עד היום היה ברור כי תמ"א 38 משדרג את הבניין, מוסיף שטח לדיירים ומצ'פר את היזם. אך  לעומת תוכניות אחרות כמו מתחמים עלתה הטענה כי תוספת האכולוסייה רק מכבידה על האזורים שבהם מתרחשת ומיטיבה רק עם הבניין ועם היזם, טענה שעולה בעיקר מצד ראשי ערים. מחקר חדש של אוניברסיטת תל אביב בחן את הקונספציה הזו.

המחקר בוצע על ידי משה שמאי, תלמיד לתואר שני בחוג למדיניות ציבורית באוניברסיטה, וד"ר רוית חננאל, ראש המעבדה להתחדשות עירונית בחוג.כך עולה מכתבתו של אריק מירובסקי מגלובס

במסגרת המחקר שערך שמאי נבדק מתחם בשכונת קריית שרת מערב בחולון. במתחם יש 22 מבנים ישנים, אשר בשבעה מהם הושלמו כבר פרויקטים של תמ"א 38/1 (כלומר חיזוק ותוספת דירות על הגג), בשישה מתקיימת בנייה במסגרת תמ"א 38, וארבעה מבנים ממתינים לקבל היתרי בנייה. מדובר בתמ"א 38 של חיזוק ותיקון שלא אמור להשאיר חותם משמעותי לעומת  פרויקט הריסה ובנייה מחדש

יותר דירות, יותר מגוון

מהממצאים עולה כי מספר הדירות במתחם עלה ב-17%, מ-384 ל-451, ועל פי התכנון הוא אמור להגיע ל-577 דירות. למרות שנוספו בינתיים רק 20% דירות כבר רואים שינוי.

בתחילת העשור רוב מוחלט (יותר מ-250) של הדירות שהיו בו היו קטנות (דירות של 2-3 חדרים) בשטחים של עד 70 מ"ר; עוד כ-120 דירות השתרעו על שטחים של בין 71 ל-90 מ"ר, ורק דירה אחת הייתה גדולה מ-90 מ"ר.

בינתיים עד 2018 לדירות הקטנות נוספו שטחים, ולמבנים הישנים הוספו דירות חדשות, ומצאי הדירות השתנה באופן דרמטי: מספר הדירות הקטנות ירד בכמעט 100, דירות בינוניות הפכו לדומיננטיות במספרן במתחם, ונוספו גם 54 דירות גדולות מ-90 מ"ר.

כלומר, תמ"א 38 תרמה למגוון, הן מבחינת גדלים, והן מבחינת גילים – דירות חדשות, דירות ישנות, דירות ישנות שעברו הרחבה ושיפוץ מבנה.

השינוי הדרמטי בהיצע הדירות ובמספר העסקאות בא לידי ביטוי גם במחירי העסקאות. בין 2005 ל-2013 המחירים תאמו את המחירים של שכונת קריית שרת כולה, ומחירי הדירות בו היו נמוכים משמעותית ממחירי הדירות בעיר ובשכונה. למשל

מחירי העסקאות בשכונה ב-2010 הגיעו לכ-715 אלף שקל בממוצע, לעומת 994.5 אלף שקל בקריית שרת, ו-1.062 מיליון שקל בממוצע בחולון.

אוכלוסייה משתנה ועם יותר צעירים

עקב השינוי במספר העסקאות ועליית המחירים גם האוכלוסייה משתנה. ב-2010, כ-40% מכלל הדירות במתחם היו מושכרות, ו-60% היו בבעלות. כיום כשני שלישים מהדירות נמצאות בבעלות דייריהן בעוד ששליש מושכרות, לעומת המצב בחולון שכמעט כל דייר חדש הוא בשכירות.

ממצא אחר הוא שמספר התושבים בשכונה כמעט שלא השתנה מתחילת העשור ועד ל-2018 ונשאר בסביבות 14 אלף איש. ואולם בדיקה של פירמידת הגילים מעלה כי שתי קבוצות האוכלוסייה שגדלו מאוד במתחם הן אוכלוסיית הילדים והנוער עד גיל 19, ואוכלוסיית המבוגרים של בני 65 ומעלה.

מספר התלמידים מהמתחם  גדל ב-50% מאז 2010, והגיע ל-362. שיעור התלמידים שמתגוררים במתחם מכלל התלמידים בשכונה קפץ מ-9% ב-2010 ל-12%. הגידול של מספר הילדים בשכונה מיוחס במידה רבה למספר הילדים הגדול שנוסף למתחם.

ראשי הערים יוצאים נשכרים

"לפי ד"ר חננאל "ראשי הערים יוצאים נשכרים מזה, כי הם מקבלים בדיוק את האוכלוסיות שהם רוצים לקבל: מבוססות יותר, משפחות עם ילדים, הן מצעירות את השכונה ולכן הם לא צריכים רק להלין על השינוי הזה… קורים דברים טובים עם תמ"א 38. הבעיה היא שזה קורה באופן ספורדי ולא מתוכנן ועלול להוות חסם לתוכנית התחדשות עירונית נרחבת הרבה יותר. הם צריכים לפעול בנושא ולא רק לשבת ולבכות".

עוד הוסיפה: "באופן זמני נוצר מגוון גדול של דירות, אבל ככל שהתהליך של התמ"א במתחם יימשך – המגוון יצטמצם, ומספר הדירות הקטנות יפחת עוד יותר".

חשש מג'נטריפיקציה

החשש הוא שהאוכלוסייה המבוגרת, שצריכה דירות קטנות יותר, ואולי אף זולות יותר – תיאלץ לעזוב את המתחם. ככלומר יהיה תהליך ג'נטריפיקציה – תהליך שבו אוכלוסייה חדשה דוחקת את רגליה של האוכלוסייה הוותיקה המקומית.

"כדי למנוע זאת"ההתחדשות העירונית נתונה רק לידי המגזר הפרטי, וכאן צריכות להיכנס הרשויות המקומיות ולהיות מעורבות בתכנון. צריך להשאיר מספיק דירות של שלושה חדרים לאלה אינם צריכים ואינם יכולים להחזיק דירה גדולה. קשישים לא צריכים יותר מ-3 חדרים. יצירת תמהיל דירות אינו להפוך את כל הדירות ל-4 ו-5 חדרים, שזה מה שעושה היום התמ"א. אפשר להפוך דירות ארבעה חדרים לשתי דירות של שני חדרים. יש קשישים שגם זה מתאים להם", אומרת חננאל.

נזכיר כי כיום ההמלצה של מנהל התכנון היא לוותר על מיזמי תמ"א 38 לטובת מיזמים אחרים.

עובדי תמ";א 38 השתלטו על דירה – הבעלים יפוצה ב-30 אלף שקל

רמת גן: העירייה מערערת לעליון על ההחלטה לחדש את תמ"א 38