מעודכן ל-03/2018
מחיר למשתכן – מהם הסיכויים לזכות בדירה? – בפרויקטים ספציפיים הסיכוים אמנם נמוכים, אבל בראייה כוללת – הסיכויים של הזכאים גבוהים מאוד (אם התוכנית תיושם לפי התכנון).
מחיר למשתכן – ככה תקבלו משכנתא
מחיר למשתכן – כל מה שצריך לדעת
והכי חשוב – בדיקת זכאות - מחיר למשתכן
עדיפות לנרשמים מוקדם
משרד האוצר נותן עדיפות לנרשמים מוקדם בתוכניות מחיר למשתכן, לעומת אלו שיירשמו בשלב מאוחר יותר. עדיין יוכלו כל העומדים בתנאים לקבל תעודת זכאות, אך הראשונים בתור יהיו הקבוצה שנרשמה עד עכשיו (כשיינתנו כמה שבועות לנרשמים חדשים להשתלב בקבוצה המועדפת) – כך, הסיכויים שלהם לזכות בדירה עולים, על פני הנרשמים בעתיד. המהלך הזה סביר ונכון, זה הרי בדיוק כמו כל תור רגיל – למה לתת למישהו לעקוף את התור? ועל הדרך זה גם עשוי להגדיל משמעותית את הנרשמים (שירצו להספיק ולהיכנס לקבוצה המועדפת בתור)
על כל פנים, בפועל, הקבוצה המועדפת תכלול 60 אלף משקי בית לתוכנית מחיר למשתכן (כאשר עם פרסום התוכנית להענקת עדיפות לנרשמים היו כ-53 אלף נרשמים), מתוכם זכו בדירות 3 אלף משקי בית. עם זאת, פוטנציאל הנרשמים כפול ויותר, ונראה שברגע שיוגדר דדליין לרישום לקבוצה מועדפת יגדל היקף הנרשמים.
המהלך הזה של בידול קבוצות בתוך הזכאים נועד לדרבן אנשים להירשם, על רקע התחושה בקרב הציבור שהתוכנית הזו לא ממש מצליחה להמריא. אחרי הכל, בינתיים 3 אלף דירות ששווקו בה הם כ-5% מהיקף הנרשמים, כלומר 1 מ-20 זכה לדירה, ויש מכרזים שהזכיות בהם היו 1 ל-100 – הסיכויים לזכות בדירה נראים נמוכים, והמצב הזה גורם לאנשים להתייאש מהתוכנית ולאחרים פשוט לא להירשם אליה. מעבר לכך, חשוב לזכור שיש מצבים רבים שהזוכים אמנם הצליחו לקבל דירה, אבל מכיוון שלא היו ראשונים, אזי הדירות שלהם במיקום פחות טוב (קומה, כיווני אוויר ועוד), כך שגם אלו שזכו במקרים רבים מעדיפים שלא להתגורר בדירות האלו, ומוותרים על התור, או וכאלו יש רבים – רוכשים את הדירה בהנחה במטרה להשכיר אותה בהמשך. אבל האם זו כוונת התוכנית? ממש לא – התוכנית נועדה לספק דיור אמיתי בעיקר לזוגות צעירים, ולא דרך לעשות סיבוב על המדינה – לקנות דירה בהנחה של מאות אלפי שקלים , להשכיר למשך התקופה שהם חייבים להחזיק (ובינתיים לשכור במקום אחר – שבו הם רוצים לגור), ואחר כך לממש את הדירה ברווח נאה.
השיטה הזו, גם לא מצריכה הון עצמי גבוה – רוכשי דירות במחיר למשתכן יכולים לקבל משכנתא לפי ערך הדירה בשוק (למרות שהם קונים בהנחה של כמה מאות אלפי שקלים), ולכן על הנכס המשועבד לבנק למשכנתאות הם יכולים לקבל משכנתא גבוה שעשויה להגיע עד ל-90% מערך הנכס. ולהמחשה – נניח שהדירה שווה 1.4 מיליון שקל, אך משלמים תמורתה במחיר למשתכן 1.1 מיליון שקל. ככלל, ניתן (בתנאים מסוימים) להגיע למשכנתא של 70-75% מערך הדירה – במקרה הזה כ-1 מיליון שקל, והמשמעות היא שהרוכשים צריכים להביא כ-100 אלף שקל מהונם והיתר משכנתא (להרחבה על משכנתא במחיר למשתכן). זה כבר סכום שזוגות צעירים רבים יכולים לעמוד בו.
מהם הסיכויים לזכות בדירה?
אז סיכום ביניים – מספר הזוכים עד כה (סוף אוגוסט) בדירות בפרוקיטי מחיר למשתכן – כ-3 אלף מתוך 60 אלף נרשמים, אבל מספר הדירות ששווקו לקבלנים (נמכרו קרקעות לקבלנים שיקימו פרויקטי מחיר למשתכן) עומד על כ-18 אלף, והתוכנית היא שתוך שנתיים המספר הזה יגיע ל-80 אלף דירות. בינתיים, בפרויקטים ספציפיים הסיכויים לזכות בדירה נמוכים, אבל נראה שיש מקום לתקווה – הנתונים האלו אמורים לעודד את הרשומים לתוכנית. הנתונים האלו לכאורה "מספרים" שהנרשמים עד כה יזכו בדירה – אולי לא מחר בבוקר אולי לא עוד חצי שנה אבל תוך שנתיים (שלוש – כי תמיד יש עיכובים) הם ירכשו דירה במחיר למשתכן בהנחה של כמה מאות אלפי שקלים. בפועל, בזכות הדדליין של האוצר והגדרת הקבוצה הראשונה (שנרשמה עד כה עם אפשרות לרישום בשבועות הקרובים) כקבוצה מועדפת, גם אם הרישום יואץ בהמשך, הקבוצה הזו שמונה כ-60 אלף, אמורה להיות "מסודרת" – יש להם (בהנחה שהאוצר יעמוד בהבטחותיו) – 100% סיכוי לקנות דירה. השאלה אם זו הדירה שהם רוצים? אם הם רוצים לגור בראשון לציון והם זוכים בדירה בראש העין, אז מצד אחד לא בטוח שהם יגורו שם, אבל מצד שני כן יש להם את האפשרות לקנות דירה. מבחינת האוצר ומשרד השיכון, אם זה מה שיקרה, זה בהחלט הישג.
מעבר לכך – נניח שמספר הנרשמים בשנתיים הקרובות יעלה ויגיע ל-100 אלף שזה המספר שדיברו עליו בתחילת השקת התוכנית – בפועל, ההערכה היא שיש 200 אלף משקי בית שזכאים להירשם (לקבל תעודת זכאות), אך מתוכם מסתבר שחלק גדול ממש לא מתעניין, לחלק אחר יש פתרונות דיור מסוימים, כך שכמחצית – כ-100 אלף (על פי ההערכות) באמת ייגשו לקבל תעודת זכאות ולהתמודד על הדירות בפרויקטים האלו.
ואם מדובר ב-100 אלף והתוכנית של האוצר לבנות תוך שנתיים שלוש 80 אלף יחידות דיור, הרי שלרוב הגדול יהיו דירות. מעבר לכך, באוצר מדברים על תוכנית רב שנתית כמספר הדירות הכולל שיבנה בשנים הבאות יעלה על 80 אלף – בשורה התחתונה, ההערכות הן שלכל המתמודדים תהה דירה. שוב – אולי לא במקום שהם היו רוצים, אולי לא בקומה שהם היו רוצים, אבל דירה תהיה.
ועל הרקע זה, נראה שהרישום י – 60 אלף משקי בית, מאכזב – למה אתם לא נרשמים? הסיכויים לזכות בדירה בההנחה משמעותית, הוא גבוה? נכון, לקבוצת הנשרמים מעבר ל-60 אלף, הסיכוי יהיה נמוך יותר וזמן ההמתנה ארוך יותר, אבל מה יש להפסיד? ממה אתם חוששים? ובכן התשובות ברורות. החשש הגדול הוא מכישלון התוכנית – כבר היו לא מעט תוכניות שצצו ונגוזו, ומשפחה שעכשיו שמה את כל יהבה על התוכנית הזו בעצם מקפיאה את החיפושים בדרכים האחרות. האם זה כדאי? לא לחפש דירות במקום שהם רוצים, בתקווה שירכשו דירה אולי לא במקום שהם רוצים? לא בטוח. מעבר לכך – סטנדרט הבנייה לא ברור, פשוט כי אין עדיין דירות גמורות. החשש הוא שהסטנדרט יהיה סטנדרט בלבד, ומשמעותית מתחת לסטנדרט בנייה בפרויקטים חדשים אחרים. אמנם באוצר מבהירים שאיכות הבנייה תהיה גבוהה, אבל מנגד יש קולות רבים (בעיקר אינטרסנטים שרוצים שהתוכנית תיכשל) שטוענים שבמחירים שהקבלנים זכו בפרויקטים האלו, אין הצדקה ויכולת כלכלית להשקיע בסטנדרט גבוהה, ולכן זה יתבטא באיכות בנייה פחות טובה מפרויקטים אחרים – אולי זה נכון, עדיין אין תשובה לכך.
וחוץ מזה, ברגע שמקימים פרויקטים גדולים של מחיר למשתכן, אז המחירים באזור יורדים, ולכן ההנחה על הנייר, אולי לא כל כך גדולה כפי שניתן היה לחשוב ולהעריך בתחילת הדרך.
כל החששות והספקות האלו, מתגלגלים לרישום נמוך, וכאן יש מלכוד – אם הרישום לא יעלה, זה יעיד על כישלון התוכנית וזו תהיה נבואה שמגשימה את עצמה. כישלון התוכנית צפוי להחזיר קונים רבים לשוק, וזה יהיה הכשל הגדול – נכון לעכשיו יש עשרות אלפי משפחות ב"הולד" – הם פשוט מחכים, אבל ברגע שיהיו חריקות בתוכנית, הם יחפשו אלטרנטיבות אחרות, ואז הם עשויים לגרום לעליית מחירים. כן, בסוף עוד יכול להתרחש תסריט הפוך לחלוטין ממה שהתוכנית אמורה היתה להשיג – המטרה היתה הורדת מחירים, אבל ברגע שמחזיקים קבוצה גדולה של משפחות ולא נותנים להם תקווה לדירה מהירה, וברגע שהם יתייאשו, הם יחזרו לשוק הדירות, והמחירים יטפסו משמעותית. ככה אגב, קרה בתוכנית מע"מ אפס שחזרה למגרה. אנשים חיכו ליישום התוכנית, שוק הדירות היה קפוא, ואז כשהתוכנית בוטלה לחלוטין נוצרו ביקושים גדולים מאוד לדירות והמחירים טיפסו בחדות.
הכשילון של תוכנית מע"מ אפס וכישלון של כל התוכניות עבר, גורם לאנשים להיות סקפטיים. האם הפעם זה יצליח?