"ישנם שלושה סוגי שקרים – שקרים, שקרים ארורים וסטטיסטיקה" (בנימין ד'איזראלי 21 בדצמבר 1804 – 19 באפריל 1881).

אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר את סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון השני של 2018. במשרד האוצר, מנסים להוכיח כי המדיניות אותה נוקט המשרד נושאת פרי ומציגים תמונה לפיה שוק הדיור מתקרר ונרשמת ירידה בביקושים.

על פי מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורם באוגוסט, בחודשים מאי-יוני השנה חלה עלייה של 0.9% במדד מחירי הדיור, המורכב ממחירי דירות חדשות ודירות מיד שנייה, לעומת החודשיים שקדמו להם (אפריל-מאי 2018). מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי  במחוז תל אביב עלה המדד ב-2.2%.

  מנפלאות הלמ"ס: מחירי הדירות בת"א ירדו, אבל המחיר הממוצע עלה

אל תתנו ללמ"ס לעבוד עליכם – מחירי הדירות לא ירדו

אז מה אומרים באוצר?

הנתונים שפרסם משרד האוצר מצביע על ירידה של 3.4% במספר העסקאות באיזור תל אביב לעומת הרבעון שקדם לו וירידה של כ-15.1% לעומת הרבעון המקביל ב-2017.

עוד עולה מנתוני הדו"ח של משרד האוצר עולה כי ברבעון השני של 2018 נרכשו 23.2 אלף דירות, כולל רכישות במסגרת "מחיר למשתכן", הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות מאז הרבעון השני של 2014 אשר עמד בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי ירידה של4% וירידה חדה יותר, של 12% בהשוואה לרבעון הקודם. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" הסתכמו העסקאות ברבעון השני השנה ב-21.5 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות "במחירי שוק" מאז הרבעון האחרון של 2011 אשר עמד בצל המחאה החברתית.

משרד האוצר "נכנס" בלמ"ס

מי שיקרא בעיון את הדו"ח יגלה בין שורותיו ביקורת על שיטת המדידה שלל הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אשר ממדדי מחירי הדירות שהיא מפרסמת ניתן להסיק כי ירידות המחירים בשוק הדיור למגורים נבלמות בחודשים האחרונים.

באגף הכלכלן הראשי מסבירים כי העובדה לפיה דווקא אזור ת"א, האזור היחידי בו עד לאחרונה לא התקיימו מכרזים במסגרת "מחיר למשתכן", הוא זה שמוביל את הירידה במספר העסקאות מעמידה בספק ההסברים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפיהן הקיפאון בשוק מוסבר ב"ביקושים כבושים" על רקע ההמתנה של הזוגות הצעירים לתכנית "מחיר למשתכן". כמו-כן מטילים באוצר ספק ביחס לעליה החדה שנרשמה במחירי הדירות באזור ת"א ברבעון השני, כפי שעולה מנתוני הלמ"ס. באוצר טוענים כי ההסבר לירידה החדה במספר העסקאות בתל אביב הביאה לשינוי בתמהיל הדירות הנמכרות, ובעיקר בשיעור הדירות שעברו השבחה, באופן שאינו בא לידי ביטוי מלא בבסיס הנתונים המשמש לחישוב המדד ההדוני של הלמ"ס. בהתבסס על מדד קייס-שילר, טוענים במשרד האוצר, החל מהרבעון הראשון של 2017 נרשמת ירידת מחירים באזור צפון-מרכז תל אביב זאת לאחר שמאז תחילת העשור הקודם ועד הרבעון השלישי של 2016 עלו מחירי הדירות באזור זה פי 3.4 נומינאלית.

או במילים אחרות, בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לא מבינים בסטטיסטיקה…

מדד קייס שולר לפיו הגיעו באגף הכלכלן הראשי למסקנות שלהם הוא מדד שפותח בארה"ב והוא מתבסס על דגימת עסקאות חוזרות, בניגוד לשיטה שבה משתמשים בלמ"ס, השיטה ההדונית, המתבססת על נתוני איכות הדירות.

הסקת מסקנות אפשרית בשוק האמריקאי מאחר והיא דורשת מספר רב של דגימות. בישראל, הקטנה יחסית, כמות העסקאות לא מאפשרת להתבסס על השיטה הזאת. באגף הכלכלן הראשי יישמו את השיטה על איזור מרכז תל אביב בו יש מספר רב יחסית של עסקאות.

מדד הדוני, בו משתמשת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מתבסס על נתוני "איכות" הדירה, כפי שמדווחים ע"י מוכרי הדירות לרשות המסים. בעת חישוב המדד מתבצע "ניכוי איכות" לדירות הנמכרות באופן שאמור לשקף את השינוי הנקי במחירי הדירות (כלומר, שינוי מחיר שאינו נובע מפערים באיכות הדירות הנמכרות בין חודש לחודש).

אז למי מאמינים?

שאלה קשה. סביר להניח שמשרד האוצר מעוניין להוביל אג'נדה מסויימת ולהכיח את צידקת דרכו. הלמ"ס מהצד השני אמור להיות גוף אובייקטיבי ומקצועי שאינו מוטה משיקולים פוליטיים. מצד שני, אנחנו יודעים שבישראל (וכנראה שלא רק בישראל) "הכל פוליטיקה" ולכן ייתכן שגם מאחורי פרסומי הלמ"ס ושיטות המדידה שלה עומדת אג'נדה כלשהי.

ומהצד השלישי, אפשר לנסות להרכיב תמונה מהנתונים שמספקים שני הצדדים ולנסות להבין לאן הולך השוק באמת…

מחירי הדירות – לאן?