מתחם המשרדים BBC – או בעברית "בני ברק סנטר" (טוב, לא ממש עברית) משתרע על השטח שבין רחוב ז'בוטינסקי לרחוב ששת הימים בבני ברק, צמוד לקניון איילון ושטחו של המתחם הוא כ-200 דונם.

בין החברות שהתמקמו במתחם ניתן למצוא את שלמה נדל"ן, הכשרת הישוב, אשטרום ובנין צ'מפיון מוטורס.

נכון לעכשיו, הנכסים במקום עדיין זולים מהנכסים באזורי התעסוקה הקרובים אליו כמו מתחם הבורסה שנמצא כ-2 ק"מ בלבד מהמתחם,  או רמת החייל ובטח שיותר זול מתל אביב. ניתן למצוא במתחם משרדים למכירה בבניינים מפוארים במחירים הנעים בין 10,000 ל-12,000 שקל למ"ר לעומת 13,500-16,000 במתחם הבורסה ברמת גן.

בזמן האחרון תופס המתחם תאוצה. לאחרונה הודיעה אמות, אשר נמצאת בשלליטתו העקיפה של נתן חץ, כי רכשה מאלייד נדל"ן 50% מזכויות החכירה בקרקע בשטח של כ-16 דונם ברחוב הלח"י בבני ברק. אמות מסרה כי שילמה עבור הזכויות כ-100 מיליון שקל. שתי החברות מתכננות להקים בשטח פרוייקט למשרדים ומסחר בהשקעה של כ-800 מיליון שקל.

כבר היום, יש במקום רשת תחבורה ציבורית ענפה, אבל כנראה שבעיות של תדמית ומיתוג של המתחם עדיין שומרים את המחירים באזור נמוכים. המתחם ממוקם במקום שבו פעלו עד לא מזמן מפעלים, מחסנים ובתי מלאכה ישנים וכנראה שקשה עדיין לאנשים לחשו בעל המקום כמיקום מוצלח לעסק שלהם. כנראה שגם העובדה שמדובר בעיר בעלת צביון חרדי מורידה מקרנו של המקום.

סיבה אפשרית נוספת למחירים הנמוכים יחסית שבמתחם היא הגישה הלא נוחה אליו. אמנם כפי שכתבנו התחבורה הציבורית באזור מפותחת, אבל מה לעשות, עם ישראל עדיין לא כל כך רגיל להשתמש בתחבורה הציבורית. הפן התחבורתי של האזור אמור להשתפר פלאים בשנים הקרובות עם הקמתו של הקו האדום של הרכבת הקלה שתחנה שלו עתידה להיות ממוקמת ממש בפתחו.

כמוכן חשוב לדעת, שעיריית בני ברק ערכה שינויים בצו הארנונה ולמשכירים גדולים ניתנת הנחה המגיעה לשיעור של 43%.

עיריית בני ברק משקיעה רבות בהפיכתו של המתחם לאטרקטיבי והוא עובר בשנים האחרונות מתיחת פנים רצינית. תנופת הפיתוח ניכרת וחברות גדולות רבות בוחרות למקם בו את משרדיהן. אז מצד אחד יש תנופת בניה גדולה מאד במקום ומצד שני האטרקטיביות של המקום עולה. בשוק מדברים על כך שבאזור תל אביב יש עודפים גדולים של משרדים ואלפי מטרים פנויים להשכרה.

מעניין יהיה לראות מה תהיה מגמת המחירים ב-BBC, האם הביקוש ייגרום לעליית מחירים והם ידביקו את המחירים באזורי הביקוש הסמוכים לו או שהמחירים באזורי הביקוש ירדו לכיוון המחירים ב-BBC.

באפריל 2019 התפרסם בכלכליסט ראיון עם ראש העיר בני ברק,  אברהם רובינשטיין,  ועם אלכסי מולצ'נוב יועץ נדל"ן במתחם BBC בעיר בני ברק

  – עם כמעט שלוש מאות וחמישים אלף מ"ר של משרדים ממצבת את עצמה בני ברק כאחד ממוקדי המסחר והתעסוקה של גוש דן. לצד זה, ההתחדשות העירונית בבני ברק בקושי מתרוממת למרות מקומה הסופר מרכזי, האם יש עתיד כלכלי לעיר הכי צפופה בארץ? העיר ב"ב שנייה רק לתל אביב בכמות שטחי המשרדים שנוספו לה בעשור האחרון. האם הארנונה מנדל"ן מסחרי זה הפיתרון בעיניך למצבה הכלכלי הקשה של העיר?

אברהם רובינשטיין:  אכן, בוודאי ובוודאי. קודם כל המצב לא כל כך קשה, ברוך השם מצב יציב. אנחנו מאוזנים, אמנם מאוזנים ברובד הנמוך אבל אנחנו יציבים בזכות הנדל"ן הזה. בזכות הבנייה המסיבית של מתחם המסחר. מתחם BBC מה שנקרא.

-יש לכם עוד פתרונות בדרך? עוד מתחמים שאתם מתכננים, כדי להגדיל את הארנונה.

מר אברהם רובינשטיין: בוודאי. יש לנו קודם כל במתחם BBC, כרגע יש תשעה מגדלים שנמצאים בבנייה, יש לנו תשעה שהם בנויים ומשלמים כבר ארנונה. יש תשעה כרגע בבנייה שאנחנו יושבים פה ומדברים, כרגע בונים. הבנאים בונים אותם. יש לנו עוד הרבה מתחמים, יש מה שקרוי תב"ע 572, אזור הירקון, מה שדן דיזיין, יש לנו שם הרבה מאוד שטחי מסחר, מגדלים גדולים שעומדים לקום. עדיין התב"ע שמה לא מאושרת לגמרי. אבל שם גם יקום עיר שלמה של נדל"ן, של מגדלים, גורדי שחקים יפים מאוד.

-אלכסיי, איזה פוטנציאל אתה מזהה בבני ברק שם עיקר פעילותך? מה מושך את המעמד הבורגני לעיר הענייה הזו בזמן שמתחמי ענק של משרדים קמים בראשון לציון ובפתח תקווה

אלכסי מולצ'נוב: תודה רבה, אני שאלה פנטסטית, אני רוצה להגיד שאנחנו גאים, זה שאנחנו נמצאים במתחם, זה שאנחנו עובדים שם ומתפתחים ואנחנו מרכז השיווק של המתחם. יש שני סיבות שאני חושב שהמתחם הזה מנצח והסיבה הראשונה שמתחם BBC  הוא פרה חולבת של העיר בני ברק, וההנהלה יעשה הכול בשביל ששם יפתח הכול, ויעבוד הכול, ויתפתח ויצליח. אז אני שמח ואין יתרון כזה לאחרים.

דבר שני כשאנחנו מדברים איתך על ראשון ותל אביב ואחרים, אני חושב שאנחנו קו הראשון לתל אביב וקו הראשון לפארק הירקון, זה מקום מיוחד, קשה מאוד להשוות עם זה עם שום מקום אחר, אפשר להשוות את זה רק עם תל אביב והבורסה, ואנחנו יותר זולים מהם, ואנחנו יותר קרובים עדיין מפתח תקווה, מרחובות ומראשון בהרבה. לכן אני חושב שזה מאוד, מאוד מעניין וטוב ונותן לנו פה כח להצליח ולהתקדם במתחם הזה.

-תוכנית המתאר הכוללנית לעיר מדברת על בניית עשרת אלפים יח"ד חדשות בעיר

אברהם רובינשטיין: אכן.

-לאלו אוכלוסיות אתם מכוונים האם אתה רואה מקום גם לאוכלוסיה חזקה לא חרדית.

אברהם רובינשטיין: אנחנו בבני ברק בכלל, בארץ הנושא של הדיור לציבור החרדי מאוד, מאוד אני חושב שיש כישלון חרוץ בעניין הזה. אין שום מחשבה לטווח ארוך איפה הציבור החרדי יגור. אם רוצים שיגור במרוכז, יכול להיות שהמדינה מעוניינת אנחנו נגור, שהציבור החרדי הילדים שלי והילדים של חברי יגורו בתוך הערים החילוניות, ותראו מקומות יכול להיות מקומות מצליחים. אבל אם רוצים.

-אבל הצרכים של חרדים שונים בדרך כלל מצרכים של אוכלוסיה מעורבת.

אברהם רובינשטיין: הצרכים של חרדים שונים. יכול להיות, הצרכים של חרדים שונים, אז קודם כל מדינת ישראל עד עכשיו, לא נתנה פתרונות. אם מדינת ישראל לא נתנה פתרונות, אנחנו לפחות במוניציפאלי שלנו, בחלקת האדמה שלנו אנחנו צריכים לייצר פתרונות. ואנחנו ברוך השם מייצרים פתרונות. יש כרגע.

-אוכלוסיה לא חרדית מוזמנת לעיר שלכם גם? לא חרדית.

אברהם רובינשטיין: כל האוכלוסייה, כולם מוזמנים אנחנו חיים במדינה דמוקרטית, כל אחד יכול לקנות דירה איפה שהוא רוצה ומתי שהוא רוצה. אלא מה, בני ברק כידוע הכבישים סגורים בשבת. בני ברק יש שכונה, יש בתי כנסת לרוב, ברוך השם יש ישיבות לרוב. אם אנשים אחרים רוצים לבוא ולגור אנחנו לא יכולים למנוע מאף אחד. אבל מטבעם של דברים בדירות בבני ברק יש סוכות, הבניינים בבני ברק יש להם מגבלה, של שבע, שש וחצי קומות, שש קומות פלוס פנטהאוז או קומה שביעית חלקית. זה המגבלות שלנו, לכן כששאלת מקודם על הפינוי בינוי שלנו, אם זה אטרקטיבי, יש בעיה מסוימת בעניין הזה אבל גם זה לזה יש פתרונות. יש פתרונות קרקע משלימה, או דיור , או דירות משלימות מרמ"י, אבל זה עוד נושא.

-מאות אלפי מטרים רבועים של משרדים נבנים בימים אלה בגוש דן, וכולם מדברים על הצפה שעתידה בתחום, זה לא סוד. מה יקרה לדעתך לטווח המחירים בטווח הארוך? והאם בכלל שווה להשקיע בנדל"ן מסחרי היום?

אלכסי מולצ'נוב: על הצפה אני שומע עשר שנים, אני עשר שנים בתחום, אני עשר שנים במתחם BBC בבני ברק. בזמן שדיברו על זה אני וחברי ומשקיעים הרוויחו שם המון כסף ועובדים פנטסטי, זה פעם אחת. פעם שנייה אני רוצה לתת דוגמא אבנר ישר שזה אדריכל ידוע שבנה דרך אגב, תכנן בסר שלוש וארבע, כן, הוא מדבר על זה שהוא חושב שכמה שלא נבנה דירות וכמה שלא נבנה משרדים, תמיד יהיה חסר במדינת ישראל כי האוכלוסייה גודלת בצורה פוטנציאלית. כן זה חשוב לדעת וחשוב להבין. כל אלה שלא יודעים או לבנות, או לתכנן או לא לומדים ולא באים להתייעץ ועושים כל מיני דברים לבד, לא מצליחים ונמצאים, אתה יודע המשרדים נשארים ריקים ומתלוננים שיש הצפה או דברים דומים. אני משקיע בעצמי, כל הכסף של המשפחה שלי במתחם וכל החברים שלי הבאתי למתחם BBC, אני גם בבאר שבע, אבל הבית השני שלי בבני ברק. ואנחנו עובדים ומצליחים והצפה.

מר אלכסי מולצ'נוב: אין סכנה לגבי העתיד. יש הצפה בבני ברק כל שנתיים, אתה יודע למה? כי כל מתחם גדול שמתרומם יש הצפה לזמן מסוים. אני אתן לך דוגמא, בסר 4, מגדל מדהים הכי גדול עכשיו במתחם ואולי גם הכי יפה. אני רוצה להגיד לך שאנחנו שנתיים עבדנו בשביל לאכלס אותו, ובזמן הזה יש תנודות של המחירים בגלל שמאכלסים ויש מישהו לחוץ, מישהו לחוץ פחות, אז מה שאנחנו נגיד עכשיו שיש הצפה בגלל שבסר 4 קיבל טופס 4, אתה מבין. צריך לכל להתייחס נכון.

-אנחנו נדבר עכשיו על התחדשות עירונית. אדוני ראש העיר בקדנציה הקודמת החליטה העירייה לא לאפשר תוספת של יותר מקומה אחת בפרויקטים של תמ"א 38 תיקון 1. והעלה בכך את זעמם של היזמים, אפשר להבין למה. האם המדיניות הזאת תשתנה בזמן כהונתך, להזכירך הביקוש לעיר שלך מאוד גדול.

אברהם רובינשטיין: כן. נכון אבל אנחנו אני חושב שהתשתיות, אנחנו צריכים לאזן בין הביקוש לתשתיות. וכשאנחנו נותנים תמ"א 38 לעוד קומה. כאילו בפינוי, בינוי, קודם כל אנחנו כמדיניות לא נותנים תמ"א לחיזוק מבנים. זה אנחנו לא נותנים. המדיניות של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לא לתת. מה אנחנו כן נותנים, אנחנו בפינוי בינוי.

-זה קצת מסכן את האוכלוסייה במידה ותהיה רעידת אדמה.

אברהם רובינשטיין: זה מסכן את האוכלוסייה. אנחנו מעודדים לפינוי בינוי. אנחנו מעודדים מאוד לפינוי בינוי.

-לא לחיזוק?

ברהם רובינשטיין: יש בניין ישן, לחיזוק לא, בגלל שאני חושב שהחיזוקים האלה זה טלאי על טלאי וזה לא מוצלח וגם אצלנו באילוצים שלנו, זה יכול להיות גם לא כלכלי, כמו שאמרנו, בגלל שאנחנו מוגבלים לשש וחצי קומות. אז הכלכליות היא לא כל כך ודאית. אבל בגדול, המדיניות הזאת שרירה וקיימת.

-אז אנחנו ככה מג'נגלים בין נדל"ן מסחרי, לבין מגורים?

אברהם רובינשטיין: זה הקמח של המגורים. הנדל"ן המסחרי, מחזיק את הנדל"ן של המגורים.

-אלכסי, אלו צעדים יכולה עוד עיריית בני ברק לעשות כדי להזניק קדימה את תחום המשרדים בשטחה?

מר אלכסי מולצ'נוב: אני חושב שיש הרבה דברים ורעיונות. ויש ממי ללמוד גם ולחשוב, ויש מה לשפר. אני רק אתן כמה דוגמאות שאולי כבר עושים את זה או שיעשו אוטוטו. אני חושב שאפשר לדרוש מיזמים שהם ינהלו את המגדלים, יעיל ונכון, שדמי הניהול לא יהיו גבוהים. אנחנו רוצים לשמור על ארנונה, לקבל כסף, מצד שני צריך לעזור לאנשים, לאנשים צריך להיות כיף לבוא. אז דרך אגב אני חושב שזה די יפה עובד. יש לנו מגדלים יוקרתיים שדמי הניהול שם שלוש עשרה, ארבע עשרה שקל למטר, שזה מדהים. צריך להמשיך ולדרוש את זה. אני לא יודע אם זה היום דרישה, לדרוש את זה מיזם. עוד דבר שאפשר לעשות בלי לשלם על זה כלום. רק עניין של עבודה ובקשה. זה עניין של מגדלים יעילים. אנחנו חייבים במתחם מגדלים יעילים, ויש שונים.

יש פחות יעילים, יותר יעילים, יחס ברוטו-נטו, חניוניי אורחים, קירות מסך, צריך לדרוש מראש שאם אתה לא יודע או לא רוצה לבנות כמו שאנחנו רוצים, בשביל להיות הכי טובים, אל תבנה אצלנו. זה דבר ראשון ודבר שני שתי דוגמאות מערים אחרות. גבעתיים נתנו למשרדים קטנים, שזה לא הרבה כסף לעירייה, הנחה גדולה, קיבלו משרדים גדולים וככה קיבלו חברות גדולות שמשלמות הרבה ואז כולם מרוויחים ודבר נוסף בבורסה פעם כשהייתה בנייה מסיבית, בבני ברק במתחם BBC בנייה ממש מסיבית, זה אזור מתפתח, אדיר ויפה. הם נתנו הנחה גם רצינית בשביל שאלה שבונים מסביב עכשיו שלא יעברו, וגם יבואו חדשים. אז זה רעיונות ואם יש רצון לעוד, אנחנו יכולים לעזור, אנחנו כל יום שם, דואגים זה כמו בית שלנו.

אברהם רובינשטיין: עיריית בני ברק עושה את כל הדברים האלה, מה שיכולה אבל יש לנו מגבלות של משרד הפנים לגבי הנחות בארנונה, וכדומה. אבל אנחנו עושים את כל האפשרויות לבנקים, יש כל מיני נוסחאות, שעיריית בני ברק ראשונה שעושה את זה להביא את היזמים, להביא את המשרדים אלינו לעיר.

השכרת משרדים וחללי משרדים – למי זה מתאים? וכמה אתם אמורים לשלם?