משכנתא היא אמנם הלוואה לרכישת דירה, אבל הבנקים הרחיבו את מתן ההלוואות גם לשיפוצים (שזה עוד נשמע קרוב לתחום העיסוק הבסיסי – הלוואות לדיור), וגם למטרות שונות. קוראים לזה משכנתא לכל מטרה (הלוואה לכל מטרה), ומדובר בהלוואות לא רעות בכלל (מבחינת הריבית והחזרי התשלום) שמוצעות לבעלי המשכנתא.

וחשוב להתעכב על קהל היעד – כאלו שיש להם משכנתא בבנק המשכנתאות (או בגוף פיננסי אחר), והבנק מציע להם מימון (או שהם פונים לבנק לקבלת מימון נוסף). לא מדובר על הלוואות לאחרים, אלא לקהל היעד הספציפי הזה, והבנקים (והמלווים האחרים) מספקים את המימון הזה בתנאים טובים, מכיוון שיש להם בטוחה – הדירה.

המשכנתאות לכל מטרה (שהשם הנכון שלהם הוא הלוואות לכל מטרה שניתנות מהבנק למשכנתאות בנוסף למשכנתא – אבל, תודו שמשכנתאות לכל מטרה זה נוח וקליט יותר) הם במקרים רבים המימון הכי טוב שתוכלו לקבל. רוצים לקנות רכב?, רוצים לנסוע לחו"ל? תבדקו קודם עם הבנק שלכם – הריבית שם עשויה להיות אטרקטיבית.

המשכנתאות לכל מטרה התרחבו עם השנים גם לכאלו שאין להם משכנתא, אך יש להם נכס/ דירה שהם יכולים לשעבד לבנק. אחרי הכל, מה ההבדל מבחינת הבנק בין קבוצה זו לקבוצה הקודמת – לשניהם יש נכס משעובד, וברגע שיש ביטחון, המלווים מוכנים לספק מימון בעלות זולה יותר.

משכנתא לכל מטרה – כמה ניתן לקבל?

משכנתא לדיור: דירה יחידה 75%, משפרי דיור 70%, משקיעים 50%. לכל מטרה הבנקים לרוב נשארים סביב 50% משווי הנכס כולל יתרת המשכנתא הקיימת. הבנק קובע את זה סופית. במשכנתאות לכל מטרה הבנקים מוכנים לרוב לממן עד שיעור זה, אבל כל מקרה לגופו, והנה המחשה – נניח שהדירה שלכם שווה 2 מיליון שקל ויש לכם משכנתא של 800 אלף שקל. נניח שאתם רוצים לשפץ בסכום של 150 אלף שקל – לא צפויה להיות לכם בעיה – תפנו לבנק, והחישוב שלו יהיה פשוט – 800 אלף שקל של הלוואה קיימת בתוספת משכנתא לשיפוץ של 150 אלף שקל – מגיעים ל-950 אלף שקל. הסכום הכולל הזה שהוא החוב הכולל של הלווים יהיה 47.5% (950 אלף שקל חלקי 2 מיליון שקל), ולכן לא אמורה להיות בעיה לקבל את ההלוואה.

משכנתא לכל מטרה – ריבית טובה, אבל תתמקחו

הריבית על המשכנתאות לכל מטרה לרוב טובה יותר (נמוכה יותר) מההלוואות הכלליות שמספקים הבנקים. הסיבה כאמור פשוטה – במשכנתאות האלו יש שעבוד של נכס/ דירה, ואז הבנק מגובה אם (חס וחלילה) קורה משהו ללווים והם לא יכולים להחזיר את החוב. הוא פונה להליכים למימוש הנכס ונפגש עם הכסף – הסיכון שלו כשיש ביטחון של דירה, נמוך ממצב של חוסר בשעבודים, ולכן הוא מוכן לספק את ההלוואות האלו בריבית נמוכה יותר.

הריבית על משכנתא לכל מטרה, אמנם נמוכה מהלוואות אחרות (לכל מטרה) אבל היא גבוה כאמור מהריבית על המשכנתא – מדובר בסדר גודל של 0.8% עד 2% מעל הריבית שניתן לקבל במשכנתאות רגילות, אך נמוך לרוב ב-1%-3% מריבית על הלוואות לכל מטרה. כעת בנק ישראל 3.25% ופריים 4.75% — תתמקחו מול הצעה חיה, לא מול הפער הישן (אם כי, יש יוצאים מהכלל)

ועדיין, למרות התנאים הטובים יחסית להלוואות אחרות לכל מטרה, אתם צריכים להתמקח ואל תרגישו "נעולים" עם הבנק. אתם יכולים וצריכים לקבל הצעות גם מבנקים אחרים שישמחו אם תעברו אליהם. כלומר, גם אם יש לכם משכנתא בבנק מסוים, אתם יכולים לבדוק לקחת משכנתא לכל מטרה בבנק אחר. בפועל, אחרי הבדיקה בבנק אחר (או בנקים אחרים), הבנק המקורי שלכם, יספק לכם תנאים טובים (שווים או קרובים להצעה מבחוץ), כך שנדיר יחסית שלווים שרצו משכנתא לכל מטרה עזבו את הבנק המקורי בגלל הלוואה כזו ועל הדרך העבירו את כל התיק שלהם (משכנתא מול השעבוד של הדירה) לבנק החדש.

והאם אפשר להישאר עם משכנתא בבנק אחד ולקחת משכנתא משלימה בבנק שני? הבנק המקורי לא יאפשר לכם – כי הוא לא ירצה להתחלק בשעבוד על הנכס. עם זאת, תיאורטית זה אפשרי – ניתן לחלק את המשכון על הנכס לטובת שני הבנקים.

משכנתא לכל מטרה – יתרונות נוספים

מעבר לריבית הנמוכה יחסית להלוואות אחרות, גם פריסת המשכנתא לכל מטרה נוחה, ואתם יכולים להחזיר את המשכנתא הזו על פני עשרות שנים.

מעבר לכך, בנקים לרוב לא נותנים הלוואות גדולות ללקוחות מהיישוב (גם בגלל מחסור בביטחונות), דרך משכנתא לכל מטרה זה אפשרי ומקובל יותר, וכאמור לא יקר.

איך מקבלים משכנתא ללא מטרה?

התהליך מסתבר דומה לתהליך קבלת משכנתא. אתם צריכים לפנות ליועץ המשכנתאות (בסניף או במוקד), לרוב אתם תקבלו במהירות אישור עקרוני. מאז 2022 משווים אישור עקרוני בשלושה סלים אחידים וסל מותאם, כשהשלב הבא הוא בדומה למשכנתא – בדיקת שמאי לקביעת שווי הנכס, ולרוב גם פרטים על הלווים (שכר, תדפיסי חשבונות בנק, הכנסות נוספות ועוד).

מחשבון משכנתא

ריבית קבועה לעומת ריבית משתנה – מה עדיף?

לנתוני ריבית משכנתא מעודכנים

ריבית פריים – הריבית שגורמת לכם לשלם יותר!

הסבר מורחב: מתי הלוואה בשעבוד דירה מתאימה

הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה עשויה להיות בריבית נמוכה יותר מהלוואה רגילה, כי הבנק מקבל בטוחה. מנגד, הדירה משמשת ערובה, ואם לא תעמדו בהחזרים, היא עלולה להיות בסיכון. בנוסף, יש עלויות פתיחה כמו שמאות ורישום. לכן היא מתאימה בעיקר לסכומים גדולים ולמטרות מתוכננות.

כדאי להשוות את העלות הכוללת, כולל עלויות פתיחה, להלוואה רגילה.

אל תשתמשו בה לכיסוי הוצאות שוטפות, כי זה מאריך חוב קצר לתקופה ארוכה.

דוגמה להמחשה: נניח שאתם צריכים להמחשה 150,000 ש"ח. הלוואה רגילה ב-6% ל-5 שנים עולה כ-2,900 ש"ח בחודש. הלוואה בשעבוד ב-4% ל-10 שנים עולה כ-1,520 ש"ח, אבל סך הריבית לאורך התקופה גבוה יותר בגלל האורך. המספרים להמחשה בלבד.

מה העלויות הנוספות?

שמאות, רישום שעבוד ולעתים עמלת פתיחה.

האם הדירה בסיכון?

כן, אם לא עומדים בהחזרים.

האם אפשר לפרוע מוקדם?

בדקו את עמלות הפירעון.

למה כדאי להשתמש בה?

להוצאה גדולה ומתוכננת, כמו שיפוץ.

האם כדאי לתקופה ארוכה?

רק אם ההחזר הנמוך באמת נדרש.

צעדים מעשיים

• חשבו את העלות הכוללת של ההלוואה, כולל שמאות ורישום.
• השוו להלוואה רגילה.
• בדקו עמלות פירעון.
• קבעו מטרה ברורה להלוואה ואל תשתמשו בה להוצאות שוטפות.

בשורה התחתונה: הלוואה בשעבוד דירה יכולה לחסוך ריבית, אבל היא שמה את הבית כבטוחה. שימוש מושכל ולמטרה ברורה הוא המפתח.

להמשך קריאה: מחשבון הלוואה – החזר חודשי וריבית