מהו תקן 21, למה הוא נקבע, למה רוצים לשנות אותו ולמה 25 מ"ר?

מועצת שמאי המקרקעין דנה בעריכת שינויים בתקנות השמאיות שמלוות פרויקטים של פינוי-בינוי, שכלולות בתקן 21. השינויים  בשלב הדיונים, אבל  עדיין מעוררים ויכוח. הסיבה: הם כוללים הצעות לשינוי מידת הרווחיות של היזמים ושינויים בתמורות שיקבלו הדיירים המשתתפים בפרויקטים,  לאחר שכבר התגבשה אחידות מסוימת לפרויקטים הסבוכים. המתנגדים טוענים שאותה אחידות הייתה מלאכותית ולקתה בלא מעט בעיות.

מהו תקן 21?

תקן 21 זהו תקן שמאי שנועד להסדיר תוכניות פינוי-בינוי, שצריכות לעמוד בקריטריונים של תכנון עירוני, אך גם לספק רווחיות סבירה ליזמים, וגם תמורה הולמת לבעלי הדירות. הסיבה שפרויקטים כאלו נופלים היא כי אחד הגורמים הנ"ל לא שבע רצון. כשהתוכניות מצומצמות מדי – לא ניתן להבטיח רווחיות יזמית; כשהרווח היזמי גדול מדי, ייתכן שזה בא על חשבון תמורה לדיירים ועל חשבון הציבור, באמצעות זכויות בנייה רבות מדי.  התקן נועד להביא את המערכת לאיזון .

הרווח היזמי בתקן 21

הרווח היזמי שנקבע בתקן הוא בין 25% ל-30% משווי הפרויקט.

הרווח גדול מאוד מהרווח המקובל בפרויקטים למגורים, שנע בסביבות 15%, אך הבעיות והסיכונים שקשורים לפינוי-בינוי רבים בהרבה מפרויקטים רגילים, שכן הם מתארכים הרבה יותר שנים מפרויקטים רגילים. לכך נוסיף דיונים של שנים עם רשויות מקומיות ודיירים סרבנים, מה שעלול לעכב את הפרויקטים ולסכן אותם.

התמורה לדיירים

נקבע סטנדרט של תוספת 25 מ"ר לדירה, בצורה של ממ"ד וחדר נוסף; תוספת של מרפסת; ותוספת של חניה, וזאת על מנת למנוע סחטנות ודרישות לא הגיוניות מצידם.

שינוי התקן

השמאי הממשלתי לא אהב את המצב שלפיו רווחי היזמים הם שמכתיבים את המציאות התכנונית במקומות שבהם הם רוצים לפעול. תוכניות פינוי-בינוי נדונות בוועדות המחוזיות ואחת מהשאלות העיקריות שעולה כשדנים בהן היא האם הם עומדים בטווח הרווח הנדרש, והאם היזם אינו מרוויח יותר מאשר נקבע בתקן. אם הרווח נמצא קטן מהטווח שבתקן – מגדילים מספר יחידות הדיור; אם הרווח נמצא גדול מהטווח – מקטינים את מספרן. בכך, סבור השמאי עקרונות כלכליים מכופפים את עקרונות התכנון, וזה פסול.

בענף יש המתנגדים לדבריו, ולטענתם העקרונות הכלכליים תמיד מלווים את עקרונות התכנון. אומנם צריך קודם לתכנן ואחר כך לבדוק את הכלכליות של הפרויקט, ולא לבדוק את הכלכליות ואחר כך לתכנן, הם אומרים, אבל צריך לשמור על הוגנות. כשהרווחיות נראית גדולה מדי מכווצים את הפרויקט, וזאת כדי שהיזם לא  יפעל לרווחיות חזירית. עוד אומרים שחלק מההטבות שמקבלים יזמים בפינוי-בינוי פטורות ממיסוי ולכן לא צריך לשמור את הדברים אם מאפשרים ליזמים להרוויח הרבה

מה אומרים בענף על התמורה לדיירים – למה 25 מ"ר?

לפי השמאי הממשלתי 25 מ"ר בתל-אביב אינם כמו 25 מ"ר בקריית גת, והוא נוטה לצדד בגישה, לפיה כל מחוז יקבע לעצמו את התמורה הנכונה לדייר, לפי התנאים הייחודיים לאותו מחוז, ועם זאת, הדיונים במועצה טרם ענו על השאלה, מה לעשות עם התמורה.

בענף אומרים כי קבעו את ה-25 מ"ר כסטנדרט בכל הארץ, ולא התעמקו בשאלת התמורה האמיתית שנובעת מעסקת קומבינציה, שזו למעשה מהות העסקה בין בעלי הדירות ליזמים בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. בעסקות קומבינציה רגילות בין בעלי קרקע ליזמים בצפון תל-אביב הם מקבלים 60% משווי הפרויקט, בגלל מחיר הקרקע, ואילו בתמ"א 38 ופינוי-בינוי מגבילים אותם ל-25 מ"ר. אין סיבה.  בודקים לא מעט עסקות של תמ"א 38, שהן מהסוג של פינוי-בינוי, ואף יזם לא מוכן להציג את דוח האפס על ההוצאות שלו. בענף אומרים כי מספרים לדיירים על הוצאות גבוהות בהרבה מההוצאות האמיתיות, כדי להקטין את התמורות לדיירים. לכן יש המציעים להוסיף בתקן חובת גילוי של יזמים, של ההוצאות שלהםכדי  לדעת טוב יותר מה התמורות שמגיעות לדיירים.

הזכות לסרב: מתי אפשר להתנגד לפינוי בינוי?

פינוי בינוי – כל מה שצריך לדעת