מסלולי השקעה בחו"ל –  לצד מגוון האפשרויות הקיימות למשקיע במסלולים שונים מעבר לים, לרבות השקעות נדל"ן בחו"ל, ישנם גם חוקים והגבלות.  לפיכך, חשוב לשים לב לפרטים מהותיים ולהפעיל כמה שיקולים לפני בחירת אפיק ההשקעה הנכון בכלל ולפני רכישת נכס נדל"ן בפרט. איך עושים זאת בצורה המושכלת והחלקה ביותר?

המשקיע הישראלי נושא עיניים לחו"ל  (כנראה שבצדק)

במציאות הכלכלית שלנו בישראל, כשחסכונות והשקעות נושאים תשואה אפסית ומחירי הדיור עלו דרמטית בשנים האחרונות, המשקיע הישראלי נושא עיניו אל מעבר לגבולות הארץ. שם, מכיוונן של המדינות המערביות, קורצים אפיקי השקעה מניבים ורווחיים יותר, וכיום בעידן הטכנולוגיה המתקדמת הם נגישים וזמינים יותר מתמיד. עם זאת, חשוב להדגיש כי קיים סיכון, והמשקיעים צריכים להעריך את הסיכונים והחשיפות הפיננסיות שלהם היטב לפני שהם נכנסים להשקעה (גם בארץ וגם בחו"ל).

במסגרת החיפוש השוטף למציאת אפיקי השקעה נכונים, רכישת נכסים והשקעות נדל"ן בחו"ל נעשית יותר ויותר מקובלת. מדובר באפשרות חשובה לפיזור יעיל ואפקטיבי של נכסים בתיק ההשקעות למדינות שונות ולסקטורים ומטבעות שונים. כלומר, אם אתם משקיעים את רוב כספכם בארץ (בורסה מקומית, קופות גמל, קרנות פנסיה וכו') דווקא פיזור של השקעות מעבר לים הוא צעד שמוריד סיכון. ככל שהתיק שלכם מפוזר יותר התלות שלכם במקום אחד נמוכה יותר, והסיכון של התיק כמכלול נמוך יותר.

בחירת אפיק מתאים להשקעה בחו"ל השקעות

ישנן דרכים שונות להשקעה בחו"ל. ניתן לנהל תיק השקעות בינלאומי. ניתן להשקיע לדוגמה באג"ח בינלאומיות. למעשה מדובר במעין מתן הלוואה לחברות מובילות בעולם, שמדורגות בדירוגי השקעה מקבילים לאג"ח של ישראל.  עם זאת, כדי לבנות תיק השקעות ארוך טווח ורווחי בחו"ל, צריך להתמצא בכל הניואנסים של ענף ההשקעות בכל מדינה. אפשרי אך בלי ספק גם אתגרי. מאידך, משקיעים רבים רואים בנכסי נדל"ן בחו"ל כפוטנציאל השקעה אולטימטיבי. איכשהו זה נראה פחות מורכב ויותר אטרקטיבי, בעיקר לנוכח מחירי הנדל"ן הנמוכים בחו"ל, היצע הנכסים הגמיש, התשואה הגבוהה וחוקי המיסוי הידידותיים. יחד עם זאת, כל משקיע נדל"ן מתחיל חייב להכיר את הכללים המרכזיים המובילים לביצוע עסקה משתלמת, שמעניקה רווח טוב וראש שקט.

מדריך קצר למשקיע נדל"ן מתחיל בחו"ל

• אספו נתונים לבחירת מדינה ואזור להשקעה – כשבוחרים מדינה או אזור להשקעה צריך לעשות מחקר מעמיק וניתוח מפורט של פוטנציאל הצמיחה באזור, שוק הנדל"ן למגורים, היקפי הבנייה בהווה ובעתיד שישפיעו על ההכנסות משכירות, אופי האוכלוסייה המקומית ושוק התעסוקה. בקיצור, צריך ללמוד היטב את השטח.

• בחרו את מסגרת ההשקעה המתאימה לכם – ניתן להשקיע ב-3 דרכים עיקריות: קבוצת משקיעים, משקיע יחיד או קרן/חברת השקעות. היתרון של הקבוצה הוא באפשרויות מינוף גבוהות יותר אך החיסרון הוא בסיכוי שאחד מחברי הקבוצה ייקלע לקשיים שישפיעו על תזרים המזומנים הכללי ויפגעו בתשואה. ניתן לבצע את ההשקעה גם דרך קרן מוכרת או חברת השקעות ידועה, שמחברת בין יזמים לבין משקיעים פרטיים.

• בחנו את ערך הנכס אל מול גובה השכירות – כדי לחשב את התשואה מנכס נדל"ן, יש לבדוק את ערכו אל מול גובה השכירות הממוצעת באזור לאותו סוג נכסים ולהוסיף על כך את גובה ההון העצמי העומד לרשותכם. ככל שהנכס יקר, כך ההחזר על ההשקעה שלכם באמצעות דמי השכירות יהיה נמוך יותר.

• חשבו את העלויות החודשיות הצפויות לכם – חשוב לבדוק מהן עלויות ניהול הנכס, עלויות המיסוי העירוני ועלויות הביטוח. מדובר בעלויות שונות במדינות ואזורי יעד שונים.

• ודאו שיש ביטחונות על הנכס – הביטחונות הם אלמנט חשוב בכל עסקת נדל"ן. אם בכוונתכם לרכוש נכס דרך חברת השקעות נדל"ן, יש לבדוק גם שקיימות ערבויות בנקאיות לתשואה שהוא עתיד להניב.

• היעזרו במומחים ויודעי דבר – תוכלו להימנע מטעויות של מתחילים אם תיעזרו באנשים למודי ניסיון בעסקאות נדל"ן בחו"ל. בין אם מדובר במכרים שלכם ובין אם בנציגי חברת השקעות נדל"ן או עורך דין שמתמחה בתחום – חשוב לשאול, לברר, להתייעץ ולהסתייע.