מתוך 9,150 דירות המוצעות להשכרה בתל אביב במסגרת אייר בי אן בי, מושכרות בקביעות עד ל־7,150 דירות. מדובר ב־3.5% מתוך כלל הדירות בעיר.
ממחקר של ארגון "כן לתל אביב" עולה כי מספר הדירות בתל אביב המושכרות באופן קבוע לצרכים תיירותיים במסגרת אתר ההשכרה לתקופות קצרות – דרך אייר בי אן בי – גדל בשנים האחרונות מאוד ביחס לעולם המערבי, והקטין את היצע הדירות המוצעות למגורים וייקר את השכירות –
לפי המחקר, מתוך 9,150 דירות המוצעות להשכרה בתל אביב במסגרת אייר בי אן בי, מושכרות בקביעות עד ל־7,150 דירות. מדובר ב־3.5% מתוך כלל הדירות בעיר. שיעור זה הוא פי 7 מניו יורק, שבה הוסבו 0.5% בלבד מהדירות לאירוח באופן קבוע. בפריז עומד שיעור ההשכרות על גם על פחות מאחוז, וכך גם באמסטרדם ובברלין. העיר היחידה מלבד תל אביב אשר חוצה את רף האחוז היא ברצלונה עם 1.4%.
עוד עולה מהמחקר כי העלייה החדה בכמות דירות האייר בי אן בי השפיעה שלילית על היצע המגורים בעיר. כך, בעוד שהיקף הדירות שאוכלסו במהלך 2018 בתל אביב עמד על כ־2,700 יח"ד, גדלה כמות הדירות המוצעת להשכרה בקביעות ב־אייר בי אן בי ב־800–1,200 דירות.
החוקרים סיכמו:
"מנקודת המבט של שוכרי הדירות בתל אביב־יפו, הבעיה המרכזית עם הפיכתן של אלפי דירות מגורים בעיר ליחידות מלונאות היא אובדן הדירות להשכרה בשכונות המבוקשות בעיר", נכתב. "מטבע הדברים, צמצום מלאי הדירות בעיר לטובת שימושי תיירות דוחק את רגלי השוכרים – ההסבה לדירות אייר בי אן בי מקטינה את מספרם של שוכרי הדירות בעיר ותורמת להעלאת מחירי השכירות והדירות".
לאחרונה הודיעה עיריית תל אביב כי היא מתכוונת לצמצם את ממדי תופעת השכרת הדירות. לפי הצעד שאושר במועצת העיר, על דירות שיימצא כי הושכרו לצורך תיירותי למעלה מ־90 יום, יושת מס ארנונה מוגדל. במקום מס ארנונה לשטחי מגורים, העומד על 70 שקל למ"ר ישלמו משכירי הדירות 120 שקל למ"ר, כפי שמשלמים מלונות יוקרה.
ואולם לפי המחקר צעד זה אינו לא ישפיע. "כל רגולציה צריכה להימדד ביכולת שלה להחזיר דירות לשוק הדיור משוק המלונאות", נכתב. "בתל אביב, להערכתנו, יזם שמשכיר ב־אייר בי אן בי מכניס סכום גבוה בממוצע ב־40%–130% בהשוואה להשכרת דירה למגורים", נכתב. זאת בעוד שייקור הארנונה שאישרה עיריית תל אביב צפוי לייקר את עלות הפעלת הדירות ב־3%–5% בלבד.
"להערכתנו, אחוז המיסוי הנמוך נע בין 3%–5% ומגולם בהעלאת הארנונה המוצעת אינו מהווה רסן אמיתי שיוביל לוויסות כמות יחידות הדיור שהופכות לנכס מלונאי". לעומת זאת ציינו החוקרים, כי אם היתה רשות המסים אוכפת את מדיניות המס שלה כיאות וגובה מדירות האירבינבי מס הכנסה, עשוי היה המס להגיע עד ל־50% בניכוי הוצאות, ואז מדובר היה בצעד משמעותי יותר בריסון תופעת הסבת הדירות. עוד נטען במחקר כי יש מעט יזמים המשכירים דירות לעומת היצע הדירות, מה שהופך את הפרויקט כולו לריכוזי. אך לא רק ביקורת, הם מציינים גם תוכנית:
"מקבלי ההחלטות צריכים להכריע מה הם רוצים", אומרים החוקרים "אם הם מעדיפים מלונאות ותיירים על פני התושבים שגרים בשכירות – הם יכולים להמשיך לא לעשות כלום. אבל בדיקה של מה שקורה בעולם מראה שברוב הערים המתוירות העירייה בחרה צד, ואנחנו מצפים שגם בעיריית תל אביב יפעלו לטובת השוכרים".
המלצה ראשונה שנועדה להתמודד עם השיעור הגבוה של הדירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח, בשכונות מרכז העיר, קובעת הגבלה של מספר הימים שבם ניתן יהיה להשכיר נכס בשלמותו, תוך חלוקת העיר לשני אזורים – אזור א' – המבוקש יותר למלונאות, ואזור ב' – המבוקש פחות. "הגבלות חמורות יותר על השכרה לטווח קצר למטרות תיירות יוטלו בשכונות המבוקשות יותר, כפי שנעשה כיום בברלין, ברצלונה או מדריד", מוצע.
אזור א' המבוקש יכלול את שכונות מרכז, וחלק משכונות דרום העיר, ואילו אזור ב' יכלול את שאר השכונות. על פי הצעד המוצע, השכרת דירות בשלמותן לא תעלה על 60 יום בשנה באזור א', ואילו באזור ב' זו תתאפשר לפרק זמן ממושך יותר של עד 180 יום.
גם על השכרת חדרים, ולא דירות שלמות, לתיירות קצרת טווח, תוטל הגבלה וזאת במטרה למתן את הפגיעה בהיצע דירות השותפים – שנחשבת צורת מגורים מקובלת ונפוצה בעיר יקרה כמו תל אביב. במקרה זה מוצע כי השכרת החדרים באזור א' תוגבל ל־90 יום בשנה, ואילו באזור ב' לא תחול הגבלה על השכרת חדרים.
המחקר ממליץ לחייב משכירי דירות וחדרים לתקופה של למעלה מ־30 יום בשנה בהוצאת רישיון עסק. זאת בראש ובראשונה כדי שניתן יהיה לעקוב אחרי הנכסים השונים ולאכוף את ההגבלות המתוארות. בנוסף, "מדיניות זו תאפשר לעירייה לווסת את מתן הרישיונות במידת הצורך, ככל שהיא נוכחת לדעת שבשכונות מסוימות הירידה במספר דירות המגורים לא נעצרת ואף נמשכת".
עוד מוצע להגדיל את מס הארנונה על דירות אייר בי אן בי אשר יושכרו למעלה מ־30 יום, וזאת תוך השתת המס על אתר אייר בי אן בי, אשר יגבה אותו מהמשכירים, כפי שנעשה במקומות שונים בעולם.
כדי שצעדים אלה יצליחו, טוענים החוקרים כי על העירייה יהיה להשקיע משאבים משמעותיים באכיפת התוכנית במהלך השנתיים הראשונות לקיומה. "ללא השקעה משמעותית באכיפה, כל התוכנית תהפוך להמלצה ומספר הדירות שמנותבות להשכרה לטווח קצר למטרות תיירות לא יפחת".
בין הצעדים המוצעים: חתימת הסכם עם אייר בי אן בי המאפשר קבלת מידע על ימי השכרות ישירות מהאתר, הפעלת קו חם לקבלת דיווח ישירות מהתושבים, שימוש בפקחים, וכן בכלים מתקדמים של ניטור השכרות ברשת, לאיתור מפרים.
מצלמות נסתרות באייר.בי.אנד.בי – איך מתמודדים?