מעודכן ל-01/2022

האם חייבים לשלם מס בשתי המדינות – בארץ ובמדינה בה השקענו? כמה מס משלמים על מכירה של נכס וכמה על דמי שכירות מנכס? לאיזו מדינה יש עדיפות בקבלת המיסוי? העקרונות של מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל

כאשר הריבית נמוכה, מתפתחות בועות. בהתחלה – כך לפחות על פי ההיסטוריה – הבועות מתחילות בנכסים פיננסיים, כי שם יותר קל (איגרות חוב ומניות עולות בקלות – דרך הוראות מסחר שוטפות), ובשלב הבא, בנכסים הריאליים, ובעיקר בנדל"ן. המשקיעים פשוט מחפשים אלטרנטיבות השקעה שיספקו להם תשואה, וכך הכסף זורם מהאפיקים הבטוחים אבל שלא מספקים תשואה, למכשירים עם סיכון אבל גם עם פוטנציאל רווח. הבעיה שחשוב להדגיש אותה כבר בהתחלה – המנגנון הזה מייצר ניפוח. אמנם אף אחד לא יודע מתי ואיך תגיע ירידה, אבל המחירים לא יכולים להיות רק בכיוון אחד, ובשנים האחרונות הכיוון הוא כלפי מעלה (פה ושם יש ירידות, אבל המגמה החיובית ועליית ערך הנכסים הפיננסיים והריאליים היא ברורה).

השקעה בחו"ל – מה הרציונל?

במקביל, המשקיעים מחפשים אלטרנטיבות שלגישתם מסוכנות פחות ואולי גם מניבות יותר. אחרי שהם זזים עם הכספים הבטוחים לנכסים פיננסיים מסוכנים יותר (בהדרגה הסיכון עולה – מאיגרות חוב למניות), הם גם משקיעים בנדל"ן מקומי – בהתחלה בדירות ולאט לאט גם בנדל"ן עסקי, משרדים ומסחר. כמו כן, התפתחה בשנים האחרונות פרקטיקה של השקעות נדל"ן בחו"ל. הרעיון הוא פיזור של תיק ההשקעות, ומכיוון שזה הפך לנוח וניתן לביצוע דרך חברות שמתמחות באיתור נכסים וניהול, ואפשרי כמעט לכל כיס כי בעצם לא צריך לקנות נכס/ דירה, אלא להיות שותף "קטן" בחברה שקונה נכסים – ולכן מדובר בהשקעה של עשרות או מאות אלפים בודדים, יש גאות בהשקעות האלו.

הרבה ישראלים משקיעים  בנדל"ן בחו"ל. לפי נתוני בנק ישראל, השקעות הנדל"ן הישירות של ישראלים בחו"ל עמדו בשנת 2018 על קרוב ל-2 מיליארד דולר, בהמשך לכ-900 מיליון דולר בשנת 2017 ולעומת 11 מיליון דולר בלבד בשנת 2007. עם זאת, לצד התשואה הפוטנציאלית יש גם מיסים שצריך לשלם. ההבדל במיסוי יכול לקבוע אם מדובר בהשקעה טובה או לא.

כלפי מי חבות המס

השקעות נדל"ן בחו"ל בכל מקרה חייבות במס. חבות המס של משקיעים ישראליים היא גם מול המדינה שבה מתבצעת ההשקעה, וגם מול מדינת ישראל, אם כי במקרים רבים לא מדובר במיסוי כפול. לפי האמנה למניעת כפל מס,  משקיעים ישראלים המשלמים מס על השקעה במדינה אחרת יקבלו זיכוי בהתאם על תשלומי המס שלהם בישראל.

נוסף לחובת הדיווח בישראל קיימות חובות דיווח במדינה בה בוצעה ההשקעה. לצורך כך יש להיעזר ברואה חשבון, עורך דין או יועץ מס מקומיים.

האם יש מס רכישה?

מס רכישה על רכישת נדל"ן נהוג במדינות רבות ברחבי העולם, אך לא בכולן. כך למשל בארצות הברית אין מס רכישה אך בספרד הוא מגיע ל-10%.

במרבית המקרים עלויות מס הרכישה נחשבות כחלק מעלויות עסקת רכישת הנדל"ן, ויכולות לנוע בין 2%-10%.

האם מיסוי מכירת נדל"ן בחו"ל זהה למיסוי בישראל?

מיסוי מכירת נדל"ן בחו"ל אינו דומה למיסוי מכירת נדל"ן בישראל. מיסוי מכירת נדל"ן בחו"ל אינו כפוף לחוק מיסוי מקרקעין, אלא לפקודת מס ההכנסה.

במכירת נדל"ן בחו"ל משלמים מס הכנסה על רווחי ההון הריאליים מהמכירה, אך אצל משקיעים פרטיים יש הבדל במיסוי על נכסים שנרכשו לפני ה-1.1.2003 ועל נכסים שנרכשו לאחר מכן:

• נכסים שנרכשו אחרי ה-1.1.2003 – מס של 25% על רווח ההון הריאלי בעקבות ההשקעה.
• נכסים שנרכשו לפני ה-1.1.2003 – מס הכנסה בגובה המס השולי על רווחי הון ריאליים שנצברו עד ה-31.12.2002, בתוספת מס הכנסה בגובה 25% על רווחי ההון הריאליים שנצברו מה-1.1.2003 ואילך.

מבחינת סדר העדיפויות, חבות המס היא קודם כל כלפי המדינה שבה נמצא הנכס, ולאחר מכן משלימים בהתאם לצורך, לשיעור המיסוי בישראל.

מס על הכנסה משכירות

הכנסות משכירות בחו"ל חייבות במס הן במדינה בה נמצא הנכס והן בישראל, בהתאם לאמנת המס  אם ישנה. תשלום המס מתחלק לשני שלבים.

השלב הראשון הוא תשלום מס למדינה שבה נמצא הנכס. יש עדיפות למיסוי במדינה שבה נמצא הנכס, בהתאם לחוקים ולשיעורי המס על השכרת נדל"ן מדינה.

לאחר ששולם המס למדינה שבה נמצא הנכס, נדרשים המשקיעים להסדיר את תשלומי המס גם בישראל. אם קיימת כאמור אמנה למניעת כפל מס בין ישראל למדינה שבה בוצעה ההשקעה, המשקיע לא ישלם כפל מס ויוכל לקבל זיכוי בגין תשלומי המס בחו"ל בעת חישוב חבות המס בישראל.

משקיע פרטי (שאינו חברה) יכול לבחור בשני מסלולי מיסוי בארץ. לא מדובר במסלול קבוע והוא יכול להשתנות בהתאם להחלטת המשקיע מדי שנה בשנה.

המסלול הראשון הוא מסלול מיסוי רגיל. זהו תשלום מס בשיעור המס השולי של המשקיע, על מלוא ההכנסות מדמי שכירות, בניכוי כל ההוצאות הנלוות (דמי ניהול, אחזקה, פחת, יועצים מקצועיים וכו').

אם המשקיע בחר במסלול המיסוי הרגיל וקיימת אמנת כפל מס, הוא יקבל זיכוי בגין המיסים ששילם בחו"ל על הכנסותיו מהשכרת הנכס. הזיכוי ממס יכול להגיע עד לגובה המס החל בישראל על ההכנסות מהשכרת הנכס.

המסלול השני הוא מסלול מיסוי מופחת או מסלול 15%. מסלול זה קובע שיעור מס קבוע של 15% על ההכנסות משכירות בחו"ל. כאן שיעור המס הוא קבוע מתוך מלוא ההכנסות, ולא ניתן לנכות מהתשלום הוצאות כלשהן או לקזז ממנו עלויות מס.

מסלול המיסוי המופחת (מסלול ה-15%) מיועד רק למשקיעים פרטיים, שהכנסתם מהשקעות נדל"ן בחו"ל לא נחשבת כהכנסה מעסק, והמסלול יהיה בדרך כלל כדאי יותר לבעלי מס שולי גבוה.

מיסוי השקעת נדל"ן בחו"ל על עסק או חברה

בניגוד למשקיעים פרטיים על עסקים וחברות חלים כללים אחרים. עסק יכול להיות גם אדם יחיד בהתאם להכנסותיו מנדל"ן ולסך נכסיו, למשל אם אתה אדם יחיד העוסק ברכישה, שיפוץ ומכירה של דירות לטווחים קצרים, תסווג כעסק. זה המיסוי בהתאם לפעולה ולסוג העסק:

מיסוי הכנסות משכירות בחו"ל – עסק

הכנסות משכירות בחו"ל לעסק חייבות במס שולי.

מיסוי הכנסות ממכירת נדל"ן בחו"ל – עסק

מכירת נדל"ן בחו"ל על ידי עסק יכולה להיות מסווגת כמכירה עסקית או כמכירה הונית.

במקרה של מכירה עסקית, יהיה הרווח הריאלי על ההשקעה חייב במס הכנסה בשיעור המס השולי.

הכנסה כעסק יכולה להיות חייבת גם במע"מ ובביטוח לאומי.

מיסוי הכנסות משכירות וממכירת נדל"ן בחו"ל – חברה בע"מ

משקיע המבצע את השקעתו באמצעות חברה בע"מ יהיה חייב במס חברות בשיעור 23%, הן בשל הכנסותיו מדמי שכירות והן בשל רווח ההון הריאלי בעת המכירה.

מסלולי השקעה בחו"ל – מה האפשרויות ומה השיקולים בבחירת השקעה מתאימה?