מעודכן ל-03/2018

קרקע חקלאית עם סיפור טוב יכולה לשכנע אתכם לרכוש אותה, אבל ברוב המקרים לסיפור  אין אחיזה במציאות, פשוט עושים עליכם סיבוב – יזמים וחברות שמתמחות בקרקעות, רוכשים חלקת קרקע גדולה ליד אזור שהופשר, או אזור שיש עליו תכנון לבנייה עתידית, מספרים לכם שהקרקע בתהליך הפשרה (כלומר, היא מיועדת למגורים), אומרים לכם שהיא תהיה שווה הרבה מאוד כסף, וזו הזדמנות חייכם לעשות סוף סוף קופה גדולה.

קרקע חקלאית – שלב הפיתוי

מי לא היה מתפתה? הרי יש אלפים רבים שהתעשרו בזכות הקרקע של האבא או של הסבא שפתאום הופשרה ומשום מקום פתאום קיבלו כמה מיליונים. אלא שהמקרים האלו הולכים ומתמעטים (אם כי עדיין קיימים), וגם אם זה קורה לרוב מדובר בשנים רבות של המתנה, הרבה יותר ממה שמספרים היזמים.

מהמקרה של אורן קובי הבעלים של אדמה שמכר קרקעות וניהל קבוצות רכישה, אפשר ללמוד הרבה על התחום – ראשית, אתם אף פעם לא באמת יודעים מה התכנון על הקרקע, ובטח ובטח שלא אם התכנון יהפוך לישים – אחרי הכל, יש וועדות שמחליטות ברמה עירונית, ארצית, יש התנגדויות, יש מפת אינטרסים גדולה ומורכבת, שאתם לא יודעים להעריך אותה – קרקעות שנקנו דרך חברת אדמה התבררו כקרקעות שמיועדות להפקעה לצרכים עירוניים. מעבר לכך, בקניית קרקע אתם נסמכים לרוב על המוכר , קשה לבדוק את מצבה התכנוני של הקרקע, וקשה להבין את כל הפרטים הקטנים והמשולבים בין הפרויקטים השונים באותו אזור.  כדי להבין באמת מה קורה, אתם צריכים אנשי מקצוע ורק הבדיקה שלהם תעלה לכם סכום משמעותי. הרוב פשוט קונים על עיוור, וחלק גדול מהם מגלה שהוא קנה "חתול בשק".

משווקי הקרקעות הם בעצם סוג של מתווכים, אדמה של קובי רכשה 26 דונם  בסמוך למושב תלמי מנשה (מדרום לפרדם חנה). אדמה קראה לקרקעות האלו – פרויקט אדמה במושבה, והחלה לשווק את הקרקע. תמורת 26 דונם היא שילמה 3.6 מיליון שקל, כלומר כ-140 אלף שקל לדונם, והיא מכרה את כל השטח לפי מחיר לדונם של 360 אלף שקל –   רווח של 160%, וזה שהכל עדיין על הנייר.

קרקעות נוספות של אדמה היו בשביל התפוזים, חוף התכלת בהרצליה ובתל אביב. בשביל התפוזים היא קנתה דונם לפי מחיר של 1.2 מיליון שקל ומכרה במחיר העולה על 2 מיליון שקל; בחוף התכלת היא רכשה במחיר של 4.5 מיליון לדונם ומכרה ב-7.25 מיליון לדונם, ובתל אביב היא רכשה לפי 9 מיליון שקל לדונם (בפועל רכשה חצי דונם) ומכרה לפי כ-11 מיליון שקל לדונם. חלק מהעסקאות היו של קרקעות בלבד, ובחלק זה היה אמור להיות סוג של קבוצת רכישה.

וזה לא רק דמי תיווך גבוהים, וזה לא רק מכירת חלומות, אלו היו עסקאות בחלקם על הנייר, משא ומתן מול מוכר הקרקע שבפועל עוד לא נחתמה עסקה, ומנגד, התמורה מהקונה התקבלה. ככה קובי הצליח למלא את חשבון הבנק (ולהשתמש בו), וככה הוא הגיע לפשיטת רגל.

ומהמקרה הזה צריך להיזהר – רוצים לקנות קרקע? תבדקו היטב את מצבה התכנוני, תבינו שלוקח הרבה זמן (לרוב יותר ממה שמספרים לכם) כדי להפשיר אותה, תפנימו שיש סיכון שבדרך הדברים ישתבשו, על תשלמו על עיוור (תקבלו בטוחה, שעבוד, רישום הקרקע על שמכם ועוד), כדי שלא יהיה מצב שהכסף ייעלם. ומעבר לכך – תזכרו שיש הוצאות בדרך לרבות היטל השבחה. הזהירות והבדיקות האלו מאוד חשובים, אחרת זה עלול "להיגמר בבכי".

פרסום שקרי

והנה דוגמה נוספת שתשאיר אתכם זהירים –  בדרום מערב הרצליה יש מתחם של 2,000 דונם, מתחם שנקרא חוף התכלת, וחברות המשווקות קרקעות מפתות את הציבור לקנות זכויות בפרויקט הזה, חלקן תוך הטעייה – אומרים שהתוכנית אושרה, וכך מצליחים למכור במחיר יקר, אבל עד שהתוכנית תאושר יש עוד דרך ארוכה.  על רקע זה,  עיריית הרצליה, פרסמה במאי 2016 (ממש לאחר קריסת חברת אדמה)  אזהרה לציבור – "לאור פרסומים אליהם נחשף הציבור לאחרונה ועל­מנת למנוע בלבול, טעות, עוגמת­נפש או הפסד לציבור, מבקשות עיריית הרצליה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה להציב דברים על דיוקם: תוכנית חוף התכלת הר/2200 אינה מאושרת. התוכנית מצויה בשלבי הכנה בלבד ועדיין לא הופקדה. בימים אלה נבחנת חלופה מעודכנת שתתבסס על ממצאי תסקיר השפעה על הסביבה. צפויים עוד הליכי תכנון רבים עד לאישור התוכנית במתכונתה הסופית ועד לאפשרות להוציא היתרי בנייה מכוחה. עד לאישורה הסופי של התוכנית, אין ולא ניתן להסתמך על נתונים כלשהם, לרבות נתונים כמותיים של מספר יחידות דיור, גובה מיקומם של מגרשי הבנייה ועוד. עיריית הרצליה או הוועדה המקומית עוסקות בהכנת וקידום התוכנית ואינן קשורות באופן כלשהו לגורם זה או אחר שמוכר זכויות במקום. כל רוכש זכויות עתידיות במתחם עושה זאת על אחריותו בלבד".

ודוגמה נוספת – עיריית חולון הזהירה מרכישה של קרקעות וזכויות לדירות בשטחה, גם על רקע התכנון הלא ברור שלהן וגם מכיוון שהזכויות נמכרו בשטחים מאוד קטנים – עד 120 מ"ר, ובהינתן שטחים ציבוריים ועוד, זה לא באמת יספיק לדירה (כשקונים זכות ל-120 מ"ר צריך להבין מה זה ה-120 מ"ר – זה לא בהכרח שטח הדירה, זה ברוב המקרים השטח היחסי מהפרויקט, אבל אחוז משמעותי ממנו מיוחס לשטחים ציבוריים, כך שבסוף זה יכול להיות כמה עשרות אחוזים טובים פחות מזה).

האזהרות של העיריות זה לא עניין של מה בכך – חברות מפרסמות בשלטי חוצות ובמקומות נוספים (באנרים באינטרנט ועוד) על קרקעות שהופשרו ויש להם תוכניות בנייה, ובעירייה המופקדת והאחראית על הקרקע אומרים – לא היו דברים מעולם. והשאלה היותר גדולה כאן – איפה הרגולטור? האם מותר לפרסם מה שרוצים? אפשר להטעות ואין דין ואין דיין? ומה עם המקומות שבהן העירייה לא הוציאה אזהרה (שאלו רוב המקרים), שם זורקים את הציבור למלתעות של כרישי הקרקעות?

רכישת קרקע – ספקולציה

רכישת קרקע היא סוג של הימור. זה יכול להצליח, וזה יכול להיכשל, אבל מה שאתם כרוכשים צריכים לוודא הוא שעשיתם את כל הבדיקות, הפנמתם את כל הסיכונים, ולא סמכתם בצורה עיוורת על משווקי הקרקעות – זה התפקיד שלהם, לספר לכם חלומות, ולפתות אתכם. תזהרו. גם אם מציגים לכם "פרויקטים" שאמורים לקום על הקרקע, וזה נראה לכם מוחשי – זו רק תמונה, זה לרוב רחוק מאוד מלהיות פרויקט, וכאמור – במקרים רבים הפרסום פשוט שקרי.

כשאתם קונים קרקע, אתם בעצם קונים זכות לדירה – אבל אין דבר כזה זכות לדירה. החוק לא מדבר על זכות לדירה אלא על בעלות דירה. יש זכויות אחרות כמו זכות חכירה, זכות לשכור דירה, אבל זכות לדירה, מעין זכות לקבל דירה בעתיד, זה מונח ערטילאי. המשווקים מוכרים לכם את הזכות לדירה, בפועל זה מושג מופשט לחלוטין, מוכרים לכם נתח בקרקע.

היקף העסקאות לרכישת קרקעות מסתכם בכ-500 מיליון שקל בשנה כשמדובר על 2,000 עד 2,500 עסקאות. בממוצע מדובר על עסקה של 200-250 אלף שקל.

והיכן נעשות רוב העסקאות? יש כמה אזורים שנחשבים לאטרקטיביים מכיוון שבאזור היתה הפשרה של קרקע חקלאית או שדיברו ומדברים על הפשרה עתידית.  האזור הראשון – זיכרון יעקב, פרדס חנה, בנימינה, חדרה; והאזור השני – ראשון לציון, נס ציונה, רחובות.

עסקאות גדולות מאוד נעשו בשנים האחרונות בהוד השרון ובאזור צורן.  חברת קנדה-ישראל שנסחרת בבורסה והנשלטת על ידי ברק רוזן ואסף טוכמאייר הרוויחה ממכירת קרקעות בצורן 100 מיליון שקל על פני מספר שנים. החברה קנתה ב-2006 קרקע בצורן (956 דונם) מחברת בזק בסכום של 97 מיליון שקל וחילקה את השטח הגדול לפרוסות קטנות. מהר מאוד היא מכרה חלק משמעותי והחזירה את ההשקעה שלה, ובהמשך, על פני שנים מכרה עוד חלקים. וכך היא 10 שנים אחרי ההשקעה  עם 6% מהקרקע ורווח של 100 מיליון שקל.  אבל, מה עם הקרקע? האם הוא הופשרה מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה? לא. בינתיים לא, וגם לא ניתן לדעת מתי זה יקרה.

זהירות ממצג שווא – דוגמאות 

היקף ההונאות בנדל"ן עולה מדרגה בשנים האחרונות – מנהלי חברת cityr , אורי פריש ורועי מרציאנו, נעצרו לאחר שלטענת רשות ני"ע הכניסו לכיסם חלק משמעותי מ-100 מיליון הדולר שגייסו ממשקיעים. המשקיעים חשבו שהכסף מושקע ברכישת בתים בחו"ל, אבל החשש שחלק מהכספים זרמו לכיסי המנהלים. כמו כן, מככב בכותרות המקרה של  אורן קובי, הבעלים ומנכ"ל חברת אדמה, החשוד בגניבת מיליוני שקלים שקיבל מרוכשי קרקעות חקלאיות; ואי אפשר בלי – ענבל אור, שמסובכת מעל הראש מול הרשויות השונות כשהטענות בין היתר שהיא העלימה כספים של לקוחות שרכשו במסגרת קבוצות הרכישה שלה.

לאחרונה הוגשה תביעה של רוכשי קרקעות חקלאיות ליד מושב פדיה בשפלה, נגד המוכרים והמשווקים של הקרקע. הטענה  –  המוכרים הונו את הרוכשים בעת שיווק הקרקע.  במוקד התביעה שהוגשה על ידי  עו"ד ארנון גרפי  – חברת רילטי אקזקיוטיב של שמעון אייזנברג. כמו כן, התביעה היא נגד שמעון אייזנברג עצמו; נגד  משרד עו"ד נשיץ-ברנדס-אמיר, שייצג את התובעים והחתים אותם על הסכם למתן ייעוץ משפטי ועוד.

הרוכשים דורשים לבטל את ההסכמים שבהם התקשרו לרכישת קרקע חקלאית, ולקבל חזרה את כספם בצירוף פיצוי הולם על נזקיהם; הרוכשים טוענים כי  הם נחשפו לפרסומים המטעים בנוגע לפרויקט במושב פדיה, ועל בסיס מידע זה – מידע מטעה, כוזב וחסר, הם התקשרו  בעסקה לרכישת קרקעות חקלאיות, במחיר של 120 אלף  שקל עבור כל יחידת שטח של 470 מ"ר.

לטענתם – המקרקעין הוצגו כקרקע חקלאית המצויה בתחומי המושב ואשר ניתן יהיה לשנות את ייעודם למגורים בתוך שנים ספורות, כך ששוויו של הנכס אותו רכשו יעלה עשרות מונים וידביק את המחירים הגבוהים של הקרקעות לבנייה במושב. בנוסף טוענים התובעים כי נמסר להם שהקרקע צפויה להיות בשטח המיועד להרחבת הבנייה במושב, ושהפרויקט נבחן על-ידי משרדי עו"ד ואדריכלים מהמובילים בארץ, שגם ילוו את הפרויקט.

בסופו של דבר  התברר כי לא דובים ולא יער. לטענת התובעים כבר בשלב  הצגת המצגים וחתימת ההסכמים, היה ידוע לחברה ונציגיה כי "לא זו בלבד שאין כל סיבה פוזיטיבית להניח שהמקרקעין ישנו את ייעודן למגורים, אלא שבהתאם למצב התכנוני שחל עליהם. היה ברור כי המקרקעין מצויים מחוץ למתחם שהוקצה בתוכנית המתאר המחוזית לפיתוח העתידי של המושב, כאשר התכנון לגביהם הוא אזור המיועד לשימור לדורות הבאים כאזור בעל אופי כפרי פתוח שבו קיימת מניעה לאשר תוכניות לשינוי ייעוד למגורים. בשלב זה הפנימו התובעים כי נפלו כפי הנראה קורבן להונאה חמורה ושיטתית".

מדריכים קשורים:

דירה להשקעה – איך עושים את זה נכון?

ככה רוכשים דירה מקבלן 

כתבות חשובות בנושא:

– אורן קובי, הבעלים של חברת אדמה שקרסה (שעסקה בשיווק קרקעות ) מחזיק ב-6 דירות בשווי של 40 מיליון שקל, ושווי אחרי משכנתאות של מעל 20 מיליון שקל.  הוא משך על פי דברי עורכי הדין ורואי החשבון מעל 20 מיליון שקל בשנים האחרונות , והותיר נושים רבים בלי כלום – איך זה ייתכן? איך זה שבעל חברה מזרים כספים שלקח מלקוחות (והיו בכלל אמורים להיות בחשבונות נאמנות ) לכיסו האישי – משיכות, שכר אולי דיבידנדים, ואף אחד לא מחייב אותו (עדיין להחזיר את הכסף) – הרחבה בגלובס