מעודכן ל-03/2019

מה התשואה על דירה למגורים?

רכישת דירה להשקעה היא השקעה מעניינת. נכון, מחייר הדירות בעשור האחרון עלו בשיעור משמעותי, ונכון שהממשלה מנסה להילחם במחייר הדירות, גם דרך העלאת המיסוי וגם דרך הקטנת ביקושים ןהגדלת היצע הדירות. י

ועדיין – בהינתן הביקושים לדירות לעומת היצע הדירות, ובהינתן אלטרנטיבות להשקעה סולידית, דירות להשקעה הן עדיין אפיק מעניין.

 אנחנו לא נכנסים כאן לשאלה – האם מחירי הדירות יעלו או יירדו. האמת שכל נבואה כאן היא סוג של הימור. רבים הימרו בשנים האחרונות שזהו – המחירים עומדים לרדת, ואכלו את הכובע פעם אחר פעם. אז, אנחנו נזהרים.

ובכל זאת – מי שקונה דירה להשקעה, ומניח שהערך שלה יישמר על פני זמן, וזו הנחה סבירה ושמרנית, מקבל תשואה שוטפת שבמונחים של היום ובהינתן הריבית באפיקים סולידיים, היא משמעותית.

ולמה בעצם ההנחה שמחירי הדירות ישמרו על ערכם הריאלי על פני שנים היא הנחה סבירה? כי  גם אם יהיה קיפאון בשוק ואפילו ירידות בשנים הקרובות, הרי שמדובר לרוב על השקעה לשנים, ועל פני זמן הדירות שומרות לפחות על ערכם הריאלי – לרוב, הם  משביחות מעבר למדד, ומספקות למשקיעים תשואה ריאלית משמעותית – תראו מה קרה בעשור האחרון. אבל זה עשור חריג, הממוצע על פני עשרות שנים היא השבחה שנתית של כ-3%-4% – וזה  הרבה כסף.

אבל גם אם משקיע לא "מסתכל" על ערך הנכס, אלא הוא מחפש את התשואה, הרי שמדובר בתשואה מרשימה.

הנה הנתונים של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) – שכר הדירה הממוצע (ממוצע ארצי) לדירת 4.5-5 חדרים מסתכם בשנה ב-65.5 אלף שקל, ומחירי הדירות הממוצעים הם 1.92 מיליון שקל. התשואה הנגזרת (שכר דירה שנתי חלקי עלות הדירה) היא 3.4%. אבל צריך לזכור שאם זו דירה שנייה שלכם יש לכם מס של 8$ (מס רכישה), אבל גם אז, התמונה לא משתנה מאוד – התשואה תרד ל-3.15%

הממוצע לדירות של 3.5 חדרים עד 4 חדרים הוא שכר דירה של 50 אלף שקל, וזה בשעה שמחיר הדירה (ממוצע) עומד על 1.5 מיליון שקל – כאן מדובר על תשואה של 3.3%, ואם מס רכישה זה יירד לכיוון ה-3.1% (מס רכישה מלא).

בדירות קטנות יותר כצפוי, התשואה גבוה יותר –  הכנסות של 40 אלף שקל משכר דירה שנתי על דירה ממוצעת בערך של 1.15 מיליון שקל – תשואה נגזרת של 3.5%, וכאן א יש מס רכישה התשואה תרד ל-3.3%.

ומה זה אומר – פשוט. נכון שהמשקיעים עזבו את השוק בשנתיים האחרונות במקביל להעלאת מס רכישה, והכוונה להטיל מס על דירה שלישית, אבל איפה אפשר לקבל היום תשואה סולידית של 3.2%-3.5%. זאת ועוד – מדובר על ממוצעים, יש מקומות שהתשואה בהם היא גם 5% ומעלה.

אז נכון, שבינתייים המס על שכר דירה הוא מצחיק, ונכון שכחלון עושה סימנים להעלות את המס. אבל גם אם המס יעלה, ההשפעה על התשואה תהיה בשולים – כמה עשיריות למטה, שככל הנראה יתגלגלו על השוכרים.

רכישת דירה להשקעה

מניות או דירה – מה עדיף?

מחירי הדירות – לאן?

מחשבון תשואה