מעודכן ל-06/2018
משכנתא מלווה אותנו שנים רבות – אם עד לפני 15-20 שנה, תקופת המשכנתא הממוצעת היתה קצת מעל 15 שנה, הרי שכיום טווח המשכנתא עולה על 20 שנה ובהרבה מקרים הוא גם מעל 25 שנה. בזמן הזה קורים הרבה דברים, וגם דברים לא צפויים. בין השאר יש מעין תאונות משכנתא, מצבים שמתרחשים שמכבידים עליכם ועלולים לגרום לקושי בתשלום המשכנתא. מה עושים?
אז תמיד ובאמת תמיד כדאי וצריך להודיע לבנק. הבנקים ברגע שמעדכנים אותם יכולים להיערך, להימנע מקנסות, להאריך את תקופת המשכנתא, לתת לכם דחייה/ גרייס בתשלומי המשכנתא. מעבר לכך, מסתבר שהמחוקק חשב על חלק מהמקרים הבעייתים והוא פועל ליישם חוק – מתן גרייס במשכנתא במקרים מסוימים. "חוק הגרייס" אמור לאפשר ללווים לקבל דחייה במועד תשלומי המשכנתא במידה וזקוקים לכך.
החוק (בשלב זה במסגרת הצעת חוק) נועד לתת פתרון לבעיה הנוצרת במקרה בו אדם שנטל הלוואה לדיור לא יכול לעמוד בתשלומים החודשיים של אותה הלוואה עקב אובדן מקור פרנסתו בשל אבטלה זמנית, יציאה לתקופת לידה והורות, או מחלה ממושכת. על פי הצעת החוק מוצע לחייב תאגיד בנקאי, עוד טרם נחתם הסכם ההלוואה לדיור, לאפשר ללווה לבחור במסלול הלוואה שבו הלווה יהיה זכאי לדחות את הפירעון החודשי של הלוואה לדיור שלקח, באופן מלא או חלקי, אם ייקלע למצב שהוא מובטל, לאחר סיום קבלת דמי הביטוח הלאומי; חולה, לאחר מיצוי זכותו לדמי מחלה; או הורה במהלך תקופת לידה והורות, לאחר סיום קבלת דמי הלידה
יו"ר סיעת 'כולנו', ח"כ רועי פולקמן ומיוזמי החוק – "משכנתא היא התחייבות לטווח ארוך עם קשיחות בתנאי הפירעון, בעוד החיים הם דינמיים ומלאי תהפוכות בלתי צפויות. ברמה האנושית לאפשר למובטלים, כאלה שבחופשת מחלה או לנשים בחופשת לידה 'גרייס' בתשלומי משכנתא, זה הוגן וערכי. החוק ייתן "אוויר לנשימה" למי שהכי זקוק לו."
סמנכ"ל "ידיד", רן מלמד: "בעמותת ידיד מברכים על אישור ההצעה ואומרים כי מדובר בעוד צעד הבא להגן על נוטלי המשכנתאות המתחייבים לסכומים גדולים ואשר במקרים לא מעטים זקוקים לעזרה במקרים לא צפויים כמו אבטלה ומחלה וכן בתקופה בה מוארכת חופשת הלידה".
ועדת הכלכלה של הכנסת אישרה את הצעת החוק אותה הגיש יו"ר סיעת 'כולנו' ח"כ רועי פולקמן ונכתבה בעזרת עמותת "ידיד" ולפיה יחויבו הבנקים למשכנתאות להציע מסלולי גרייס ללקוחות נוטלי משכנתא וזאת במקרה והלקוחות אינם מסוגלים לעמוד בתשלום החודשי עקב מצב של אבטלה, מחלה או חופשת לידה. בפרקטיקה הנהוגה היום חלק מהבנקים פועלים כך אך לא בכל המקרים הצ"ח מבקשת לקבוע כי הדבר יהיה כחלק בלתי נפרד מזכויות נוטלי המשכנתאות.
בהסדר הסופי הוחלט כי: הבנק יציע ללקוח שני מסלולים- עם ובלי גרייס, החוק יחול על לקוח מובטל לאחר סיום קבלת דמי אבטלה; לקוח חולה לאחר סיום קבלת דמי מחלה/פגיעה/וכו; לקוחה בחל״ד שסיימה לקבל דמי לידה, הגרייס יהיה לתקופה שלא תפחת משלושה חודשים (למעט לבקשת הלקוח); לא יותר מפעם בשנה; לא יותר משלוש פעמים במהלך תקופת ההלוואה.
הצעת החוק מתייחסת לבעלי דירה יחידה, ולמרות הכוונה הכנראה טובה של המחוקק, הרי שמדובר בלעג לרש. מה זה שלושה חודשים של גרייס? אדם בבעיה – פיטורים, מחלה ועוד, צריך במקרים רבים הרבה יותר משלושה חודשים. חצי שנה ואפילו שנה. זה היה באמת הישג גדול למובטלים ולחולים. שלושה חודשים זה ממש לא ביג דיל – אנשים במצוקה כלכלית בגלל אבטלה או מחלה, יכולים שלא לחזור לשוק העבודה בפרק זמן מהיר, שלא לדבר על חולים. נכון, גם שלושה חודשים זה משהו, אבל זה לא מספיק. בסופו של דבר שוב הלווים שנפלו למשבר צריכים את עזרת הבנק ואישורו לגרייס גדול יותר או להארכת הטווח של המשכנתא כדי לשלם החזרים נמוכים יותר.
קושי בתשלומי משכנתא – איך מתנהלים בזמן משבר?
פיטורין זו לא הסיבה היחידה שקיים קושי לשלם משכנתא. יש "תאונות" נוספות – גירושין, משבשים את התא המשפחתי ומקשים מאוד מבחינה כלכלית. גם מצבים של מחלה, בעלי השלכות גדולות על המצב הפיננסי. אז מה עושים אם פתאום יש באמצע החיים משברים שמעבר למשבר הגדול עצמו, גם מקשים על תשלומי המשכנתא?
למרות שאנשים רבים במצב כזה מרגישים שאין פתרון, בפועל יש שורה ארוכה של פתרונות שלוקח המשכנתא לא בהכרח מודע אליהם.
גרייס (או: הבנק עושה עמכם חסד)
מחקר מקיף שנערך לפני כמה שנים באוניברסיטת קולומביה היוקרתית הראה שכמעט שליש מהלווים אינם מודע למונח "גרייס" ("חסד" בתרגום חופשי). נראה שגם בישראל התמונה אינה שונה בהרבה. מבחינה מעשית מדובר במצב בו הבנק מסכים לדחות מספר תשלומים, בעיקר בתקופות בהן מי שלקח את המשכנתא מתקשה לעמוד בה: תקופות של משבר נקודתי, או בתקופה של תחילת התשלומים בה רבים מהלווים משלמים במקביל למשכנתא שכר דירה (עד שהדירה שלהם תהיה מוכנה).
ניתן לבצע דחייה של התשלומים בשתי דרכים. בראשונה, גרייס מלא, אנו דוחים את כל התשלום עבור המשכנתא – הן הקרן והן הריבית – לתקופה שהוגדרה. הדרך השנייה – גרייס חלקי, אנחנו משלמים בתקופת הגרייס אך ורק את הריבית.
ניקח לדוגמא מצב בו אנחנו משלמים 7,000 שקלים מדי חודש על המשכנתא בתקופה מסוימת, כאשר 5,000 שקלים הם על חשבון הקרן ו-2,000 שקלים נובעים מהריבית. בגרייס חלקי נשלם רק 2,000 שקלים, כאשר יתרת התשלום (5,000 שקלים) יועברו לתקופה שאחרי הגרייס.
הבנק אמנם דוחה את המשכנתא, אבל חשוב להפנים שמדובר בדחייה לא ביטול. לגרייס יש מספר חסרונות מהותיים, כאשר במהות שלו, וזה החיסרון הבולט – הוא יביא לכך שאתם צפויים לשלם על המשכנתא יותר בסופו של יום. בדוגמה שהזכרנו – אם מדי חודש הלווה מקבל דחייה של 5,000 שקלים, הרי שאחרי חצי שנה הוא כבר דחה תשלום של 30,000 שקל – התשלום הזה ישולם בעתיד והסכום הזה, לצד סכום המשכנתא המקורי, נושא ריבית. כך שנכון שגרייס היא אלטרנטיבה טובה, אבל היא לא מתנה, אתם משלמים על הדחייה הזו ריבית.
מחזור משכנתא
פתרון אחר שניתן לשקול בעתות משבר הוא מחזור משכנתא. כדי להבין מתי הוא נדרש, נתייחס לשני תרחישים שהם הגיוניים מנקודת המבט של לוקח המשכנתא. הראשון הוא שהמשכנתא שנלקחה במועד מסוים מתגלה כפחות מתאימה ליכולות ההחזר הנוכחיות של האדם, לכאן או לכאן. יכול להיות מצב בו כושר ההשתכרות השתנה לטובה, כך שעשוי לעלות רצון להגדיל את ההחזר החודשי ובכך לקצר את תקופת המשכנתא (על כל החיסכון הכלכלי הנובע מכך, בעיקרון הימנעות מריביות גבוהות). מן העבר השני של המשוואה, פיטורין מהעבודה, גירושין או סוג של "תאונה" שלא נלקחה בחשבון עלולים להקשות עלינו את המשך התשלומים. לכן עשוי לעלות רצון דווקא להפחית את התשלומים תמורת הארכת תקופת המשכנתא, גם אם בפועל ייתכן שנשלם סכום מצרפי גבוה יותר על המשכנתא כתוצאה מהשינוי הזה.
בתרחיש השני, מסלול המשכנתא עצמו מתגלה כלא אטרקטיבי בנקודת זמן שבה בודקים את המשכנתא. אם המשכנתא היא צמודת מדד המחירים לצרכן, והמדד עולה, הרי שגם התשלומים יעלו. במקרה הזה יכול להיות שיהיה לנו כדאי "לחשב מסלול מחדש" ולבחור בתמהיל בו ההיצמדות למדד נמוכה יותר.
מחזור משכנתא הוא מצב בו אנחנו למעשה לוקחים משכנתא חדשה במקום זו הנוכחית, כך שהתנאים הקודמים מתבטלים לחלוטין. את המחזור אפשר לעשות בכל בנק. החיסרון העיקרי של המחזור הוא שמדובר בפעולה המצריכה מספר שלבים בירוקרטיים וגם עלויות שונות שמייקרות את התהליך. אנחנו גם עשויים לשלם קנס בדמות עמלת הפירעון המוקדם של המשכנתא. למרות זאת, מחזור במצבים של משבר עשוי להתברר כנכון, בעיקר בזכות היכולת להפחית את התשלומים השוטפים במקביל להארכת תקופת המשכנתא, אך כל זאת כמובן בתנאי שכלכלית כדאי לנו לשנות את המשכנתא הקיימת.
פתרונות מימון אחרים
יש מצבים בהם אנחנו יכולים לפתור את המשבר הנקודתי באמצעות אפיקי מימון אחרים, רשמיים או בלתי רשמיים. במספר לא מבוטל של מקרים אנחנו יכולים לפנות לבנק שלנו או לבנק אחר ולקבל הלוואה נפרדת שאינה תלויה במשכנתא ולא משפיעה עליה. התנאים כאן משתנים בהתאם למאפייני החשבון של האדם, לנתונים שלו ולמצב הכלכלי, אבל בגדול יש מספר מסלולים אטרקטיביים מאד. לכן ייתכן בהחלט שאנחנו נגלה כי לקיחת הלוואה נקודתית, בלי שאנחנו משנים דבר במשכנתא הנוכחית, יהיה פשוט יותר לביצוע ואף משתלם יותר מבחינה כלכלית.
כמובן שאתם יכולים גם להשקיע מאמצים לשפר את המאזן הכלכלי שלכם באותה תקופה. יש אנשים שפשוט יעבדו בעבודה נוספת, על כל המורכבות בכך, עד אשר יעבור זעם והמצב ישתפר מבחינה כלכלית. אופציה אחרת היא לפנות למכרים – בני משפחה למשל – ולקבל מהם הלוואה "בלתי רשמית". במקרה הזה אתם עשויים לקבל הלוואה ללא סייגים ובתנאים מועדפים בהשוואה לבנקים, אבל יש מספר חסרונות. נתקלנו כבר במצבים בהם חוסר החזר של התשלומים גרם לחוסר נעימות או אפילו לריבים בתא המשפחתי. לא כולם רוצים לערבב בין משפחה לבין ההתנהלות הפיננסית מהסיבות האלה.
השלבים בלקיחת משכנתא:
מה ההון שלכם, וכמה משכנתא תוכלו לקחת?
מה הבנק בודק ומה זה אישור עקרוני – שלב חשוב, אתם מגישים את הבקשה, איך מגישים? מה מגישים? טפסים? נתונים? ומה בכלל הבנק בודק ואיזה סוג של אישור הוא מספק (או לא מספק)?
בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא, וכמה עמלת פירעון נשלם?
למדריכי משכנתא נוספים –
מה זה מדד תשומות הבניה ואיך הוא קשור לעיתוי לקיחת המשכנתא
למדריכי רכישת דירה –
בדיקות שחייבים לעשות לפני רכישת דירה