מעודכן ל-4/2016
בפרויקטי תמ"א 38 רבים הדיירים בעצם מתפנים מהדירה שלהם ומקבלים דירה אחרת, והשאלה אם מדובר במכירת דירה? זו לא שאלה פשוטה ויש לה משמעות כספית גדולה, וחשוב להבהיר שעניין המס בעסקאות האלו מורכב מאוד וספציפי מאוד – כל דייר וחבות המס שלו בהתאם לסטטוס שלו. המס הזה יכול להשפיע על הפרויקט כולו, ולבטל את כדאיותו הכלכלית.
ככלל, דייר בעל דירה יחידה (באם הוא מקיים את כל התנאים) זכאי לפטור ממס שבח עד לתקרה של כ-2.06 מיליון שקל (שימו לב שהתקרה משתנה/ מתעדכנת), כך שלרוב במקרים אילו, נעזר היזם בפטור זה של הדייר על מנת להוריד את נטל המס הכולל על העסקה.
אם מחיר הדירה עולה על הסכום הזה, יש לשלם מס, והמצב כיום שהיזם הוא האחראי לתשלום מס שבח (על ההפרש בין המחיר לתקרת הפטור). כאשר אין לדייר פטור ממס שבח, יש להתייחס ל-תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין שמעניק פטור לעסקאות תמ"א 38 הריסה ובנייה באם מתקיימים מספר תנאים (תנאים גם לגבי הדייר וגם בקשר ליזם עצמו).
והנה התנאים בקשר לדייר – צריך להיות פטור לדירה בודדת בבניין של הדייר, כאשר התוספת המקסימאלית לא תעלה על 25 מ"ר, או לחילופין ששווי הדירה אינו מעל 2 מיליון שקל, הגבוה מהם.
אם יש חריגה מחלק מהתנאים האלו, תחול חבות מס שלרוב מועמסת על היזם.
התנאים בקשר ליזם – הפטור הוא רק לזכויות התמ"א ורשות המיסים דורשת להתייחס ספציפית לכל זכויות הבנייה הכוללות בפרויקט ולהבהיר ולהגדיר מי מהן זכויות בגין התמ"א ומי מתוכן זכויות מתוקף התב"ע.
והנה המחשה שמראה עד כמה הנושא מורכב – נניח בניין בתמ"א 38 הריסה ובנייה, בן 10 דירות שסך זכויות התב"ע – 500 מ"ר וזכויות התמ"א – 500 מ"ר. גודל דירות הדיירים 500 מ"ר וגודל דירות היזם 500 מ"ר.
הבעיה שתוכנית הרבעים של תל אביב מוגדרת כתוכנית נפחית, כך שלא ניתן להגדיר איזה שטח מתוך ה-1,000 מ"ר הן זכויות תמ"א ואיזה זכויות תב"ע ; ולכן לא ניתן לקבוע מה חלק היזם וחלק הדיירים (למרות שזה נראה אולי ברור) ולא ניתן לקבוע את חבות המס שבח.