האם קיימת בועה במחייר הדירות? אם שואלים את צבי סטפק, יו"ר מיטב-דש – התשוב ההיא כן!
צבי סטפק יו"ר מיטב-דש התבטא בכנס של פירמת רואי החשבון EY בתחום הנדל"ן ואמר – "יש מעין מיתוס של המשקיעים שמחירי הדירות לא יכולים לרדת, אלא הם רק עולים. זה לא נכון. מחירי הדירות בשנות ה90 ירדו יראלית ב25%. בועה בסוף מתפוצצת, ומחירי הדירות מבטאים בועה. יש הטוענים שזה ביקוש אמיתי אבל לדעתי הוא לא לגמרי אמיתי, הוא מאולץ. אם פעם הורים עזרו לזוג צעיר לקנות דירה, היום רואים הורים שקונים דירה לבת 16 .יש אלמנט ספקולטיבי של הקדמת רכישות מפחד שהמחירים יעלו".
אבל, סטפק אולי אומר זאת כי זה מה שקורה בסביבה שלו, סטפק צריך להביט קצת רחוק יותר, ולראות שלהורים אין כבר כסף – הם מממנים את הצעירים, וכסף לדירות בטח שלא נשאר להם (לרובם). נכון, יש שכבה (אפילו גדולה) של אוכלוסייה אמידה מאוד שיש לה ממון ונכסים ובשבילה לקנות דירה לבת 16 זה אפשרי וסביר, אבל זה בהחלט לא מייצג.
רכישת הדירות לא נעשית לרוב ממניעים של השקעה, זה כן ביקוש אמיתי – אנשים צריכים לגור איפשהו. סטפק המשיך ואמר – "יש דמיון רב בין בועות בשווקים הפיננסיים לבועות בשווקים הריאליים. עצם זה שהנדל"ן הפך להיות שיחת הסלון ולא הבורסה, זה סימן זיהוי. אני חושב שיש גם ביטחון של קבלנים שהמחירים ימשיכו לעלות, כולם אופטימיים. גם בקרב המשקיעים יש מיתוס שמחירי הדירות יכולים רק לעלות. מחירי הדירות בשנות ה90 כאמור ירדו. קניית דירה היא לטווח ארוך ומי שקנה דירה ייתקע איתה. באיזשהו שלב לא תהיה לו יכולת להשכיר אותה. המחירים יכולים לרדת למרות הריבית הנמוכה ואני מקווה שהירידה לא תגיע בעקבות מיתון ואבטלה.
לדבריו של סטפק היתה התנגדות רבה – "שיחת סלון היא בעיה, לא בועה", אמר שאול לוטן, מנכ"ל קבוצת לוינשטיין. "אנחנו לא במצב של בועה במחירי הדירות. ודאי שאין אינטרס שמחירי הדירות יפלו. רצוי שהמחירים לא יעלו ויתייצבו ואז כולם ייצאו נשכרים. אסור שהם יעלו משמעותית ואסור שהם ירדו משמעותית".
גם אורן הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים סבור שרמת המחירים היא לא בועתית, אבל צריך לזכור שהדוברים האלו מדברים מפוזיציה, ברור שהם לא רוצים שמחירי הדירות יירדו, ברור שהם רוצים שהפעילות תימשך ותשבור שיאים, הם הרי מוכרים לכם את הדירות. הוד אמר "אין מחלוקת שיציבות זה הדבר הכי חשוב בשוק הדירות למגורים. אנחנו חייבים להפריד בין משאלות הלב שלנו בתור אזרחים ומשקיעים לבין הנתונים היבשים. אנחנו נמצאים במצב שכמות הביקושים לדירות מיד שנייה הולכת וגדלה".
סטפק המשיך ואמר שאכן יציבות חשובה, אבל יציבות רגולטורית, ויציבות מחירים היא כבר עניין של ביקוש והיצע – ""מה שיקרה באיזשהו שלב בהמשך הוא שהמחירים קודם כל יתייצבו, ואם זה יימשך חצי שנה לפחות, אז ורק אז יתחיל תהליך של ירידה איטית, אבל לאף אחד אין שליטה על זה, אף אחד לא יוכל לשלוט או לחמם את המחירים. ברגע שהציבור יפסיק להאמין שהמחירים יכולים רק לעלות, ייתכן מאוד שהירידה הקלה תהפוך לירידה משמעותית, כי יש פה מרכיב פסיכולוגי, היום אנשים באופוריה אחרי שנים של עליות, אבל הדברים האלה לא בשליטה. מחירי הדירות לא רק עולים, וההיסטוריה מוכיחה זאת".