מעודכן ל-05/2019

מאז שנת 2000 מס רכוש הוא מס בשיעור אפס, ובמילים אחרות – אין מס רכוש. אבל חשוב להבהיר – המס לא בוטל לחלוטין, הוא עדיין קיים רק בשיעור אפס, ויש בכל זאת הבדל בין מס שבוטל לבין מס אפס –מס שלא בוטל ניתן לשנות – בקלות יחסית, ובשנים האחרונות מדברים על שינוי כזה, כחלק מהמאמץ להילחם בעליית מחירי הדירות.

איך זה קשור? ובכלל, מה זה מס רכוש? על מי הוא חל (בינתיים בשיעור אפס), והאם הוא עשוי לחזור לחיים?

מהו מס רכוש?

מס רכוש הוא מס שהוטל על בעלי קרקעות פנויות – קרקעות שיועדו לבנייה, בתוכניות המתאר האזוריות (אינן מוגדרות כקרקעות חקלאיות), אך אינן בנויות.
סוגי הקרקעות שבעליהן חויבו בתשלום מס רכוש:

• קרקע פנויה שאינה קרקע חקלאית (גם אם טרם התקבל לגביה אישור היתר בנייה).
• קרקע פנויה שעליה עומד מבנה ארעי.
• קרקע שעליה בנוי בניין קבע, ששטחו קטן מ-‎30% מהשטח שהותר לבנייה.

מנגד, קרקע חקלאית לא מחויבת במס, כאשר ההגדרה אם הקרקע חקלאית או לא היא עניין של רישום – בהתאם לרישום בתב"ע  (תוכנית בניית ערים). כלומר, הקרקע יכולה שלא לשמש לחקלאות בפועל, אך מרגע שהיא מוגדרת כך בתב"ע, אז לצורך מס רכוש, היא קרקע חקלאית.

מס רכוש  – להאיץ את הבנייה על הקרקעות

המטרה העיקרית של מס רכוש היא לתמרץ את הבנייה ולעודד את בעלי הקרקעות הפנויות לבנות עליהן או למכור אותן – ובלבד שלא להותיר אותן במצב פנוי ובלתי בנוי. 
מעבר לעידוד הבנייה, שימש מס הרכוש למטרה נוספת – קרן פיצויים. על פי סעיף 2א' לחוק, חלק ממס הרכוש שנגבה הועבר לקרן פיצויים, שמטרתה לפצות את בעלי הקרקע על נזקים שאינם מכוסים על ידי חברות הביטוח, כגון: שריפה, נזקי טבע, פעולות איבה וכו'.

עידוד לבנייה הוא הגיוני לכאורה, מדובר בכלכלה פשוטה. עם זאת, למס הזה יש מתנגדים, ובצדק – למה לחייב אנשים לבנות על הקרקע שלהם? למה להתערב בצורה גסה בנכסים שלהם? ואם הם רוצים לבנות בעוד 10 שנים? מעבר לכך, קרקעות בהיקף גדול לכאורה זמינות לבנייה, אלא שבפועל לא ניתן לבנות עליהן כבר עכשיו – בגלל בעיות רישום, תכנון וכדומה.

החבות במס חלה על מי שהקרקע רשומה על שמו או על  חוכר הקרקע לתקופה העולה על 25 שנה (או חוכר משנה של קרקע לתקופה של מעל 25 שנה). כמו כן, יש מצבים שבהם המדינה אפשרה והרשתה לאנשים שימוש בקרקע (ללא הגדרתם כחוכרים) וגם עליהם יחול מס רכוש.

מס רכוש – 0% משנת 2000; האם הוא צפוי לעלות?

מס רכוש התאפס כאמור בשנת 2000, אבל יש היגיון רב בהעלאת המס – כאמור מס זה נועד לעודד בנייה, וזה מהלך ששר האוצר משה כחלון מאוד מעוניין בו. על רקע זה נבחנת האפשרות להחזיר את מס הרכוש ולגבות מס בשיעור של 2.5% בשנה על הקרקע. עליית המס, אם וכאשר תתרחש, עשויה לבלום את עליית המחיר של הקרקעות הפרטיות, ולהאיץ כאמור את התחלות הבנייה.

על פי דיווחים בתקשורת, הכוונה הייתה להחזיר את המס כבר בשנת 2017, כאשר להבדיל מהמתכונת הקודמת של מס רכוש, הפעם  יוטל המס רק על חברות המחזיקות בקרקעות כמלאי עסקי, ולא על פרטיים. זה הגיוני הרבה יותר, אחרי הכל, לחברה כן אפשר להגיד – "נו, למה את לא בונה", הרי בשביל זה יש לה קרקעות. לאלץ פרטיים זה הרבה יותר מסובך. הבעיה: חברות יכולות להתחיל לבנות על הקרקע, אבל בקצב איטי במיוחד, וכל זה כדי להתחמק מתשלום של המס.

המהלך הזה בהחלט עשוי לבלום חלקית או באופן מלא את עליית מחירי הקרקעות, אך חשוב להזכיר שהמנוע לעליות בשנה האחרונה הוא התוכנית של כחלון – "מחיר למשתכן". הקרקעות שמוקצות על ידי רמ"י, רובן ככולן, מוקצות לפרויקטים של מחיר למשתכן, והמשמעות היא שיש מחסור בקרקעות למשפרי דיור ובכלל לכאלו שלא מצליחים לקנות דרך תוכנית "מחיר למשתכן" או שלא עומדים בתנאים של התוכנית. המחסור הזה מביא לעלייה בקרקעות הזמינות בשוק הנדל"ן – אחרי הכל, זו כלכלה פשוטה, ברגע שיש ביקוש על פחות היצע קרקעות, המחירים עולים.

מס רכוש בעד ונגד

אז מצד אחד, מס רכוש אכן יעזור לבלום את עליית מחירי הקרקעות, אבל מצד שני  – מס על פרטיים כאמור לא ישים (ובעבר, אגב, הגבייה הייתה נמוכה במיוחד), מעבר לכך, גם מס רכוש על קרקע שנמצאת אצל קבלנים (כמלאי עסקי) הוא בעייתי – אולי לחברה אין כסף לפתח את הקרקעות, אולי זה לא בתכנון שלה לפתח עכשיו – מדובר בכל מקרה בהתערבות (אם כי, זה עוד סביר לעומת התערבות בקרקעות של פרטיים).

כך או כך, אין ספק כי השבת המס עשויה לסייע בייצוב מחירי הקרקעות הפרטיות המיועדות לבניה, ולהאיץ את התחלות הבנייה.