הדירה וזה יכול להגיע גם לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה (ריבית של 3%-4% שקולה לעלייה של 10% במחיר הדירה, ובתאמה גסה עלייה של 1% שקולה לעלייה של 2%-3% במחיר הדירה) – כאן, תוכלו לראות את ההשפעה של המימון ומרכיבים נוספים על המחיר האמיתי של הדירה.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
שואלים אותנו רבים על הקשר בין מדד תשומות הבנייה לבין ריבית המשכנתא. וחשוב להדגיש את זה שוב – רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.
כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.
מדריכים נוספים: