מעודכן ל-07/2019
קבוצות רכישה בעסקאות נדל"ן הפכו בשנים האחרונות לדרך פופולארית להוזיל את הדירות, אבל פעמים לא מעטות, זה הפך למפח נפש. מצד אחד ההתחברות לקבוצה, אמורה להוזיל את העלויות, זאת כלכלה פשוטה שבבסיסה היתרון לגודל. מעבר לכך, מדוב בהטבות במיסים בזכות ההתאגדות המשפטית, אבל החיסכון במס הולך ופוחת. מנגד, הפרט בקבוצה לא יכול להשפיע – יש קבוצה שקבלת ההחלטות שבה דמוקרטית ככל שתהיה (אם היא דמוקרטית) היא כבר לא בשליטה של הפרט עצמו.
מעבר לכך, וזאת הבעיה הכי כואבת, בשנים הארונות מספר לא מועט של קבוצות רכישה התגלה כלא אמין – התמוטט כלכלית, או (וזה בחלק המקרי של הבעיות) התברר שהסכום (סכום רכישת הדירה) שהתייחסו אליו בתחילת הדרך לא רלבנטי.
לפני שנצלול ליתרונות ולחסרונות, נחזור להגדרות הבסיסיות – קבוצת רכישה היא התאגדות, לרוב של אנשים פרטיים, במטרה לרכוש קרקע ועליה לבנות באופן עצמאי פרויקט מגורים. משמע, קבוצת הרכישה היא בעצם היזם של פרויקט המגורים, ואם אתם חלק מהקבוצה, אתם חלק מהיזמים ולכן הרווח היזמי לא אמור לחול עליכם, ובשורה התחתונה אתם אמורים לרכוש את הדירה לבניה עצמית של פרויקט מגורים. חברי קבוצת הרכישה הופכים להיות מעין יזמים שבונים דירה, ובהתאמה בעצם רוכשים את הדירה בעלות נמוכה יותר (בקיזוז רווח יזמי).
זה הרעיון הבסיסי של קבוצת רכישה – לחסוך את עלויות רכישת דירה מקבלן. זה היתרון הכלכלי, ונראה שהמשמעותי ביותר, אבל זה לא הכל. בקבוצת רכישה אתם הרוכשים יודעים אם מי אתם מתאגדים, אתם בעצם יודעים מי השכנים שלכם לעתיד, ותודו – מדובר ביתרון גדול!
למה רכישת דירה בקבוצת רכישה אמורה להיות זולה יותר מרכישה מקבלן?
בקבוצת רכישה, החברים בקבוצה תלויים זה בזה. הם פועלים בהתאם להסכם פעילות משותף שנקבע כבר בתחילת הדרך שכולל את כל החובות והזכויות של כל אחד מהחברים, את שיתוף הפעולה בין כולם, את המצבים האפשריים ודרכי הפעולה בהם. לרוב נקבע וועד מנהל לקבוצת הרכישה, כשהוועד הוא זה שמנהל בפועל את רכישת הקרקע והבנייה. הוא בעצם מקבל את ההחלטות בשם חברי הקבוצה שהסמיכו אותו לכך.
פונקציה נוספת בקבוצות רכישה הוא המארגן של הקבוצה. מדובר במנהל/ מארגן שלרוב הוא זה שמשווק את הקרקע לחברי הקבוצה, ומלווה אותם לכל אורך התהליך – כבר בשלב רכישת הקרקע, דרך איתור והסדרת המימון הבנקאי (או מימון אחר), נמשך בבחירת הקבלן המבצע ובכלל – בבחירת אנשי המקצוע לפרויקט, לרבות יועץ משפטי, רואה חשבון, אדריכל, מעצב/ מעצבת, גוף מנהל , מתאם ומפקח. הגוף הזה עומד בקשר שוטף עם הקבלן לאורך הפרויקט ואחראי גם על מסירת הדירות באופן שוטף.
כל אחד מהחברים בקבוצה צריך להשלים השקעה מסוימת ובתמורה מובטחת לו דירה בפרויקט. ההשקעה הראשונית (ההון העצמי הראשוני שמושקע בקבוצת הרכישה) הוא חלקי, לא מדובר בסכום ההשקעה כולו. לכן, חשוב מאוד כבר בשלב הראשוני לסגור על מימון בנקאי.
המימון הבנקאי מועמד על ידי בנק אחד; אי אפשר לקבל כמה משכנתאות, מדובר על משכנתא אחת מול כל הקרקע והמקרקעין כמעין נכס אחד. כלומר הנכס (מקרקעין ומה שנבנה) משמשים כבטוחה למשכנתא/ הלוואה של כל החברים בקבוצה. עם זאת, ההתחשבנות נעשית באופן פרטני – המימון הבנקאי ניתן במתכונת של הלוואות/ משכנתאות ספציפיות לכל פרט בקבוצה; כלומר מאחורי כל אחת מהמשכנתאות עומד הפרט, אבל הביטחון/ שעבוד הוא על הנכס כולו כמכלול על כל החוב. ומתי מושכים את המשכנתא? המשכנתא נלקחת מהבנק בחלקים (נמשכת בחלקים) בהתאם לתשלומים שנדרשים, וכפוף לקצב התקדמות הבניה. המשכנתא לא משולמת מהחברים לקבלנים ולנותני השירותים, התהליך הוא כזה – המשכנתא נמשכת ואז עוברת מקבוצת הרכישה לספקים ולקבלן. כלומר, אין כאן התחשבנות אישית, אלא התחשבנות כללית של קבוצת הרכישה כולה. הסכומים שמשתחררים מהמשכנתאות הפרטניות של חברי הקבוצה, מופקדים לחשבון בנק שזכויות החתימה בו מוקנות אך ורק לנציגות הקבוצה. זהו בעצם חשבון הפרויקט המשועבד לטובת הנבק וממנו יוצאים התשלומים לקבלנים ולאחרים (באישור הבנק).
ומה קורה אם חברי הקבוצה לא מעוניינים במשכנתא?
חברים שלא מעוניינים לקחת משכנתא (או שמדובר בחברים שלא קיבלו משכנתא) יפקידו בחשבון המרכז את מלוא הסכום שהם נדרשים מלוא הסכום שמתייחס לחלקם בעלויות הפרויקט).
מעשה, החשיפה של חברי הקבוצה היא מעין כפולה – יש כאן חשיפה שנובעת מהמשכנתא האישית של כל אחד מחברי הקבוצה (באם הוא צריך), וחוץ מזה יש את הקבוצה כיזמית ואז מדובר בהלוואה (בנק מלווה אחר) לרוב מבנק אחר. ההלוואה הזו בדומה להלוואה שלוקח כל יזם בנדל"ן היא מול שעבוד הנכס.
כאשר לווה לוקח משכנתא בצורה הזו, דרך קבוצת הרכישה הוא במצב שונה מלווה רגיל/ מלוקח משכנתא רגיל/ סטנדרטי. נתחיל בכך, שאת הבנק בוחרת נציגות הקבוצה, ולא הפרט עצמו. בהתאמה ניהול המו"מ וההתקשרות מול הבנק הוא של הנציגות מול הבנק, אין לפרט מעורבות בחלק הזה.
במשכנתא לחברי הקבוצה שחרור הכספים נעשה באופן מקביל לכל חברי קבוצת הרכישה. שיעורי המימון בהלוואות לחברי הקבוצה עומדים בממוצע על 50%-60% ובמקרים מסוימים גם יותר. שיעור המימון הזה נקבע מעלות הנכס לבניה ולא משוויו כדירה גמורה.
עמלות הבנק בעת פתיחת משכנתא לקבוצה שונות – על הקבוצה מוטלת עמלת ליווי פיננסי, שכוללת גם את פעילות הבנק לצורך אישור והעמדת האשראי, פתיחת תיקי הלוואה, עריכת מסמכים משפטיים – שהינם שונים ומורכבים יותר ביחס למשכנתא רגילה. מצד שני מדובר בהלוואה אחת גדולה ויש כאן יתרון לגודל לרבות אפשרות של חיסכון בעלויות העמלות.
צריך לזכור, שהריבית לקבוצת רכישה גבוהה מהריבית הניתנת בהלוואת דיור רגילה/ סטנדרטית וזה בגלל הנחיות בנק ישראל שדורשות להעמיד/ לרתק הון גדול לטובת הלוואות אלו, וגם בגלל שבבנקים פשוט תופסים את ההלוואה הזו למסוכנת יותר ובהתאמה דורשים תשואה על הסיכון.
מבחינת חברי הקבוצה חשוב שמעבר לבדיקות על הנכס, על מנהל הקבוצה, על הסיכונים והסיכויים, יוודאו מיהם חברי הקבוצה, ויוודאו שיש להם את מקורות המימון – או דרך הלוואה או דרך הון עצמי. ככלל, זה מה שהנציגות של הקבוצה עושה, וצריך לוודא שהיא עושה זאת. מעבר לכך, וכאן כבר נכנסים לעובי הפרויקט – חובה לעבור על הנתונים הפיננסים ולוודא שהם אכן סבירים שלא מדובר בחתול בשק, שהעלויות הגיוניות, ובסה"כ עלות הדירה כפי שמחושב עומד על הנחות סבירות. כבר היו לא מעט מקרים שהעלויות התייקרו באופן מאוד משמעותי , וכשזה קורה הקבוצה מתפוררת, הבנייה מתעכבת, וכבר לא רואים את הדירה הזולה בקצה המנהרה; ההיפך – הסתבכות פיננסית שלא ברורה סופה.
2016 – שנת הזעזוע בקבוצות הרכישה
בשנים האחרונות, וב-2016 במיוחד, קבוצות הרכישה מאבדות גובה. הסיבה הראשונה היא תדמיתית – מארגני קבוצות רכישה נפלו והפילו יחד איתם את הרוכשים האומללים שחשבו שהם הולכים לחסוך כמה אחוזים טובים ובסוף שילמו כמה אחוזי טובים יותר (אם בכלל הם הגיעו לשלב שמישהו קלט את הפרויקט). כן, הסתבר לרבים שמה שזול יוצא בסוף יקר. המשבר התדמיתי הגדול היה בפרשת ענבל אור. אור ששלטה בקבוצה גדולה של חברות שפעלו בתחום קבוצות הרכישה, היתה מאוד דומיננטית בתחום, אך הסתבר שחלק גדול מהפעילות שלה היה בועה גדולה, וסחרור וערבוב של כספים בין הפרויקטים, לצד תכנוני מס אגרסיביים שגובלים בעבירה על החוק, בעיקר חוק המע"מ.
אבל, גם לפני התפוצצות הפרשה של ענבל אור, קבוצות הרכישה התקשו להתרומם. ב־2015 על פי נתוני הלמ"ס כ-5.5% מהתחלות הבנייה בלבד היו דרך קבוצות רכישה – כ-2,600 יחידות. מדובר על על ירידה בהתחלות הבנייה דרך קבוצות רכישה לעומת שנים קודמות, כך שהמגמה השלילית היתה עוד לפנ פרשת ענבל אור. נראה שהסיבה לדעיכה היא חוסר אפשרות להתמודד על קרקעות במכרזים ציבוריים אלא קרקעות פרטיות בלבד. קבוצות הרכישה פשוט לא יכולות להתמודד במכרזים על קרקעות שבהם נדרשת התמודדות על מחיר נמוך לדירה – זה מתאים לתוכניות מחיר למשתכן, לא לקבוצות רכישה. במכרזים של קרקעות פרטיות, קבוצות הרכישה הן עדיין שחקניות משמעותיות ובעיקר בת"א.
אחת הבעיות הגדולות של קבוצות הרכישה הוא המימון היקר. בשנת 2010 החליט בנק ישראל כי יש לסווג את המימון לקבוצות רכישה כמימון ליזמים, להבדיל ממימון לבעלי הדירות – בנק ישראל חייב את הבנקים להתייחס למימון לקבוצות כמימון ליזמים והמשמעות היא שהמימון התייקר – הריבית ליזמים מבטאת סיכון גדול יותר (בדר"כ) מאשר הריבית לרוכשי דירות, ונוצר מצב שהמימון לקבוצות רכישה יקר בסדר גודל של עד 1.5% מאשר לרכושי דירות רגילות (כ-1.5% מעל ריבית המשכנתא). המימון היקר הוא חסם כניסה משמעותי לשוק, והוא מהווה פגיעה במרוווחי הקבוצות ופגיעה בכדאיות הכלכלית של המשתתפים בקבוצות הרכישה. זאת ועוד – במקרים לא מעטיןם הבנקים פשוט לא מוכנים לממן את קבוצת הרכישה ואז חברי הקבוצה פונים למקורות חוץ בנקאיים יקרים עוד יותר. הממשעות היא עלייה במחיר הדירה, עד כדי חוסר כדאיות כלכלית.
וחשוב להבהיר – אם אתם שוקלים להצטרף לקבוצת רכישה תוודאו את עניין המימון. מארגני הקבוצות נוטים שלא לדווח על כל הקשיים בשלבים הראשונים, ואתם עלולים למצוא את עצמכם נכנסים לתהליך עוד מבלי לדעת שהמימון מובטח, ואז פתאום לגלות שאין לכם דרך לממן את רכישת הדירה/ ההשתתפות בקבוצת הרכישה. מארגני הקבוצות יגידו לכם שהבנק פתאום לא מסכים, אבל במקרים רבים, זה היה ברור – הבנק לא מאשר כל פרוייקט וכל מארגן קבוצה.
בעיה נוספת שמעיבה על קבוצות הרכישה הוא עניין המע"מ. בתחילת הדרך קבוצות הרכישה נחשבו להיט גדול מכיוון שכך בעצם רוכשי הדירות נמנעים מהמע"מ ומדובר בסכום ממשעותי. אלא שבשלב מסויים שונו התקנות, ועל קבוצות הרכישה חל מע"מ – ומכאן עד לכמעט איבוד רלבנטיות הדרך קצרה, אם כי, יש עדיין יתרונות בקבוצת רכישה – הרוכשים בעצם חוסכים את עלויות היזמות, ומנגד יש להם עלויות של ארגון הקבוצה.
ובכל זאת – על פי ההערכות קיים עדיין יתרון כלכלי ברכישה דרך קבוצת רכישה – העלות היא בסדר גודל של 10% פחות מאשר ברכישה דרך קבלן.
עדכונים: בדצמבר 2018 ועדת השרים אישרה את חוק קבוצות רכישה: לפיו על היזם חובה להציג תוכנית מפורטת, לקבוצה יהיה חשבון נפרד משל היזם, מחיר הנכס ייקבע על ידי שמאי ודמי הניהול יהיו קבועים. להרחבה: חוק ענבל אור: אפשר לצאת מקבוצות רכישה