מעודכן 11/2018

אחד הכשלים הגדולים של תוכנית מחיר למשתכן היא שהנהנים הם גם עשירים. זוגות צעירים יכולים להיות אנשים אמידים, אין תנאי שמחסל את האפשרות הזו. התנאי הכלכלי שמאפשר להיות זכאים להשתתף בתוכנית הוא בעלות על דירה – אין לכם בעלות, אתם יכולים להתמודד (תחת תנאים נוספים כללים שאינם קשורים למצס כלכלי – זוג צעיר, רווקים ועוד). 

ועל רקע זה, יש מצבים בעייתים במיוחד – זוג נשוי שעובד בהיי טק ומרוויח ביחד 40-50 אלף שקל – האם מגיע לו הטבה? האם הוא יכול לקנות דירה בזול? מצד אחד אי אפשר לעשות איפה ואיפה, מצד שני לא זאת היתה הכוונה. הכוונה היתה לעזור למי שאין לו. מסתבר שזוטגות צעירים זה ממש לא קבוצה הומוגנית. חלק לא מבוטל מהם מסודר.

הנה חלק מסקירת הכלכלן הראשי  – "בניתוח מאפייני הרוכשים במסגרת מחיר למשתכן בהרצליה בולטות רמות השכר הגבוהות של משקי בית אלו. כך השכר הממוצע (ברוטו לחודש, למשק בית) עמד על 27 אלף ש"ח והשכר החציוני על 24 אלף ש"ח. רמות שכר אלו גבוהות לא רק ביחס לכלל הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן", אלא גם ביחס לאוכלוסיה הרוכשת דירות חדשות בהרצליה במחירי שוק, בפרט ברמות השכר החציוני. רק בקצה העליון של התפלגות ההכנסות, גבוהות רמות השכר של הרוכשים במחירי שוק בהרצליה, מאלו של רוכשי מחיר למשתכן בעיר זו".

ברמת שכר כזו הם יכולים להגיע לדירה לבד. אב תודו שזה לא יהיה הוגן להגדיר אותם מחוץ לקבוצה – לכן מלכתחילה לא היה צריך להגדיר קבוצות אלא פשוט להוזיל את מחירי הדירות באופן גורף. מעבר לכך – הבעיה עם הזוגות האלו שרכשו בהרצליה שהם קיבלו את ההנחה הגדולה מכולן. כלומר, לא די שהם בפועל לא צריכים את ההטבה, הם קיבלו הנחה של 700 אלף עד 900 אלף שקל. דווקא אלו שאין להם והם מקבלים דירות במחיר למשתכן בפריפריה זוכים להטבה של אולי 100 אלף שקל. העשירים מתעשרים יותר.

והנה המשך מסקירת הלכלן הראשי – "הפרוייקט שהוביל את רכישות הזוגות הצעירים במסגרת מחיר למשתכן בחודש דצמבר האחרון היה בהרצליה, אחת הערים המבוקשות ביותר בקרב זכאי מחיר למשתכן. סך הדירות שנמכרו במסגרת הפרוייקט בהרצליה בחודש דצמבר (מכירות ראשונות בעיר זו) עמד על קרוב ל-400 דירות. מחירה הממוצע של דירה חדשה שנמכרה בפרוייקט זה עמד על 1.9 מלש"ח, הרמה הגבוהה ביותר מבין כל הפרוייקטים שהחלו בהם מכירות במסגרת מחיר למשתכן. עם זאת, מובן כי מחיר זה עדיין נמוך משמעותית ממחירי השוק של דירות חדשות בהרצליה. כך, עפ"י הנתונים שברשותינו, עמד מחירה הממוצע של דירה חדשה שנמכרה בהרצליה בשנת 2017 על 2.9 מלש"ח (המחיר החציוני עמד על 2.8 מלש"ח). יש לציין כי סך הדירות החדשות שנמכרו בהרצליה בכל שנת 2017 "במחירי שוק" עמד על 260 דירות בלבד, שני-שלישים מהכמות שנמכרה בפרוייקט "מחיר למשתכן" בחודש דצמבר".

אבסורד – אלו לא האנשים שזקוקים בכלל להנחה, ובכל זאת נותנים להם את ההנחה  הגדולה ביותר. 

כך או אחרת,  הכלכלן הראשי במשרד האוצר מנתח את שוק הדירות למגורים וקובע בצורה נחרצת – השוק בקיפאון, המשקיעים עדיין קיימים, במיוחד בזכות משיכות הדיבידנד בתנאים טובים (מיסוי מופחת). הכסף הזה הלך לרכישת דירות.  "המיקוד השבועי עוסק בענף הנדל"ן למגורים בחודש דצמבר 2017. בחודש דצמבר נמשך הקיפאון בשוק הנדל"ן. סך הדירות שנרכשו עמד על 8.8 אלף דירות, מזה רמת שיא של אלף דירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לדצמבר אשתקד ירד סך העסקאות "במחירי שוק" בשיעור חד של 20 אחוזים.

בסיכום שנתי עמד סך העסקאות "במחירי שוק" על 94 אלף, ירידה של של 14 אחוזים בהשוואה לשנת 2016 והרמה הנמוכה ביותר מאז המחאה החברתית בשנת 2011.

משקל המשקיעים בסך הדירות שנרכשו נותר על רמה נמוכה של 16 אחוזים בדצמבר. בסיכום שנתי רכשו המשקיעים 17.4 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 22 אחוזים בהשוואה ל-2016, והרמה הנמוכה ביותר מאז שנת 2003, אשר עמדה בצל המיתון במשק.

סך הדירות החדשות שנרכשו "במחירי שוק" בדצמבר עמד על 1.9 אלף דירות, ירידה של 13 אחוזים בהשוואה לדצמבר אשתקד. בסיכום שנתי נמכרו 22 אלף דירות חדשות בלבד "במחירי שוק", ירידה חדה של 27 אחוזים בהשוואה לשנת 2016 והרמה הנמוכה ביותר מאז שנת 2011, אשר עמדה בצל המחאה החברתית. גוברת התלות של תזרים המזומנים של הקבלנים בקצב המכירות במסגרת "מחיר למשתכן".

בחודש דצמבר נמשך הקפאון בשוק הנדל"ן. סך הדירות שנרכשו עמד על 8.8 אלף דירות, מזה רמת שיא של אלף דירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לדצמבר אשתקד ירד סך העסקאות "במחירי שוק" בשיעור חד של 20 אחוזים בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז פברואר 2017. בהשוואה לחודש נובמבר ירד מספר העסקאות ב-6 אחוזים. בכך חותם חודש דצמבר האחרון את אחת השנים החלשות ביותר בעשור האחרון מבחינת מספר העסקאות "במחירי שוק". כך, סך עסקאות אלו בשנת 2017 עמד על 93.8 אלף  דירות, ירידה של 14 אחוזם בהשוואה לשנת 2016, והרמה הנמוכה ביותר מאז המחאה החברתית בשנת 2011 .

סך הדירות החדשות שנרכשו בחודש דצמבר עמד על 2.9 אלף דירות, אולם מתוכן אלף דירות נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן", הרמה הגבוהה ביותר של מכירות מוזלות אלו מאז החלו המכירות בפועל במסגרת תכנית זו, במרץ 2016. מנגד, מכירת דירות חדשות "במחירי שוק" הוסיפה לרדת, בהמשך לירידות חדות מאז שלהי 2016. בסיכום שנתי  עומד מספר הדירות החדשות שנמכרו "במחירי שוק" ב-2017 על 22 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 27 אחוזים בהשוואה לשנת 2016, והרמה הנמוכה ביותר של מכירת דירות חדשות "במחירי שוק" מאז שנת 2011, אשר עמדה בצל המחאה החברתית.

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש דצמבר על סך של 4.9 מיליארדי ש"ח, המהווה אמנם עלייה של 20 אחוזים בהשוואה לחודש נובמבר (ועלייה של 6 אחוזים לעומת דצמבר 2016), אולם גידול זה מתרכז כולו במכירות השיא במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש דצמבר האחרון. כך, מכירות אלו לבדן תרמו 1.5 מיליארדי ש"ח לתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים בדצמבר האחרון, גבוה פי 2.6 מתרומתן של מכירות אלו לתזרים המזומנים של הקבלנים בחודש נובמבר. בכך מתגברת התלות של תזרים זה בקצב המכירות במסגרת "מחיר למשתכן".

משקל המשקיעים בסך הרכישות בחודש דצמבר נותר על רמה נמוכה של 16 אחוזים, בדומה לחודש הקודם, כמו גם בהשוואה לדצמבר אשתקד. במונחים כמותיים הסתכמו רכישות המשקיעים בחודש דצמבר ב-1.4 אלף דירות, ירידה של 14 אחוזים בהשוואה לדצמבר 2016 (ראה תרשים ש5). בסיכום שנתי נרשם שפל ברכישות המשקיעים ב-2017, כאשר אלו הסתכמו ב-17.4 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 22 אחוזים בהשוואה ל-2016, זאת בהמשך לירידה חדה של 29 אחוזים שנרשמה ב-2016 (לעומת 2015). זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של רכישות משקיעים מאז שנת 2003, אשר עמדה בצל המיתון במשק

 כ-22 אחוזים ממי שרכשו דירה להשקעה בחודש דצמבר האחרון, הינם "מרובי נכסים", מעט יותר גבוה משיעור זה בקרב כלל בעלי הדירות להשקעה. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור רחובות עם שיעור גבוה אף יותר של "מרובי נכסים", כאשר אזור זה הינו גם בין היחידים שרשם גידול ברכישות המשקיעים בדצמבר (הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד). בדומה לניתוח שנערך ביחס למאפייני המשקיעים ברחובות בחודש הקודם (נובמבר), גם בחודש דצמבר בולט שיעור גבוה של משקיעים, אשר לפחות אחד מראשי משק הבית מועסק במגזר הציבורי (בכלל זה השלטון המקומי). שיעור זה עמד בדצמבר על 33 אחוזים, ירידה מסוימת בהשוואה לחודש הקודם (42 אחוזים). את מקומם תפסו מנהלי חברות, כפי שיפורט להלן.

בניתוח מאפייני המשקיעים בחודש דצמבר ברמה הארצית בולטת עליה במשקל מי שהינם מנהלי חברות (בהגדרת מנהל חברה הכוונה למי שהינו בעל מניות מהותי בחברה, בכלל זה מי שמחזיקים ב"חברת ארנק"), כאשר משקלם בסך המשקיעים הגיע קרוב לחמישית. נתונים ראשוניים לחודש ינואר מצביעים על עלייה נוספת במשקלם (ראה תרשים ש7). ניתוח הממצאים מלמד כי כ-30 אחוזים מבעלי חברות אלו, שרכשו דירה להשקעה בחודשיים האחרונים, ניצלו את הוראת השעה במסגרתה ניתן היה ל"שחרר" דיבידנדים מ"חברות ארנק" (וחברות אחרות שעמדו בתנאים שהוגדרו), זאת תוך הנחה במס. כפי שניתן לראות בתרשים ב-7, נמצא מתאם חיובי בין גובה הדיבידנד ש"שוחרר" לבין שווי הדירה שנרכשה להשקעה. נציין כי במסגרת הוראת שעה זו "שוחררו" כ-40 מיליארדי ש"ח, כאשר חלק הארי של סכום זה "שוחרר" בספטמבר.

יש לציין כי הרמה הנמוכה של רכישות המשקיעים עדיין מוטה במידה כלפי מעלה, החל משנת 2014, זאת מאחר וכל רכישה של תושב חוץ, גם אם זו הינה דירתו היחידה בישראל, נחשבת כ"דירה נוספת". סך הדירות שרכשו תושבי החוץ ב-2017 הסתכם ב-1.7 אלף דירות, ירידה חדה של 25 אחוזים בהשוואה לשנת 2016, זאת בהמשך לירידה חדה של 32 אחוזים בשנת 2016. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של רכישות תושבי החוץ בישראל מאז 2002.

מכירות המשקיעים בחודש דצמבר הוסיפו לרדת, בשיעור חד של 27% בהשוואה לדצמבר 2016. שיעור ירידה זה גבוה מסך הירידה במכירת דירות יד שניה (ירידה של 21%) כאשר סביר להניח כי עוצמת הירידה הגבוהה יותר במכירות המשקיעים מוסברת לפחות בחלקה בירידה החדה ברכישות המשקיעים. זאת לאור העובדה לפיה קיימת התאמה גבוהה יותר במאפייני הדירות שמוכרים משקיעים לאלו המבוקשות ע"י משקיעים פוטנציאליים (בפרט מבחינת מיקום הדירה). כמו-כן יש לציין כי בדצמבר 2016 נרשמה רמה גבוהה יחסית של מכירות משקיעים, על רקע הציפיה לכניסתו לתוקף של חוק "מס דירה שלישית".

חרף הירידה במכירות המשקיעים הוסיף לרדת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים –  רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש דצמבר ב-4.5 אלף דירות, מזה אלף דירות במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה". כפי שצוין, זוהי הרמה החודשית הגבוהה ביותר של רכישות מוזלות אלו, מאז החלו מכירות אלו במרץ 2016. בכך הגיע משקל רכישות הזוגות הצעירים (הן במסגרת מחיר למשתכן" והן ב"מחירי שוק") למחצית מסך העסקאות בחודש דצמבר, הרמה הגבוהה ביותר של פרמטר זה בשנים האחרונות. בניכוי "מחיר למשתכן" ירדו רכישות הזוגות הצעירים בחודש דצמבר בשיעור של 19 אחוזים בהשוואה לדצמבר 2016, כאשר בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 5 אחוזים.

הפרוייקט שהוביל את רכישות הזוגות הצעירים במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש דצמבר האחרון היה בהרצליה, אחת הערים המבוקשות ביותר בקרב זכאי "מחיר למשתכן". סך הדירות שנמכרו במסגרת הפרוייקט בהרצליה בחודש דצמבר (מכירות ראשונות בעיר זו) עמד על קרוב ל-400 דירות. מחירה הממוצע של דירה חדשה שנמכרה בפרוייקט זה עמד על 1.9 מלש"ח, הרמה הגבוהה ביותר מבין כל הפרוייקטים שהחלו בהם מכירות במסגרת "מחיר למשתכן". עם זאת, מובן כי מחיר זה עדיין נמוך משמעותית מ"מחירי השוק" של דירות חדשות בהרצליה. כך, עפ"י הנתונים שברשותינו, עמד מחירה הממוצע של דירה חדשה שנמכרה בהרצליה בשנת 2017 על 2.9 מלש"ח (המחיר החציוני עמד על 2.8 מלש"ח). יש לציין כי סך הדירות החדשות שנמכרו בהרצליה בכל שנת 2017 "במחירי שוק" עמד על 260 דירות בלבד, שני-שלישים מהכמות שנמכרה בפרוייקט "מחיר למשתכן" בחודש דצמבר.

בניתוח מאפייני הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" בהרצליה בולטות רמות השכר הגבוהות של משקי בית אלו. כך השכר הממוצע (ברוטו לחודש, למשק בית) עמד על 27 אלף ש"ח והשכר החציוני על 24 אלף ש"ח. רמות שכר אלו גבוהות לא רק ביחס לכלל הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן", אלא גם ביחס לאוכלוסיה הרוכשת דירות חדשות בהרצליה במחירי שוק, בפרט ברמות השכר החציוני. רק בקצה העליון של התפלגות ההכנסות, גבוהות רמות השכר של הרוכשים ב"מחירי שוק" בהרצליה, מאלו של רוכשי "מחיר למשתכן" בעיר זו.

רכישות משפרי הדיור רשמו ירידה של 20 אחוזים בחודש דצמבר בהשוואה לתקופה המקבילה.  ב-2016. בכך חותם חודש דצמבר כמעט שנים-עשר חודשים רצופים בהם יורדות רכישות סגמנט זה (כל חודש לעומת המקביל לו ב-2016. רק בחודש אוקטובר נרשם גידול). בסיכום שנתי ירדו רכישות משפרי הדיור בשיעור של 12 אחוזים, אל רמתם הנמוכה ביותר מאז שנת 2012.

מחירי הדירות – לאן?