מדריכי דירה ומשכנתא    

מתי כדאי למחזר משכנתא ואיך זה יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים?

FREEPIK

מעודכן ל-12/2021

אם יש לכם משכנתא, אתם בוודאי מודעים לכך שבמרוצת השנים חלים לא מעט שינויים, הן בחייכם והן במצב המשק ■ לכן כדאי לבחון אחת לכמה זמן את האפשרות למחזר את המשכנתא כדי לשפר תנאים, להגדיל או להקטין את ההחזר החודשי ולהתאים את ההלוואה ליכולת ההחזר העדכני

לחישוב עמלת פירעון מוקדם וכדאיות מחזור משכנתא

משכנתא היא בדרך כלל ההלוואה הגדולה ביותר שאנשים לוקחים בימי חייהם. מדובר על סכום ממוצע של כ-750 אלף שקל, הרבה כסף. לכן חשוב לתכנן אותה מראש. כבר בשלב הרעיון של לקיחת משכנתא יש לבצע הערכה של התקציב המשפחתי העתידי שלכם. אם אתם צפויים להשתכר יותר בעתיד, אם אתם מתכוונים להרחיב את המשפחה – כל זה צריך להיות חלק משיקולי קביעת מסלולי המשכנתא ותקופת המשכנתא. לדוגמה, אם יש לכם כוונה להרחיב את המשפחה אל תתייחסו להוצאות הנוכחיות שלכם כדי לחשב את הכסף הפנוי להחזר המשכנתא, אלא תתייחסו לכסף הפנוי שיהיה לכם כשתרחיבו את המשפחה.

אבל ה"טיפול" במשכנתא לא נגמר בעת לקיחת המשכנתא. אתם צריכים לעקוב באופן שוטף אחרי ההלוואה שלכם גם מכיוון שלפעמים כדאי לעשות בה שינויים, למשל למחזר אותה. מחזור משמעו להחזיר את המשכנתא הנוכחית ולקחת במקומה משכנתא אחרת. זה עשוי להיות מאוד כדאי. אתם עשויים לשלם פחות כסף באופן שוטף – ההחזרים החודשיים שלכם יקטנו.

מתי כדאי למחזר?

כאשר מתקיימים שלושת התנאים הבאים, יכול להיות שכדאי לכם למחזר את המשכנתא:

1. הריבית על ההלוואה שלכם גבוהה יחסית לריבית שקיימת כיום בשוק המשכנתאות

2. סכום ההלוואה הוא משמעותי

3. הזמן הנותר לסיום ההלוואה הוא גם משמעותי 

בהתקיים תנאים אלו יש להגיש לבנק למשכנתאות בקשה לקבל את המידע הדרוש לצורך בדיקת כדאיות פירעון מוקדם. הבנק יספק לכם את המידע תוך ימים, ואז תצטרכו לבצע סקר שוק – להשוות את המחירים, כלומר את הריביות על המשכנתא, בין הבנק שבו לקחתם את המשכנתא המקורית לבין בנקים אחרים למשכנתאות. כאן, תוכלו לקבל את ריבית המשכנתא היום. הריבית שאתם צריכים להתייחס אליה היא הריבית בהתאם לערך והזמן שנותר לתשלומי המשכנתא שלכם. לדוגמה, אם לקחתם משכנתא ל-15 שנה ועברו מאז 5 שנים, אז נותרה לכם תקופה של 10 שנים, והריבית שאתם צריכים לבחון היא ריבית משכנתא ל-5 שנים.

לפירעון המשכנתא צריך להוסיף את עמלת הפירעון המוקדם – סכום שתצטרכו לממנו במקביל להחלפת/מחזור המשכנתא, וכן צריך להוסיף עלויות נוספות שיהיו לכם בעת פירעון המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא חדשה. כלומר, היקף המשכנתא שנותר לכם פלוס עמלת פירעון מוקדם והעלויות הנוספות, מסתכמים לסכום המשכנתא החדשה. את הסכום הזה יש לבדוק בהתאם לריבית המשכנתא המעודכנת לאותו פרק זמן שנותר, ואז בוחנים את ההחזר החודשי מול ההחזר החודשי הקודם. אם התשלום החודשי במשכנתא החלופית/עתידית נמוך יותר, אז כמובן שהיא עדיפה על המשכנתא הקיימת. 

כדי לדעת החלפת המשכנתא היא כדאית מבחינה צריך להשוות תפוזים לתפוזים – כלומר המשכנתאות צריכות להיות זהות. אל תשוו משכנתא בריבית קבועה עם משכנתא בריבית משתנה. אולי זה יביא אתכם להחזרים נמוכים יותר, אבל זאת ממש לא ההלוואה המקורית שלקחתם. זאת הלוואה אחרת לגמרי שיש בה גם סיכון במידה והריבית המשתנה תעלה. במילים אחרות, אולי כדאי להחליף את המשכנתא למשכנתא בריבית משתנה, אבל זאת לא הוזלה במשכנתא תחת אותם תנאים, וזה חושף אתכם לסיכונים נוספים. כמו כן, בעת מהלך כזה כדאי לבדוק מול הבנקים למשכנתאות אם הם נושאים בחלק מעלויות הפירעון המוקדם, או שהם לפחות חוסכים מכם חלק מהעלויות השוטפות של המשכנתא.

אחרי שמצאתם משכנתא זהה מבחינת הערך הכספי ותקופת הזמן, תחזרו לבנק למשכנתאות שלכם. מאוד ייתכן שהוא יציע לכם למחזר את ההלוואה אצלו – הרי קשה לבנקים לוותר על לקוחות וברגע שהם יבינו שכוונות העזיבה שלכם רציניות הם ינסו להשאיר אתכם בבנק.

כלל אצבע במחזור משכנתא – כאשר הריבית שהשגתם קרובה לריבית שלפיה הבנק מחשב את עמלת הפירעון המוקדם, סביר להניח שכדאי למחזר את המשכנתא. בכל מקרה, ריבית גבוהה בחצי אחוז מריבית הפירעון הופכת, בדרך כלל, את המחזור ללא כדאי.

עד כאן התהליך. אבל חשוב יותר – החישוב הכספי. מחזור משכנתא הוא לקיחת משכנתא לכל דבר ועניין – פתיחת תיק, העברת מסמכים, ולזה יש להוסיף מסמכים ספציפיים שיש לספק לשני הבנקים למשכנתאות שקשורים למחזור, וכן יש לקבל מסמכים מהבנקים לשם ביצוע המחזור. העלות של מחזור משכנתא תלויה בעיקר בגובה המשכנתא, וברישום הדירה וערכה. הסכום יכול להגיע לכמה אלפים טובים, ואת ההוצאות האלו יש לקחת בחשבון בחישוב החזרי המשכנתא, כלומר צריך להוסיף לערך המשכנתא גם את העלויות אלו כדי לבחון אם היא אכן משתלמת. בין ההוצאות הנוספות בתהליך – עמלה תפעולית שהבנקים גובים בסכום של כמה עשרות שקלים; עמלה על אי הודעה מראש – הבנק מעוניין שתודיעו מראש לפני שאתם פורעים הלוואה. אם תפספסו את המועד  – מדובר לרוב בהודעה של 10 ימים מראש, תיגבה ממכם עמלה בשיעור של 0.1% מסכום ההחזר; עמלת מדד ממוצע – רלוונטי אם יש לכם משכנתא צמודה וההחזרים לפני ה-15 בחודש; מדובר על עמלה בגובה מחצית משיעור המדד החודשי (מחצית מממוצע המדד בשנה האחרונה). הסיבה – הבנק לא קיבל מדד עבור החלק היחסי של אותו החודש בו מחזרתם ולכן מבקש תשלום של חצי חודש. החזר אחרי ה- 16 לחודש ועד סוף החודש ימנע עמלה. חשוב להדגיש – אם אתם מעריכים מדד גבוה בחודש הפירעון, כדאי להחזיר לפני ה-15 – תשלמו חצי מהמדד הממוצע, אבל לא את המדד הגבוה.

כל ההוצאות האלו, חשובות ומשמעותיות ככל שיהיו, מתגמדות לעומת עמלת הפירעון המוקדם. כן, מחזור משכנתא ייפול או יקום בגלל עמלת הפירעון המוקדם, והנה הרציונל של העמלה הזו – כאשר הבנק נותן לנו הלוואה בריבית קבועה מכל סוג – שקלית קבועה, מדדית קבועה ועוד, זו בעצם התחייבות שלו לספק לנו מימון בריבית כפי שנקבע גם אם יהיו שינויים בשוק ובריבית. אנחנו, מנגד, מחויבים לתנאי ההלוואה/המשכנתא, ואנחנו גם מחויבים לפצות את הבנק אם אנחנו רוצים לפרוע את המשכנתא. אז, יוטל עלינו סוג של קנס – עמלת פירעון מוקדם. חשוב להדגיש שוב – עמלת פירעון מוקדם היא רק על משכנתא בריבית קבועה, לא בריבית משתנה – כי בריבית משתנה אין בעצם פגיעה בבנק, הריבית משתנה בהתאם לתנאים ואם אנחנו פורעים משכנתא, הבנק מקבל כסף ונותן לאחרים הלוואה באותה הריבית.

כאשר אנחנו מעוניינים למחזר או לפרוע את המשכנתא הקיימת, הבנק משווה את הריביות – הריבית הנוכחית לתקופה שנותרה (ריבית ממוצעת לתקופה שנותרה) לעומת הריבית שבה לקחנו את המשכנתא. אם הריבית הנוכחית גבוהה יותר אז כמובן שפירעון ההלוואה הזולה (בריבית נמוכה יחסית להיום) טוב לבנק, הוא לא נפגע מהמהלך ולכן אין קנס (אין עמלת פירעון מוקדם).

מנגד, אם הריבית הנוכחית נמוכה יותר מהריבית שבה נלקחה המשכנתא, אז הבנק בעצם מפסיד – מבחינתו, הוא נתן הלוואה בתנאים שטובים לו ועכשיו מחזירים אותה. הוא הקצה מקורות להלוואה הזו, ומכיוון שבפירעון אנחנו בעצם מפרים התחייבות נקבע כאמור הקנס – עמלת פירעון מוקדם. והנה הדגמות – נניח שלקחנו משכנתא בריבית קבועה של 4% ל-20 שנה ואחרי עשר שנים אנחנו רוצים לפרוע לחלוטין את המשכנתא או למחזר אותה. נניח שהריבית כיום לתקופה שנותרה (10 שנים) היא 5% – במצב כזה, כמובן שלבנק אין בעיה, הוא מקבל את הכסף (פירעון משכנתא) ומספק הלוואות לאחרים בריבית גבוהה יותר.

אבל אם נניח שהריבית הנוכחית ל-10 שנים היא 3%, אז הבנק נפגע – פורעים הלוואה של 4% והוא יכול לקבל עליה רק 3%. ולכן, יש את עמלת הפירעון המוקדם.

עמלת פירעון מוקדם – כמה זה?

עמלת פירעון מוקדם מבטאת את הפער בין הריביות – הריבית המקורית פחות הריבית הנוכחית – הפער הזה מבטא את הפסד הריבית השנתי של הבנק, אם מכפילים את הפער הזה בסכום ההלוואה ומורידים כ-20% (הנחה שתלויה בוותק המשכנתא), מקבלים בקירוב את עמלת הפירעון המוקדם – יודגש, זה קירוב, שייתן לכם מושג על כדאיות המחזור (אם אתם שוקלים למחזר ולא לפרוע לחלוטין). את העמלה המדויקת הבנק עצמו מחשב.

בהקשר לחישוב העמלה חשוב להדגיש כי החישוב נעשה בין הריבית בעת ההלוואה לריבית הנוכחית ממוצעת לתקופה שנותרה, אך בתחילת 2015 בנק ישראל הורה לבנקים למשכנתאות לעשות חישוב נוסף – הפער בין הריבית הממוצעת שהיתה בזמן שלקחנו את ההלוואה (שימו לב – לא הריבית בפועל, אלא ריבית ממוצעת) לבין הריבית הממוצעת לתקופה שנותרה. ואז יש לקחת את הנמוכה שבתוצאות ולהכפיל במספר השנים כדי לקבל אומדן לעמלת הפירעון המוקדם.

אם התנאים שלכם אז, בעת לקיחת המשכנתא היו טובים, אז השינוי הזה בחישוב לא ישנה לכם את התוצאה. אבל לאלו שלקחו משכנתא בתנאים פחות טובים (לווים בסיכון, לווים שלא התמקחו, לווים שלקחו משכנתא למטרות שונות) זה עשוי לעזור ולהפחית את עמלת הפירעון המוקדם.

מחזור משכנתא – דוגמה מהשטח

מחזור משכנתא מתקיים כאשר הלווים רוצים להפחית את התשלומים החודשיים, אבל רוב הממחזרים, עושים זאת כדי להפחית את החוב שלהם (את ההחזר הכולל), כלומר כדי להרוויח – מסתבר שבריביות הנמוכות הקיימות היום, מיחזור משכנתא חוסך לכם הרבה כסף. מבדיקה של הון מדריכים פיננסים עולה כי הרווח שלכם (הקטנת ההחזר הכולל) עשוי לסתכם בין 3% ל-5% מערך המשכנתא כולה, וזה בהתחשב בעמלות פירעון מוקדם.

והנה המחשה – זוג רכש דירה ב-2011 ולקח משכנתא בבנק מזרחי טפחות, כיום ערך המשכנתא שלהם מסתכם ב-740 אלף שקל, כאשר ישנו מרכיב קבוע בסכום של 260 אלף שקל בריבית של 5.3%. יתר המשכנתא בפריים ובריבית משתנה (כל 5 שנים). הבעיה במשכנתא הזו היא המרכיב הקבוע (וגם המשתנה כל 5 שנים, אם כי לא באופן משמעותי) – הריביות הקבועות לתקופה דומה הן סדר גודל של 3.2%-3.5% ברוב הבנקים למשכנתאות. הזוג הזה הלך לבנק מזרחי טפחות לנסות למחזר, ובבנק אמרו להם שלא כדאי למחזר כי יש קנס גדול של 21 אלף שקל.

בכל זאת הם התעקשו, עשו בירורים והגיעו לבנק אגוד. שם הם קיבלו משכנתא עם ריבית קבועה של כ-3% (לצד הטבה לפותחי חשבון בנק), כך שהחיסכון שלה בהחזרים לעומת המשכנתא במזרחי טפחות מסתכם ב-40 אלף שקל אחרי שלוקחים בחשבון את הקנס. אבל זה לא רק ההחזר הכולל שטוב יותר. זה גם מח"מ המשכנתא שמתקצר בכמה שנים וזה גם הריביות הממוצעות שירדו משמעותית.

איך זה יכול להיות? בבנק מזרחי אמרו לנו – "אנחנו לא יכולים להתחרות בריביות שקיבלתם"; בבנק אגוד אומרים – "אנחנו מאוד חזקים בריביות קבועות לממחזרי משכנתא".

כן, גם אם אומרים לכם בבנק שלא כדאי למחזר, אל תוותרו – בבנקים בודקים אם שווה או לא שווה למחזר בהינתן הריביות שלהם, אבל בחוץ יש ריביות טובות יותר.

מה צריך לבדוק כשממחזרים?

עמלת פירעון מוקדם קריטית כאמור לחישוב הכדאיות. מעבר לעמלת פירעון מוקדם, חשוב להדגיש כי אתם הולכים להוציא סכום כסף נוסף – עמלת פתיחת תיק (יש מקומות שמתעקשים ללא הנחה או הנחה נמוכה 15%-20%), שמאי שזה עוד כמה מאות טובות והוצאות מסביב של כמה מאות (נסח טאבו וכו'). ועדיין – זה כאמור יכול להיות משתלם מאוד.

מה שעוד חשוב לדעת, זה את מסלולי הריביות השונים, ואת ההבחנה ביניהם. אז קודם כל, יש הבחנה חשובה בין ריבית קבועה למשתנה. המשתנה אולי מפתה כי הריבית נמוכה יותר מהקבועה, אבל המשתנה עשויה לעלות בעתיד במקביל לעלייה בריבית, ולכן היא יותר מסוכנת. הקבועה מנגד גבוהה יותר, אבל היא בטוחה, היא לא תשתנה במצב של עלייה בריבית. עדיף כמובן לגוון בין הריביות כאשר מרכיב הפריים (פריים מינוס) זול כל כך, כך שכמעט כולם מעדיפים לקחת אותו עד לגובה המגבלה (שליש מהיקף המשכנתא). יתר המסלולים המשתנים זולים מהקבועה כאמור, אבל לא כמו הפריים מינוס, ולכן בחירה בהם כבר תלויה בתחזית שלכם להמשך (מתי ובכמה תעלה ריבית המשכנתא), ובאופי שלכם – רוצים לישון טוב בלילה על חשבון ריבית גבוהה יותר, או שמוכנים לקחת סיכון מסוים וללכת על המשתנה?

כך או אחרת, יש היום שפע רב של מסלולים, וקיימים מסלולים שלכאורה נראים דומים או קרובים וחשוב להבין אותם. הנה לדוגמה מסלול בריבית קבועה לעומת מסלול בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)

מה זה קל"צ?

מה עדיף – מסלול בריבית קבועה או מסלול בריבית קבועה לא צמודה? ובכן, ריבית קבועה היא ריבית לא צמודה, כלומר ריבית שקלית. בנוסף יש את הריבית הקבועה הצמודה (קבועה צמודה למדד – קל"צ).

הריבית הקבועה השקלית שאינה צמודה היא מצב של וודאות מלאה – אתם לוקחים משכנתא ויודעים בדיוק מה יקרה בהמשך, מה יהיו ההחזרים בכל חודש וחודש. הריבית השקלית הקבועה הצמודה (הקל"צ) אמנם לא יכולה להפתיע אתכם מכיוון הריבית במשק – שינוי בריבית לא ישפיע עליכם, אבל היא כן יכולה להפתיע אתכם עם מדדים גבוהים.

ככלל, כאשר מציעים לכם את המסלולים האלו, אתם אמורים לעשות חישוב כדאיות מאוד פשוט – ההפרש בין הריביות מבטא בקירוב את המדד, ואם אתם חושבים שהמדד יהיה גבוה יותר, לכאורה עדיפה לכם הריבית הקבועה השקלית (לא צמוד), ואם אתם סבורים שהמדד יהיה נמוך יותר, לכאורה עדיפה הריבית הקבועה הצמודה, אבל זהירות זה לא מדויק – אם הריבית השקלית הצמודה היא לדוגמה 2.5%, והריבית הלא צמודה 3.2% והמדד צפוי להיות מעל 2%, אז נראה שהצמודה ממש לא כדאית. אבל זה רק בגלל שיש כאן פער גדול, אם בנתונים האלו המדד הצפוי הוא 1% זה כבר לא כזה בטוח וצריך לחשב במדויק (לוח סילוקין, מחשבון).

עוד על בחירת מסלול משכנתא תוכלו לקרוא – כאן

החזרים לפי – "לוח שפיצר" או "קרן שווה"?

עוד עניין חשוב שצריך לבחון בעת מיחזור משכנתא – את צורת התשלומים שלכם. קיימות שתי אפשרויות – אפשרות ראשונה החזרים על פי לוח תשלומים רגיל – לוח שפיצר, אפשרות שנייה על פי לוח קרן שווה.

על פי לוח סילוקין שפיצר הסכום החודשי שמשלם הלווה על חשבון הלוואה כולה (הקרן והריבית) נשאר קבוע למשך כל תקופת ההלוואה. במשכנתאות צמודות למדד יש להוסיף לתשלום הקבוע את ההצמדה (כלומר, הסכום הריאלי נשאר קבוע).

המסלול השני – קרן שווה מגלם החזר קבוע על הקרן, להבדיל משפיצר שבו ההחזר החודשי הכולל (קרן וריבית) קבוע. ואם ההחזר על הקרן קבוע, אנחנו מקבלים שהקרן מופחתת כל חודש ובהתאמה גם ההחזר בגין הריבית מופחת, ובסה"כ בקרן שווה מקבלים שההחזרים לאורך התקופה יורדים.

מחשבון משכנתא – כאן, תוכלו לחשב את ההחזר שלכם בהינתן תקופת ההלוואה, הריבית וסכום ההלוואה. המחשבון דינמי ומודולרי – תוכלו לשנות את המשתנים ולקבל בהתאמה את ההחזר הרצוי/המתאים לכם.

מדריך משכנתא – כל מה שצריך לדעת!

לחישוב עמלת פירעון מוקדם וכדאיות מחזור משכנתא

איך נפרדתי מהמשכנתא שלי? על פירעון מוקדם של המשכנתא

עדכון 8.2021

בעקבות הפרת ה"דיל" מצד בנק ישראל, חבר הכנסת שלמה קרעי מקדם חוק לביטול עמלת הפירעון המוקדם – לקראת סוף 2020 החל בנק ישראל לקדם את המהלך של הפחתת מגבלת הפריים, בניסיון למנוע את קידום הצעת החוק על עמלת הפירעון המוקדם. בבנקים חששו שקרעי יצליח לגייס רוב בוועדת השרים לענייני חקיקה לקידום הצעת החוק שלו. ההבנה בשיחות שקיים הבנק עם ח"כ שלמה קרעי, הייתה שככל שמגיעים להסכמה בעניין ביטול מגבלת הפריים והקלות בהנחה על ביטול עמלת הפירעון המוקדם – ימשוך קרעי את הצעת החוק לפטור גורף מעמלת פירעון מוקדם.

בסופו של דבר, בנק ישראל אכן העלה את מגבלת הפריים ל־66% מההלוואה, אך ההקלה בעמלת הפירעון המוקדם לא בוצעה. בעקבות זאת העלה קרעי מחדש את הצעת החוק לביטול עמלת הפירעון המוקדם. הצעת החוק נפלה בקריאה הטרומית כאשר 59 ח"כים הצביעו נגד ו־55 בעד, וכעת קרעי מתכוון להמשיך לקדמה.

לפרטים נוספים – קראו בכלכליסט

עדכון 12.2020

בנק ישראל הסיר את מגבלת שיעור רכיב ריבית הפריים בתמהיל המשכנתא, ומסתפק בהגבלת הריבית המשתנה הקובעת כי לפחות שליש מסך המשכנתא יינתן בריבית קבועה, ושני השלישים הנותרים ייבחרו ע"י הלווים ללא כל הגבלה. המשמעות: ניתן יהיה ליטול שני שליש מהלוואת המשכנתא בריבית צמודה לריבית הפריים. לפי ההערכות, מדובר בחיסכון של מאות שקלים בחודש למשק בית בתשלומי המשכנתה, אך מנגד מדובר בסיכון גבוה יותר ללווים.

בתקופה כזאת, כאשר ריבית הפריים נמוכה ועומדת על 1.6% ואינה צפויה לעלות בשנים הקרובות, מומלץ לבדוק האם מחזור המשכנתא רלוונטי מחדש עבורכם. יש לזכור שמחזור המשכנתא כרוך גם בעמלת פירעון מוקדם שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים, אך עם זאת החיסכון יכול להיות גדול אף יותר.