מעודכן ל-03/2018
מס על בעלי 3 דירות ומעלה הוא מס שבאוצר מתכננים ליישם החל משנת 2017, אבל מדובר במס בעייתי. נכון, המס על השכרת דירה כיום הוא מגוחך לחלוטין, אבל אם כבר צריך להעלות אותו (את שיעורו) ולא להטיל סוג של קנס שלא רלבנטי לערך הדירות ועלול לפגוע בשוק הדירות (בתחתית הכתבה כל העדכונים בנושא)
עדכון חוק המס על דירה שלישית בוטל על ידי בג"ץ
דירות להשקעה הפכו מאוד פופולאריות בקרב רבבות משפחות – אין מה לעשות בכסף, הריבית אפסית, וגם כך מתישהו יצטרכו דירה לילד/ה; אז הכי טוב לקנות דירה. זו אחת הסיבות המרכזיות לעליות במחירי הדירות בשנים האחרונות, ומדובר בעליות שמלבות את עצמן, ורק דוחפות יותר ויותר אנשים להשקיע בדירות.
הרווח של השקעה בדירה הוא גם ההשבחה (ומדובר בממוצע של 7%-8% בשנה בעשר השנים האחרונות), וגם דרך השכרת הדירה שמניבה (תלו במקום) תשואה של כמה אחוזים בודדים. ואם כך – הרי שלפחות בהסתכלות היסטורית מדובר על השקעה מצוינת. זאת ועוד – המס על השכרת הדירה נמוך במיוחד ועד תקרה מסוימת לא קיים; מס הרכישה (מס בעת רכישת דירה) אמנם עלה למשקיעים, אבל לא משפיע יתר על המידה על כדאיות העסקה; ובמס שבח (מס על רווח ההון בעת המכירה) יש עדיין הרבה חורים. כלומר, בשעה שעל שכר משלמים מס גבוה (עד 50% , ויותר בהינתן ביטוח לאומי וביטוח בריאות), ועל רווחים בבורסה משלמים מס של 25%, המיסוי הכולל על דירות להשקעה יחסית נמוך.
העברת דירה לילדים – האם זה פטור ממס? יתרונות וחסרונות
וחוץ מזה – המימון זול. הריבית האפסית, משפיעה כמובן על ריבית המשכנתא שלמרות שעולה בחודשים האחרונים, היא בסה"כ ברמת שפל חסרת תקדים. הריבית הזו מחממת את שוק הדירות להשקעה, וגרמה בשנים האחרונות למבול של משקיעים חדשים בנדל"ן.
התוכנית המעודכנת של האוצר – הטלת מס על דירה שלישית ומעלה: (ראו עדכון – אישור בוועדת הכספים – בתחתית העמוד)
מס של עד 18 אלף שקל על דירה שלישית (ומעלה)
על רקע זה, באוצר החליטו להכיל בחוק ההסדרים לשנים 2017-2018, מס מיוחד על בעלי 3 דירות ומעלה. המס הצפוי הוא 1% מערך הדירה (שווי הדירה) אך לא יותר מ-1.5 אלף שקל בחודש – 18 אלף שקל בשנה (על כל דירה).
נזכיר בבהצעה המקורית דובר על מס של 1 אלף שקל בחודש לבעלי 3 דירות (12 אלף שקל בשנה); 22 אלף שקל לבעלי 4 דירות; 37 אלף שקל לבעלי 5 דירות. כל דירה נוספת תגדיל את חבות המס ב-15 אלף שקל נוספים. עכשיו, בהמשך לביקורת שהוצגה גם כאן, הבינו באוצר שלא ניתן למסות בלי קשר לערך הדירה.
באוצר מציינים כי למעלה מ-60 אלף תושבים הם בעלי שלוש דירות ויותר, כאשר סדר גודל של 38 אלף מחזיקים ב-3 דירות, 10 אלף מחזיקים ב-4 דירות; מעל 3 אלף תושבים מחזיקים מעל 5 דירות, וכמה מאות (קרוב ל-400) מחזיקים מעל 10 דירות. אגב, זו לא כל התמונה, חלק גדול ממחזיקי הדירות עושה זאת לא באופן פרטי, אלא דרך חברות (ואלו לא מפורטות בנתונים האלו).
המס על החזקת מספר דירות צפוי להכניס למדינה סדר גודל של 800 מיליון שקל בשנה, אך מעבר למס שיזרום לקופה, באוצר סבורים שמדובר במס נכון מבחינה מיסויית, מס שיסגור עיוות שנוצר בשוק הדירות להשקעה שכמעט "נקי" ממיסים. מעבר לכךף באוצר סבורים שמדובר במיסוי נכון מבחינה חברתית. מנגד, מדובר בשינוי כללי המשחק אחרי שכבר מתחילים לשחק. זה נכון ששיטת המיסוי, שיעור המס וכל מכלול המיסוי משתנה ויכול להשתנות, אבל תדירות השינויים מרובה, והשינויים פוגעים בציבור די גדול שפעל בהתאם לשיטת המיסוי הקודמת. במקרים רבים, נותנים זמן להתארגן (במקרה הזה – לממש דירות), וזה יכול להפעיל לחץ מכירה על שוק הדירות, אם כי, מבחינת האוצר זה מבורך – זה משרת את האג'נדה שלו לבלום את מחירי הדירות, והגדלת היצע הדירות עשויה לשרת את האג'נדה הזו.
המהלך הזה עשוי להוביל למימושים של בעלי 3 דירות ומעלה. הם אולי (לא בטוח) ייאלצו לשלם מס שבח (קראו כאן את מדריך מס שבח), אבל לחלקם זה יהיה פתרון טוב יותר מאשר לשלם מס על השכרת הדירות (ומעבר לכך, באוצר שקלו, הצעה די אומללה, יש לומר,לפטור את מוכרי הדירות האלו ממס שבח). מכירת הדירות (אם וכאשר זה יהיה) עשויה להשפיע על מחירי הדירות (היצע הדירות יגדל), אבל לא צריך ממש לבנות על זה. נראה שהבעיה הגדולה מהמלך עלולה להתבטא בשוק השכירות – המשכירים יכולים לגלגל לפחות חלק מהעלות הנוספת על שוכרי הדירות, ואם כך – הרי שהתוכנית לא תשיג כלום – מחירי דירות זה חשוב, אבל אי אפשר לשכוח את שכר הדירה.
הבעיה – למרות שינוי מתווה המס, אין קשר ישיר בין המס לבין ערך הדירות
בעיה נוספת היא שמשכירי הדירות פשוט יעבירו את הדירות לבני משפחה, ויצמצמו את המיסוי הנוסף שיחול עליהם. כלומר, בתיאוריה אולי יש גם היקף מיסוי גבוה, ויש הצדקה מבחינה מיסויית וחברתית, אבל בפועל – המספרים יהיו נמוכים משמעותית.
חיסרון נוסף של השיטה הזו הוא בחוסר ההתייחסות לשווי הנכס. משקיע לדוגמה עשוי להחזיק 10 דירות בשווי כולל של 7 מיליון שקל בעוד שאחר יחזיק 3 דירות בשווי של 7 מיליון שקל, ולמרות שערך הדירות שווה, המשקיע ב-10 דירות ישלם הרבה יותר מס. זו רק דוגמה, בפועל יש אלפי מצבים אבסורדים שנובעים מעיוותים שהמס הזי ייצור. ובכלל – האם זה מוצדק שאדם מחזיק בשלוש דירות (אחת שהוא מתגורר בה ושתיים שהם מנועי ההכנסה שלו) בשווי נניח כולל של 5 מיליון שקל, והוא ישלם מס, בעוד שאחר שגר בדירה אחת (ואין לו דירות נוספות) בשווי של 5 מיליון שקל, לא ישלם מס. זה קצת מציק, זה קצת פופוליסטי.
ומעבר לכך – ברגע שמגדירים מס על דירה שלישית, אומרים בעצם בעקיפין שמדובר בסוג של הכנסה שהיא מעבר לפסיבית, סוג של עסק, ואם כך – אז מה אם הוצאות המימון, הוצאות המשכנתא? רוצים למסות, תנו לפחות (לכולם) את האפשרות להכיר בהוצאות המימון, אחרת האבסורד יילך ויגדל – נניח בהמשך לדוגמה הקודמת, שלאותו אחד שיש לו 3 דירות בשווי של 5 מיליון שקל יש משכנתא בסך של 2 מיליון שקל – כלומר שווי נטו של 3 מיליון שקל. הוא יצטרך לשלם מס (כי הוא מחזיק 3 דירות), אבל נניח שלחברו אין משכנתא – כלומר יש לו דירה אחת בשווי של 5 מיליון שקל בלי משכנתא, והוא לא יצטרך לשלם מס – האם זה נכון? האם זה מוצדק? לא בטוח. אחרי הכל לא מדובר על מס על השכרת דירה, אם זה היה מס על השכרת דירה בשיעור מסויים (כחלק מההכנסות או מהרווחים) זה היה לגיטימי, אבל זה סוג של קנס על ההון (מס' הדירות).
המס הזה בעייתי גם מסיבות נוספות – יש בו הפלייה לרעה של משקיעים שהם בעלי דירות, לעומת משקיעים בעלי נכסים אחרים (נדל"ן מסחרי, משרדים ועוד). למה לפגוע רק בבעלי הדירות – לא סביר, ואולי אף פוגע בזכות הקניין שלהם.
מס על 3 דירות ומעלה – איך זה ישפיע על שוק השכירות
מעבר לבעיות ביישום ההצעה של האוצר, המס הזה עלול דווקא להכביד על שוק השכרת הדירות. המס הזה עלול להתגלגל לשוכרים עצמם. הרי המשכירים לא פראיירים, במיוחד בשוק שבו יש עודף ביקוש על היצע, וזה רק מבטא עד כמה כחלון והחברים שלו באוצר מנותקים – שוק השכירות הוא שוק חם מאוד, הוא שוק של מוכרים (משכירים), הם אלו שקובעים את המחירים בו. זאת ועוד – אנחנו בריבית אפס ועל רקע זה באופן יחסי שכר הדירה נמוך (מייצר תשואה נמוכה על ערך הנכס), כאשר הריבית תחזור לעלות ומתישהו זה יקרה, שכר הדירה יעלה משמעותית, העלייה כתוצאה משינוי בריבית וההשפעה כתוצאה מהמס יגרמו לשכר הדירה לעלות בשיעור תלול, ואז יהיו שוכרים שפשוט ייפלטו מהשוק. זה מה שרוצה כחלון?
מעבר לכך, כיום יש רבים שיש להם יותר מ-3 דירות ומבחינתם זה עסק לכלך דבר. יש למשל משכירים רבים בשוק החרדי (בבני ברק – לדוגמה) שלהם יש עשרות דירות והם משכירים לאחרים. כאשר הם יצטרכו לשלם מיסים על דירה שלישית ומעלה, הממשעות תהיה פגיעה בשוכרים חלשים – זו המטרה? כנראה שלא. ולכן, לא ברור איך וכיצד ימוסו בסופו של דבר בעלי מס' דירות, אבל כנראה שזה ישתנה לעומת ההצעה המקורית.
כך או אחרת, למס הזה צפויה השפעה מסוימת על שוק הדירות- יהיו גם בעלי דירות שירצו למכור את הדירות, זה לא יהיה במספרים גדולים, אבל זה יכול להסית דירות לשוק ולהפשיע במעט על ההיצע הכולל ועל המחירים. מוכרי דירות צריכים לשלם מס שבח – כאן תוכלו לקרוא את מדריך מס שבח, וכאן – מחשבון מס שבח
איך יחושב המס על 3 דירות?
המס על 3 דירות יהיה 1% מערך הדירה, אך לא יותר מ-18 אלף שקל בשנה (1.5 אלף שקל בחודש). אבל מי קובע מה ערך הדירה? ובכן, באוצר הגדירו את הערך לפי טבלאות סטטיסטיות, (ולא קביעת שווי ספציפית לכל נכס – אחרת באמת לא היתה דרך לחשב את שווי הדירה ולגזור את המס). באוצר פיתחו נוסחה שאמורה לספק שווי דירה לצורך חישוב המס.
אלא שהנוסחה הזו לא מבדילה בין אזור לאזור, ולכן גובה התשלום יוכפל במקדם, שתלוי במספר פרמטרים, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטסטיקה (הלמ"ס). אבל איך רבבות האנשים שיש להם 3 דירות ומעלה יחשבו זאת? רשות המיסים אמורה לפתח מחשבון (שייקח בחשבון את כל הפרמטרים לרבות מקדמים של מדד חברתי-כלכלי ופריפרייאלי). היקף המס, אגב, אמור להיות להסתכם על פי הערכות האוצר ב-800 מיליון שקל בשנה.
סיכום ביניים – צריך לשנות את המס המגוחך על השכרת דירה – כיום דירות להשקעה הם נכס כמעט נטול מיסים, אבל נראה שזו לא הדרך, יש בה חסרונות רבים ובעיקר פגיעה צפויה בשוכרים וחוסר התייחסות לשווי הדירות (מס קבוע בלי קשר לערך הדירות); ומעבר לכך – היישום שלו וחישוב שווי הדירה, מסובך.
פתרון למחזיקי 3 דירות – העברת דירות לילדים, אבל – זהירות
הפתרון המסתמן אצל רבים ממחזיקי הדירות הוא העברת הדירות לילדים כמתנה – מס שבח פוטר ממס את העברות האלו (תחת תקופת צינון של עד 4 שנים), ומס רכישה הוא שליש ממה שהיה צריך להיות בעסקה בתשלום/ עסקה רגילה. הפתרון הזה יכול לחסוך את המס על דירה שלישית, אבל האם זה באמת פתרון טוב? לא בטוח שבכל מצב.
לפעמים זה יוצר בעיות בתוך המשפחה – לאיזה ילד להעביר? ומה עם הילדים האחרים? ואיך זה יהיה קשור לירושה? והאם הירושה תהיה שווה, הרי איך ולפי איזה בסיס מודדים את החלוקה? ואם יהיה מס על הדירה בעתיד, אז איך בוחנים זאת בחלוקת הרכוש הכוללת לילדים – בקיצור, זה יכול ליצור אי שוויון בחלוקת הירושה, וקשיים להעריך את הנכסים (עם המיסוי העתידי).
אנשים רבים לא חושבים על הטווח הבינוני והאורך – העיקר לברוח מהמס, אבל הם עלולים ליצור פצצת זמן גדולה- אולי עדיף לשלם את ה-1.5 אלף שקל, ולא ליצור עימותים ובעיות בין הילדים.
מעבר לכך, הורים רבים נוטים לסבסד את הילדים שלהם. המצב הגיע כך שאפילו ההורים מממנים לילדים משכנתאות, וזה לא מעט. אז יש כאלו שיש להם כמה דירות, אבל נתתם לילד, זה כבר שלו – זה רשום על שמו, ולרוב אין דרך חזרה – האם אתם בטוחים שיש לכם מספיק כסף ונכסים לתקופת הפנסיה? האם אתם סבורים שזה נכון מבחינתכם להעביר את הדירה לילדים או שזה רק לחץ בגלל המיסוי. זה לא עניין של מה בכך – אם אתם לא משוכנעים שיהיה לכם כסף לעתיד, זה עשוי לגבור על תשלום המס.
להרחבה – העברת דירה לילדים – האם זה פטור ממס? יתרונות וחסרונות
הטבות גדולות למי שמוכר דירה (במסגרת חוק ריבוי דירות/ מס על דירה שלישית)
אלו שימכרו את דירתם עד 1 באוקטובר (ועד 3 דירות) יהיו זכאים למענק בגובה מס השבח ששולם ועד תקרה של 75 אלף שקל – זו מתנה גדולה, ובפועל כאלו שמעוניינים למכור דירה, עדיף להם לחכות וליהנות מהפטור ממס שבח – אחרי הכל, המיסוי על דירה שלישית יכול להיות קטן מהרווח כתוצאה מהפטור על מס שבח. ראו כאן – מדריך מס שבח
וחוץ מזה – ומאוד חשוב, מוכרי הדירות יוכלו, להפקיד עד סוף 2017, את התמורה מהדירות שנמכרו בקופת גמל להשקעה, כאשר תקרת ההפקדה לקופה היא הסכום הנמוך מבין – 2.5 מיליון שקל או סך התמורה שהתקבלה בעבור הדירות. זו הטבה ענקית, כי מדובר במכשיר מנצח שמוגבל מבחינת היקף ההשקעה השנתי בו – ראו כאן מדריך קופת גמל להשקעה
להרחבה בעניין ההטבות למוכרי הדירות
עדכונים בנושא – מס על 3 דירות ומעלה:
אוגוסט 2017: סוף סוף קיבלו שופטי בג"ץ החלטה, וזוהי החלטה קשה לכחלון – זה בפרוש כישלון ענק לכחלון. שופטי בג"ץ בהרכב מורחב קבעו כי החוק – מס על דירה שלישית יבוטל. "אין מנוס מלקבוע כי בהליך חקיקתו של מס ריבוי דירות נפל פגם היורד לשורש ההליך", כתב נעם סולברג, שופט בית המשפט העליון, "עם כל חומרתו של הפגם שנפל בהליך החקיקה, הרי שהוא ממוקד בשלב הדיון בוועדה לקראת קריאה שנייה וקריאה שלישית. משאלה הם פני הדברים, ראוי גם כי הסעד יהיה ממוקד, לצורך הטעון תיקון, ולא מעבר לכך. אין צורך ולא הצדקה לבטל את הליך החקיקה כולו ולהתחיל מבראשית, מהלך שנִזקו עולה על תועלתו.אין צורך לבצע את שלבי הליך החקיקה עד לדיון בוועדה לקראת קריאה שנייה וקריאה שלישית, והמחוקק רשאי 'לחזור' להליך החקיקה משלב הדיון בוועדת הכספים, השלב שבו נפל הפגם, ואידך – זיל גמור, בדיון כהלכתו".
נשיאת העליון, השופטת מרים נאור, כתבה – "אכן בעבר העיר בית המשפט על תקינות הליך החקיקה, אך נמנע מהתערבות בחוק שהתקבל באותו הליך, משום הריסון והאיפוק המתחייבים מהיחסים שבין הרשויות. אולם", הדגישה הנשיאה, "אין משמעות הדבר ש'הכול מותר' בהליכי החקיקה. במקום שבו מתערערת ההפרדה בין רשויות השלטון, תפקידו של בית המשפט הוא לשמור על כך שכל רשות תפעל במסגרתה שלה".
יוני 2017 – רשות המסים דחתה את מועד הדיווח הקבוע בחוק מס דירה שלישית לסוף יולי, וזאת בהמשך לאי הוודאות סביב החוק – "מנהל רשות המסים, משה אשר, בהתייעצות עם שר האוצר, משה כחלון, דחה את מועד הדיווח והתשלום לפי חוק מיסוי על ריבוי דירות ליום 31 במארס 2017.עד למועד זה יהיה על בעלי שלוש דירות ומעלה להגיש הצהרה לרשות המסים עם פירוט נכסיהם ולשלם את המס על פי הוראות החוק".
ההודעה הזו הגיעה על רקע קבוצת בעלי דירות שעתרו לבג"צ נגד מס ריבוי דירות (מס דירה שלישית). שופטי בית המשפט העליון טרם קיבלו החלטה סופית בקשר למס ולכן נדחה הצורך בדיווח. על פי ההערכות ההחלטה הסופית בנוגע למס על דירה שלישית תתקבל בחודש הקרוב, אבל זה יכול להתעכב.
יוני 2017 – המס על דירה שלישית עדיין לא עבר ולא בטוח שיעבור את תהליך החקיקה הנדרש. בג"צ כאמור החזיר את החוק לדיונים, ובאוצר מנסים להחזיר אותו, אך יש ספק אם יצליחו. בכל מקרה, על פי החוק צרייכם הנישומים לדווח על דירה שלישית ולשם את המס הנוסף, וזה כמובן לא מסתדר עם הוראת בג"צ. על רקע זה דחו באוצר את הדיווח בחודש נוסף. זו הפעם השנייה שמועד הדיווח נדחה (המועד המקורי היה אמור להיות סוף מארס). אך באוצר הדגישו כי הדחייה היא לחודש ימים בלבד, וכי צפוי שבמהלך השבועות הקרובים תתקבל החלטה לגבי חוק מס דירה שלישית.
10 במאי 2017 – החוק על המס על דירה שלישית , יחזור לדיון מחדש בוועדת הכספים. בג"צ קבע כי התקלות והבעיות של החוק מקשות על אישורו. בג"ץ אמנם לא ביטל את החוק, אבל סימן את הכיוון. הבעיה שבוועדת הכספים לא ברור שהחוק יעבור מחדש. כלומר למרות שהחוק לא נפסל על התוכן אלא חזר לדיונים בגלל הליך בעייתי, יכול להיות שהחוק לא יעבור. הדיון בחוק התקיים בהרכב מורחב של חמישה שופטים: נשיאת בית המשפט העליון, מרים נאור, והשופטים – אסתר חיות, ניל הנדל, נעם סולברג ומני מזוז.
8 באפריל 2017 – עדיין לא ברור אם יהיה מס על דירה שלישית או לא. מצד אחד נפלו פגמים בהליך חקיקת החוק, מצד שני המדינה מסבירה שלא מדובר בפגמים מהותיים, ובג"צ אמור להכריע בקרוב. בינתיים היועץ המשפטי העביר לבית המשפט כתב תשובה (לצו על תנאי) שהוצא בעתירות נגד החוק. ד"ר אביחי מנדלבליט, היועץ המשפטי סבור כי העתירה צריכה להידחות וזאת משום שבהליך החקיקה נפל אמנם פגם שחומרה בצידו, אולם אין הוא מגיע לרף הגבוה שמקים עילה להתערבות בית המשפט בחקיקה ראשית של הכנסת, על דרך ביטולה מחמת פגם היורד לשורש הליך החקיקה. האם בג"צ יקבל את עמדתו – נראה שכן! עדכונים בקרוב
מרץ 2017 – ברשות המסים החליטו לדחות את מועד הדיווח אליו מחויבים מרובי הדירות, למועד מאוחר יותר, וזאת על רקע אי הבהירות בנוגע לחוק – מס על דירה שלישית ומעלה. החוק נכנס לתוקף בתחילת השנה, אולם בעקבות בג"צים שהוגשו, נדחה היישום. במסגרת הדיון בבג"צ השופטים מתחו ביקורת על התנהלות הממשלה והכנסת וביקשו להבין מדוע בעוד הכנסת הודתה שנפל פגם מהותי בהליך החקיקה – הן הממשלה והן הכנסת ביקשו מבג"ץ להותיר את החוק כל כנו ולהסתפק באזהרה בלבד. על כל פנים, החוק עדיין בתוקף, אלא אם בג"צ יקבע אחרת, ועל פי החוק יש לדווח על ריבוי דירות, וזה כאמור , בהמשך להחלטה של רשות המיסים נדחה – מרשות המיסים נמסר – "מנהל רשות המסים, משה אשר, בהתייעצות עם שר האוצר, משה כחלון, דחה את מועד הדיווח כמפורט בחוק המיסוי על ריבוי דירות מיום 31 במארס ליום 30 ביוני 2017. עד למועד זה יהיה על בעלי 3 דירות ומעלה להגיש הצהרה לרשות המסים עם פירוט נכסיהם".
מהודעת רשות המסים מסתבר בחודש ינואר בוצעו 200 עסקאות של מכירת דירות על-ידי מרובי דירות. המוכרים פשוט מעוניינים לנצל את ההטבות שמגיעות להן במסגרת חוק מס ריבוי דירות – מוכר דירה עד אוקטובר 2017, יוכל לזכות בהטבה בדמות מענק שיקוזז ממס השבח שעליו לשלם בעקבות המכירה עד גג של 85 אלף שקל, וזה הרבה כסף. הטבה נוספת – אפשרות השקעה ייחודית למשקיעים עם הקלות מיסוי (השקעה בקופת גמל להשקעה).
פברואר 2017 – משכירי הדירות לא מחכים, הם מעלים את השכירות על הדירה, בגלל "הקנס" שהם סופגים (1,500 שקל), למרות שהעניין עדיין לא סגור (בג"צ אמור להכריע). הנה דוגמה מהזמן האחרון – נורית גרינברג מת"א פרסמה פוסט על כך שבעל הדירה שלה העלה את דכר הדירה בגלל המס על דירה שלישית – "חוזה השכירות בינינו עומד להסתיים, ולאורר העובדה כי כבר החל בחודש ינואר השנה אני אמור לשלם 'קנס' של 1,500 שקל בגין הדירה, אני נאלץ להעלות את שכר הדירה לסך של 6,000 שקל לחודש, וזאת החל מיום 15.3.17. אני מקווה שתקבלו צעד זה בהבנה". גרינברג כתבה פוסט על העניין – "התקשרתי לבעל הדירה, שברשותו כ-40 דירות. הוא לא ידע מי אני… בפשטות אמר שרק הגיוני ש'הקנס' שהוא צריך לשלם יעבור אלינו. אמרתי שזה לא הגיוני, שזה המס שלו, שלו יש 40 דירות, ושאנחנו שמות את רוב המשכורת שלנו על שכר הדירה הנוכחי. הוא הוסיף שהוא לא לשכת סעד ושבטח ההורים שלי עוזרים לי…". להרחבה בגלובס
עדכונים חשובים 16 בדצמבר – ועדת הכספים אישרה לקריאה שנייה ושלישית את הצעת חוק מיסוי הדירות על פי הנוסח המתוקן של משרד האוצר. על פי הצעת החוק, בעל דירה שיחזיק לפחות שתי דירות וחצי (בעלות משותפת), ישלם את המס.
אגף התקציבים במשרד האוצר ויו"ר ועדת הכספים ח"כ משה גפני (יהדות התורה) הגיעו לסיכום בנוגע למודל החדש למיסוי דירה שלישית ומעלה. המס של 1% מהדירה השלישית יהיה עד תקרה של 18 אלף שקלים בשנה.
שינויים בחוק (ברגע האחרון) –
פטורים ממס: מי שמכרו את דירתם תשעה חודשים מיום כניסת החוק לתוקף; מי שמחזיקים בשתי דירות ששווין 1.15 מיליון שקל ; מי שמחזיקים בפחות מ-249% בשלוש דירות יחדיו
מענק כנגד מס שבח – עד לגובה של 75 אלף שקל לכל דירה
הקלות במס – מי ששווי שתי הדירות בבעלותו נמוך מ-1.5 מיליון שקל; דירה מפוצלת שווה דירה אחת
הטבת חיסכון בקופת גמל להשקעה – נישום שיפקיד עד 1 באוקטובר 2017 סכום של עד 2.5 מיליון שקל ממכירת דירות בקופות גמל, ייהנה מההצמדה למדד מחירי הדיור ומפטור מלא ממס רווחי הון בהתקיים – הכסף לא יימשך במשך 6 שנים, בעת המשיכה יעמוד גיל הנישום על 60 לפחות.
ספטמבר 2016 – האוצר בוחן הקלה במס שבח על מחזיקי 3 דירות, באם ימכרו דירה בפרק זמן מסויים. בכך האוצר בעצם יאפשר ל"מתלוננים" על המס על 3 דירות למכור את הדירה ולהימנע מהמס. הרקע, הוא ביקורת על האוצר שהוא בעצם מטיל מס על נישומים בלי אפשרות לתת להם לצאת מהמצב שלהם. אבל זה קשקוש ונקווה שההצעה הזו במהרה תיזרק מכלל המדרגות. ההצעה הזו נותנת מתנה ענקית לבעלי הדירות, הם לא חלמו על הצעה כזו, ככה הם יתחמקו ממס שבח גבוה ועוד בתירוץ שהם המסכנים שצריכים למכור את הדירה שלהם. ולא רק שיש כאן מתנה ענקית, יש גם סתירה עם הרעיון המקורי של החוק – לעשות צדק מיסוי בין המשכירים לשוכרים, לא רק שזה לא קורה, יקרה ההיפך… הרחבה באתר
עדכון חשוב – סימנים ראשונים של שבירה באוצר. לקראת סוף ספטמבר מדברים באוצר על הצעות לשינויי המס על מחזיקי 3 דירות. הצעה אחרת היא לקבוע רף שמעליו יהיה מס ועד אליו – לא יהיה מס. כלומר, לא יהיה מיסוי אוטומטי על מחזיקי 3 דירות, אלא יהיה מיסוי למחזיקי 3 דירות שהערך של הדירות האלו יהיה מעל שווי מסויים.
הצעה שנייה (ונראה שעם תמיכה חזקה יותר מהאוצר) – להעלות את המס על שכר דירה במקום להטיל מס על דירה שלישית – כתבנו את זה כאן, זה הכי הגיוני. מי צריך עוד שיטת חישוב (ועוד שיטה מסובכת ומורכבת). פשוט מגדילים את המס – האמת שצריך לעשות זאת באופן גורף, בלי קשר למס' הדירות, אלא עם קשר להכנסות משכר דירה. המס על שכר דירה הוא נמוך מדי, עם הרבה חורים, אבל אם יסדרו אותו, הוא מענה מצויין ודרך נכונה לצדק מיסויי (הרבה יותר ממס על דירה שלישית). הוא גם פותר את המלכוד שקשור למס' הדירות – מה הקשר בין מס למס' הדירות? צריך להיות (וככה זה בהגדרה של בסיס המס) קשר בין המס לבין ההכנסה. ואז, לא ייתכן אבסורד שמישהו מחזיק בשתי דירות ששוות 20 מיליון שקל והוא לא ממוסה, בעוד אחר מחזיק בשלוש דירות בשווי כולל של 3 מיליון שקל והוא ממוסה.
על כל פנים, בימים ובשבועות הקרובים צפוי שההצעות האלו יעלו וירדו מסדר היום, כמה פעמים, יעברו שינויים שונים ומשונים – זה תהליך חוזר בהצעות חוק, במיוחד רגע לפני שמתגבש החוק הסופי.
ולישורת האחרונה – מיסוי של דירה שלישית ומעלה יישאר בחוק ההסדרים – כך סוכם בין שר האוצר משה כחלון שהצהיר שללא החוק הוא לא יהיה בממשלה, לבין יו"ר הכנסת ח"כ יולי אדלשטיין.
המשמעות היא שהחוק הזה יעבור, אולי עוד יהיו שינויים (כאמור לעיל) אבל מס על דירה שלישית ומעלה יהיה.
אוגוסט 2016 – האוצר משנה את המתווה המקורי, אבל לא חוזר בו מהטלת מס על מחזיקי שלוש דירות ומעלה. החל מינואר 2017 יוטל מס על מחזיקי שלוש דירות ומעלה. על פי הערכות האוצר, מדובר בכ50 אלף איש ובני זוגם המחזיקים בכ180 אלף דירות. המס יהיה בשיעור של 1% משוויה של הדירה (נדירה השלישית ומעלה) עד לתקרה של 1.5 אלף שקל בחודש – 18 אלף שקל בשנה. שווי הדירה למ"ר ייקבע על ידי השמאי הממשלתי ועל בסיס נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפי האזור הגיאוגרפי שבו נמצאת הדירה כפול שטח הדירה במ"ר.
בעל הדירות יהיה רשאי לבחור את הדירות שעליהן ישלם את המס ואם לא ייעשה כן תבחר המדינה להטיל את המס על הדירות הזולות יותר שבבעלותו, בהתאם למידע המופיע ברשות המסים. כבעלים של דירה ייחשב כל מי שמחזיק בשליש או יותר מזכויות הבעלות בדירה כאשר בני זוג ייחשבו לבעלים אחד, אלא אם הם חיים בנפרד.
בעיה במס הנוכחי על השכרה מדירות – האם מדובר בעסק או הכנסה פאסיבית? עורך הדין שרגא בירן שמחזיק 25 דירות הצליח לשכנע את בית המשפט שזו הכנסה פאסיבית ולכן שילם 105 מס בלבד! האם זה צודק? ממש לא – גם ככה המס על השכרת דירה הוא מגוחך. אז איך הוא הצליח לשכנע את בית המשפט? הוא טען שמדובר בהכנסות זניחות ביחס לעיסוקו (עריכת דין, אחזקת חברות), והוא לא מפעיל בהן שום פעולה שוטפת שמעידה על עסק. ברגע שלא מדובר בעסק אז שיעור המס הרלבנטי הוא לא לפי מס על השכר (מגיע לכ-50%), אלא מוגבל (בהתאם לאפשרויות של מס על השכרת דירה) כשבמקרים רבים מדובר במס נמוך במיוחד. להרחבה בכלכליסט
תכנוני מס על רקע המס על 3 דירות – העברת דירה לחברה, זה לא תמיד כדאי. בפועל, זה לרוב לא כדאי! שיעור המס על דירות להשכרה הוא נמוך וגם לאחר הטלת המס הנוסף הוא יישאר נמוך. אך במצב של מספר דירות ייתכן שעדיף להעביר את הדירות לחברה. כמו כן, ניתן להעביר את הדירות לילדים – כאן זה כבר תלוי במשפחתולוגיה וביחסים הפנימיים בתוך המשפחה. אפשר גם להיערך דרך חלוקת רכוש, מימוש של נכסים מסוימים ועוד – כאן, הרחבה של פרוט האפשרויות באתר גלובס
מחשבון מס על שכר דירה – ככה תוכלו לבחור במסלול עם המס הנמוך ביותר, וככה תוכלו לדעת כמה לשלם?
מדריכים קשורים: