מעודכן ל-10/2022

משכנתא הפוכה היא פתרון להשגת כסף משמעותי אחרי גיל 60. האם זה הפתרון הטוב ביותר? ממש לא בטוח. הריבית במשכנתא הזו יקרה ואולי יש אפשרויות אחרות – כמו מכירה של הדירה והשכרתה לטווח ארוך. 

יש בארץ קבוצה לא קטנה של אנשים בגילאים של 60 פלוס שיש בבעלותם דירה תודות לעשרות שנים של עבודה, אבל – הם צריכים מזומנים. זה יכול להיות כסף לילדים (עזרה במימון חתונה, ברכישת דירה ועוד), זה יכול כסף למחיה שוטפת, שיפוץ הדירה או איזה טיול גדול – הרבה מאוד אפשרויות. אבל איך משיגים כסף בגיל הזה, כשרוב האנשים בשכבת הגיל הזו הם לקראת פנסיה או בפנסיה?

אפשר להשתמש במשכנתא הפוכה.

מה זו משכנתא הפוכה? איך זה עובד? מתי אפשר לקחת אותה? כמה אפשר לקחת? איך מחזירים? הנה כל התשובות – 

הרעיון שמאחורי משכנתא הפוכה הוא מאוד פשוט. לרוב, לאנשים האלו יש דירה, ואת הדירה הזו אפשר לשעבד לבנק (או לגוף פיננסי אחר – לרבות חברות הביטוח) ומנגד, לקבל הלוואה/משכנתא. בדיוק כפי שבלקיחת משכנתא משעבדים נכס ומקבלים הלוואה, גם כאן משעבדים נכס ומקבלים הלוואה. אלא שבניגוד למשכנתא רגילה, במשכנתא הפוכה מדובר בהלוואה לכל מטרה שאינה מוגבלת בזמן ולא צריך להחזיר אותה בהחזרים חודשיים שוטפים. מעבר לכך, גם לא צריך לעשות ביטוח חיים, כפי שעושים במשכנתא רגילה, וגם לא עוברים את השלב של מבדקי ההכנסה – פשוט, בגלל שמבחינת המלווה ברגע שאין החזרים שוטפים, ההכנסה השוטפת לא מעניינת. המשכנתא הזאת לא תשולם באופן חודשי כמו משכנתא רגילה, אלא היא הלוואת בלון (שהריבית הנצברת מנפחת אותה – למדריך על הלוואת בלון), וצריך להחזיר אותה רק במועד הסיום – והלווים קובעים אותו. זה יכול להיות זמן מוגדר מראש, זה יכול להיות כשהם יעברו לבית אבות, או חלילה בעת פטירה.

אם כן, היתרון הגדול של המשכנתא הזו הוא ביכולת לתרגם את הנכס הגדול למזומנים ובלי החזרים שוטפים.

זה נשמע מפתה, אבל יש לזה גם חסרונות. בעוד במשכנתא רגילה ערך הקרן יורד במקביל להחזרים השוטפים, הרי שבמשכנתא הפוכה, כמו כל הלוואה, יש עליה ריבית, והיא גבוהה יותר מהריבית על משכנתא רגילה, כלומר ערך המשכנתא רק הולך וגדל (ריבית דריבית).

חיסרון נוסף – הריבית ללווים במשכנתא הפוכה היא בהגדרה גבוהה יותר מאשר במשכנתאות רגילות. המלווים טוענים שהם לוקחים במשכנתאות כאלו סיכונים גדולים יותר מאשר במשכנתא רגילה,  גם בגלל שאין ממש תאריך פירעון מוגדר, ואין החזרים שוטפים, ויש חשיפה למחירי הדירות  בלי בדיקת יכולת החזר ויכולת הכנסה של הלווים. 

לוקחי המשכנתא ההפוכה בעצם "חיים" על חשבון הנכס – לוקחים הלוואה על חשבון הנכס. זו דרך מאוד מקובלת לאנשים שצריכים מימון בגילאים האלו – זה כנראה עדיף על למכור את הבית, זה עדיף על הלוואות אחרות, גם בגלל הריבית ופרישת ההחזרים. חשוב להדגיש כי הלווים הם בעלי הבית והם חיים בבית. מנקודת המבט של הבנק – ברגע שיש לו שעבוד על הבית, הוא די רגוע – הוא מרוויח בשוטף על כספי ההלוואה (הריבית היא הרווח של הבנק – גם אם היא לא משולמת, היא נצברת ונרשמת בספרי הבנק כרווח), ובבוא הזמן,  כשהלווה מחליט או בעת מוות, הדירה נמכרת והבנק מקבל את סכום ההלוואה בתוספת הריבית שנצברה. למעשה, הלווים הם אלו שמחליטים על פירעון המשכנתא, והם יכולים להחליט בכל נקודת זמן על החזר החוב.

בעולם, משכנתא הפוכה היא להיט גדול. בישראל היא עדיין בשלב ראשוני. אבל על רקע יוקר המחיה וההישענות ההולכת וגדלה של הצעירים על ההורים, הצורך של ההורים להשיג מימון גדל, עולה מדרגה, ויותר אנשים פונים למשכנתא הפוכה, וזה כנראה רק ילך ויגדל. מעבר לכך, מחשבה של הורים רבים היא בסגנון – "ניקח משכנתא הפוכה עכשיו ונעזור לילדים לרכוש דירה, זה עדיף מאשר שהם יקבלו ירושה כשנמות. הרי עכשיו הם צריכים את זה". אולי זה נשמע קצת מצמרר, אבל זו האמת וזו תובנה נכונה.

עם זאת, אם אתם חושבים על משכנתא הפוכה, כדאי לבדוק גם את הפתרון הבא – מכירת הנכס, לצד השכרת דירה (לטווח של כמה שנים). מאחר שהריבית על משכנתא הפוכה גבוהה מריבית של משכנתא רגילה, במקרים רבים מסתבר שתחליף כלכלי נוח יותר הוא מכירת הנכס והשכרה של נכס אחר. זה גם לא חייב להיות נכס אחר. רבים מחפשים להשקיע בדירות, הם רוכשים את הדירה ומחפשים שוכר, ואם אתם כבר באים עם פתרון מלא מבחינתם – מוכרים להם את הדירה ושוכרים מהם, זה יכול להוות פתרון מתאים וכלכלי, לשני הצדדים.

אלא  שמכירה ומולה השכרה הן לא פתרון מתאים לכולם. אחרי הכל, זאת בכל זאת מכירה של דירה, ורבים חוששים מלהישאר בלי נכס. אם מנטרלים שיקולים לא כלכליים ומתרכזים בכלכלה – אזי מאחר שהשכירות באופן יחסי למחיר הדירה, זולה (שכר דירה חלקי עלות הדירה בממוצע בארץ הוא 2%-3%), אז ברור שכלכלית עדיף לשכור ולשלם 2%-3% ממחיר הדירה כל שנה, מאשר לשלם ריבית גבוהה יותר (ריבית במשכנתא הפוכה יכולה להיות כפולה ויותר – הרחבה מיד).

מי זכאי למשכנתא הפוכה?

מי שעבר את גיל 60, שיש ברשותו נכס מגורים, ללא חובות, שעבודים או עיקולים, וכן כאלו שיש ברשותם עדיין יתרת משכנתא נמוכה ומעוניינים להחליף משכנתא רגילה במשכנתא הפוכה. 

במקרים רבים התנאי הוא שהדירה תהיה בשווי מינימלי מסוים (מתעדכן אחת לתקופה ותלוי בגוף נותן ההלוואה). יש מקרים שניתן לקחת הלוואת משכנתא הפוכה גם על נכס מסחרי/משרד וכד'. על ההלוואה חייב לחתום הלווה בעצמו, ולכן הוא צריך להיות אדם המודע למעשיו, וזאת כדי למנוע מצבים בהם מישהו מבני המשפחה יחתום בשם האב הישיש או החולה, שאינו מודע למה שהוא עושה.

מי נותן משכנתא הפוכה?

הגופים שאחראים על מתן משכנתאות רגילות וכן חברות הביטוח והבנקים.

איך בפועל זה מתבצע?

ניגשים לגורם מממן משכנתא ומגישים בקשה. את הכסף שקיבלתם אתם לא חייבים להחזיר כי כאמור הנכס משועבד לטובת הגוף המלווה. בבוא העת, הכסף יעבור למלווה, בדרך כלל באמצעות מכירת הנכס או תשלום המשכנתא ההפוכה על ידי הלווה.

למי מתאימה משכנתא הפוכה?

בדרך כלל לבני 60 ויותר שהם גם אלו שזכאים לקבלת המשכנתא ההפוכה, שסיימו עם החובות שלהם ושזקוקים לכסף מזומן מבלי לשבור את הראש בהחזרים חודשיים. החזר המשכנתא ההפוכה יכול להיות גם אחרי גיל 120, באמצעות מכירת הנכס בעתיד.

מה אם מכירת הנכס מותירה עודף?

אם נותרת יתרה בעת מכירת הנכס, העודף עובר ללווה. במקרה של מות הלווה העודף עובר ליורשים.

מה אם רוצים לפרוע את ההלוואה לפני הזמן שנקבע?

בדרך כלל קיימת אפשרות לפרוע את המשכנתא ההפוכה בכל עת וללא קנסות. חשוב לוודא זאת בעת חתימה על החוזה.

מה אם מחיר הנכס בעת מכירתו נמוך מהמחיר שהוערך בעת לקיחת המשכנתא ההפוכה והחוב גדול יותר?

היתרון בהלוואת משכנתא הפוכה הוא שמדובר בהלוואה שהיא ללא זכות חזרה. כלומר אם יתרת ההלוואה בעת מימוש הנכס גדולה מהמחיר שהתקבל על הנכס, לא תהיה דרישה לשלם את יתרת ההפרש בין מכירת הנכס לחוב שנותר. לא לבעל הנכס ולא ליורשיו.

מה באשר לבעלות על הנכס? האם שעבוד הנכס גם כרוך בהעברת בעלות?

לא. הנכס רשום על שם בעל הנכס שרכש את הנכס מלכתחילה. לקיחת משכנתא הפוכה אינה מעבירה בעלות על הנכס למלווה.

האם יש מגבלה בשימוש בכספי המשכנתא ההפוכה, למשל רק למטרת שיפוץ הבית או דברים קשורים בנכס?

לא. הכסף שניתן בתמורה למשכנתא הפוכה מיועד לכל מטרה, משיפוץ הבית, דרך טיול לקריביים וכלה בסיוע לילדים.

מה באשר לביטוח על הנכס והוכחת הכנסה חודשית?

מכיוון שהנכס הקיים הוא הבטוחה להלוואה, ומאחר שאין החזרים חודשיים בהלוואה זו, אין צורך בהוכחת הכנסות חודשיות קבועות, גם לא בביטוח חיים כפי שמקובל בנטילת משכנתא. אבל יש כמובן צורך בביטוח מבנה על הנכס. כך הבנק המממן מבטיח את הבטוחה שלו. 

האם קיימים מספר מסלולים למשכנתא הפוכה ובאילו מצבים?

כן. ישנם מספר מסלולים שקשורים בעתיד הלווים. לווים שרוצים להמשיך לגור בדירתם אבל זקוקים לכסף עבור מחיה יכולים לבקש משכנתא הפוכה שתוחזר בעת מוות או לאחר עזיבת הבית. לווים שמעוניינים בכסף על מנת לעבור לבית אבות גם הם יקבלו את הכסף עד שילכו לעולמם או ייצאו מבית האבות. אפשרות נוספת היא לכאלו שיש להם עדיין משכנתא על הנכס, והם מעוניינים להפסיק לשלם את התשלומים החודשיים, יכולים לקחת משכנתא הפוכה לכסות את החוב ולהשאיר ברשותם עוד כסף למחיה. 

מהי הריבית הנהוגה במשכנתא הפוכה?

הריבית על משכנתא הפוכה גבוהה מריבית משכנתא "רגילה", ואצל רוב הגופים המממנים יש לה רק מסלול אחד –  צמודה למדד. הריבית נעה סביב 5%-4% (ושימו לב, כמו תמיד אפשר וצריך להתמקח), בעוד שריבית קבועה על משכנתא רגילה צמודה למדד היא כ-2%. יש מקומות שניתן לשלם את הריבית באופן שוטף וכך להימנע מתשלום של ריבית דריבית (פלוס הקרן) בסוף התקופה.

הבדל גדול בין משכנתא הפוכה למשכנתא רגילה הוא בכך שהריבית במשכנתא הפוכה נצברת עם הזמן, להבדיל ממשכנתא רגילה שבה התשלומים שוטפים. בנוסף ישנן עלויות נוספות, כמו דמי טרחת עורכי דין שחותמים על המסמכים בפתיחת התיק, הוצאות פתיחת תיק משכנתא –  עד 2% מערך הנכס (ככל שערך הדירה גדול יותר כך שיעור העמלה נמוך יותר)  ודמי טרחה לשמאי שקובע את ערך הנכס. תשלום נוסף קבוע שיש לקחת בחשבון הוא ביטוח על הדירה (סדר גודל מוערך של 100 שקל פלוס) ותשלום דמי שירות.

כמה משכנתא הפוכה ניתן לקחת?

אחוזי המימון נעים לרוב  בין 15% (בגיל 60) ועד ל– 50% (גילאי 90 ומעלה) משווי הנכס, בכפוף לגיל הלווה ולערך הנכס הנקבע על ידי שמאי. ככל שגיל הלווה גבוה יותר והנכס שווה יותר, גובה ההלוואה האפשרי כמובן גדול יותר. ולהמחשה – לווה בן 70 שיש לו נכס בשווי 2 מיליון שקל יהיה זכאי אצל רוב הבנקים וחברות הביטוח המממנים וחברות הביטוח למימון של סביב 25%, כלומר הוא יקבל משכנתא הפוכה של כ-500 אלף שקל.

חשוב להדגיש כי דירה חייבת להיות בבעלות מלאה של הלווים כאשר הבית צריך להיות רשום על שם שניהם או על שם אחד מהם בטאבו, במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. במקרה שקיים חוב של משכנתא על הנכס, הוא יכוסה מכספי ההלוואה ורק לאחר מכן יקבל הלווה את ההפרש. כיסוי חוב קיים יילקח בחשבון בחישוב אחוזי המימון משווי הנכס ויופחת מאחוזים אלו בהתאם; להמחשה – אם יש חוב של 300 אלף שקל על נכס ששוויו 2 מיליון שקל, הרי שהחוב הוא 15% משווי הנכס, והוא יופחת מאחוזי המימון שיינתנו ללווה. אם הלווה מקבל 50% מערך הנכס, שזה (ברוב המקרים, אך לא בכולם) המקסימום, אז החוב יקוזז והוא יקבל בסופו של דבר עד 35% מערך הנכס במשכנתא הפוכה. אם הבית מושכר, או שגרים בו אנשים נוספים חוץ מהלווים, יש ליידע את הגורם המלווה שיקבל התחייבות על פינוי הדירה מהשוכרים או הדיירים האחרים לפנות את הדירה בעת מכירתה.

האם קיים מס על הכסף ממשכנתא הפוכה או שהוא עלול לפגוע בזכויות פנסיוניות?

לא.

לכמה זמן ניתנת המשכנתא?

משכנתא הפוכה כאמור אינה מוגבלת בזמן, וככל שהיא ממושכת יותר, כך ההחזר יהיה גבוה יותר. עם זאת, אם הלווה עובר לדיור חלופי, יש לסלק (כך על פי רוב הגופים המממנים) את ההלוואה עד 7 שנים לאחר המעבר, ואם הלווה נפטר, יש לסלק את ההלוואה ממכירת הדירה. במקרה של מכירת או עזיבת הנכס לטובת מעבר לדיור מוגן למשל, מוטלת על הלווים החובה לעדכן את החברה המלווה מראש; במקרה של פטירת הלווה, או אחרון הלווים, ניתנת ליורשים בדרך כלל עד שנה לפירעון ההלוואה.

משכנתא הפוכה = הלוואה נון ריקורס

מה קורה אם מחיר הנכס בעת מכירתו נמוך מהשווי המוערך בעת לקיחת המשכנתא ההפוכה? הדירה כמובן תימכר. ומה עם הלווה – האם הוא יהיה חייב כסף נוסף מעבר לתמורה ממכירת הדירה? התשובה היא לא. הלוואת משכנתא הפוכה היא הלוואה ללא זכות חזרה, נון-ריקורס; כלומר, אם יתרת ההלוואה בעת מימוש הנכס גדולה מהמחיר שהתקבל על הנכס, לא תהיה דרישה לשלם את יתרת ההפרש בין מכירת הנכס לחוב שנותר.

הגדלת משכנתא הפוכה

ככל שחולפות השנים והגיל עולה בהתאם, ואולי גם שווי הנכס עולה, ניתן לפנות לחברה שממנה נלקחה הלוואת המשכנתא ההפוכה בבקשה להגדיל את מסגרת ההלוואה.

היכן מבררים על משכנתא הפוכה?

חברות הביטוח והבנקים למשכנתאות נוהגים לתת משכנתא הפוכה. כמו בלקיחת משכנתא רגילה כדאי לעשות סקר שוק, לבדוק ריביות בין המלווים השונים ורק אז לקבל החלטה.

מהו החיסרון הגדול של משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה יכולה ליצור חיכוכים משפחתיים בשל אי שביעות רצון הילדים שמחכים לירושה מההורים. עם זאת, פעמים רבות המשכנתא ההפוכה נועדה לעזור לילדים, ההורים מעדיפים לתת עכשיו כשהילדים צריכים ולכן לוקחים משכנתא הפוכה כבר עכשיו.

לסיכום:

היתרונות העיקריים בהלוואת משכנתא הפוכה הם:

1. קבלת כסף נזיל על רכוש שנשאר בבעלותנו
2. אין דרישה להחזר חודשי (כאמור, יש באפשרות הלווים לשלם את הריבית במהלך חיי ההלוואה ובכך להקטין את סכום החזר ההלוואה ביום פירעונה).
3. משך ההלוואה אינו מוגבל
4. המשכנתא אינה מוגבלת למטרה מסוימת
5. ניתנת לפירעון בכל עת ללא עמלת פירעון מוקדם
6. אין מס על התשלום החודשי שמקבלים

 החסרונות העיקריים בהלוואת משכנתא הפוכה הם:

1. סכום החוב בהלוואה גדל עם הזמן ולכן קיימת אפשרות שרוב התמורה שתתקבל ממכירת הדירה לאחר שהבעלים עוזב את ביתו או נפטר תשמש להחזר החוב ולבעלי הדירה או היורשים יישאר רק חלק קטן משווי הדירה. יש הטוענים, שעדיף ללווים מאוד מבוגרים למכור את הנכס שלהם ולהתגורר בשכירות.
2. חיכוכים משפחתיים בשל אי שביעות רצון הילדים מהעובדה שהירושה שלהם תקטן. לכן רצוי לבצע את המהלך בידיעת הילדים ולקבל את תמיכתם.
3. ריבית המשכנתא אולי לא בשמיים, אבל היא ממש לא נמוכה ביחס לריבית במשכנתא רגילה, כך שכלכלית אולי עדיף במקרים רבים למכור את הדירה ולשכור דירה אחרת (או למכור את הדירה למשקיע שרוצה להשכיר אותה לכם)

ועוד נקודה לסיום – התחשיבים של הבנקים והחברות המלוות לא פשוטים, ולכן חשוב לבדוק בשבע עיניים את התחשיבים ואת פרטי ההסכם, לרבות לבחון שאין בחוזה סעיף המגדיר, שבמידה שערך הנכס יורד – עולה הריבית על ההלוואה, או שיתבקש פירעון מיידי שלה. זה כבר קרה בעבר, וזה לא משהו שאתם יכולים וצריכים לחתום עליו.

למדריכי הלוואות

הלוואות חברתיות – פתרון נוח ללווה, השקעה סבירה למשקיע

הלוואות מחברות כרטיסי אשראי – ריבית גבוה!

משכנתא הפוכה – מדריך גלובלי 

עדכונים:

סוף סוף בנק ישראל מסדיר את תחום המשכנתא ההפוכה ומפרסם טיוטאת הנחיות. למעשה, אין כמעט חדש בהנחיות עצמן, למעט הדרישה שלא לשווק משכנתאות כאלו ולאפשר ליורשים במדית הצורך לדחות את החזר המשכנתא ב-12 חודשים במקום לממש את הנכס.