גרירת משכנתא היא בעצם העברת המשכנתא מנכס מסוים לנכס אחר (מדירה קודמת לדירה חדשה); המשכון (השעבוד) עובר לדירה אחרת. ומתי זה מתרחש? כאשר הלווים מעוניינים להחליף דירה – לרוב לרכוש דירה גדולה ויקרה יותר ולמכור את הדירה הקיימת; הם עדיין נשארים עם המשכנתא (במקרים רבים מגדילים אותה / לוקחים משכנתא נוספת), רק שהביטחון מול המשכנתא (המשכון, שעבוד) הוא הדירה החדשה, ולא הדירה הישנה.
הבנקים למשכנתאות מחוייבים לאפשר את גרירת המשכנתא ואסור להם לנצל את התהליך לשינוי התנאים של המשכנתא. עם זאת, הבנק כמובן יכול לדרוש שהביטחון יהיה לפחות שווה לערך הביטחון הקודם. אם עדיין לא ניתן לגרור את המשכנתא לדירה אחרת כמו במצב של מכירת דירה כשעדיין לא נרכשה דירה חדשה, אזי הבנק יכול לדרוש ביטחונות שווי ערך (ערבות בנקאית, פיקדונות וחסכונות ועוד).
איך גוררים משכנתא?
מומלץ עוד לפני הנעת המהלך של מכירת הדירה הישנה ורכישת הדירה החדשה לברר מול הבנק למשכנתאות מה נדרש לצורך גרירת המשכנתא, גם כאשר רק המכירה הושלמה (ללא רכישת הדירה), ובכלל – עדיף לעשות זאת עוד בשלב התכנון המוקדם עוד לפני הצעד הראשון – לפני שמוכרים את הדירה או קונים את הדירה החדשה (וחשוב לדעת – אם קניתם לפני שמכרתם יש לכם זמן מוגבל למכור את הדירה הקיימת בהטבה במס רכישה – ראו כאן – במס רכישה על דירה ראשונה ודירה שנייה.
כבר בשלב הבדיקה חשוב לברר גם מול הבנק מהם הביטחונות החליפיים שהבנק מכיר בהם; העמלות המיוחדות שקשורות למהלך ועמלות/ הוצאות שכרוכות בתהליך. בפועל, השלבים בגרירת משכנתא דומים מאוד לשלבים בקבלת משכנתא רגילה.
בשלב הראשון צריך להגיש בקשה לקבלת הלוואה (מיד פרוט) בשלב השני, הבנק בודק את הבקשה ואת המסמכים ומאשר או שלא מאשר (לרוב מדובר בנכס בעל ערך גבוה יורת ולכן אין בעיה). חשוב להדגיש כי במקרים של מעבר בין יישובים, הרי שיש מצבים שתנאי הריבית עשויים להשתנות מכיוון שמלכתחילה המשכנתא ניתנה בריבית ספציפית ליישוב (משכנתא מעין נתמכת/ מסובדת מהמדינה במקומות מסויימים), אז חשוב להיות ערים לכך – אם קיבלתם משכנתא בתנאים מועדפים (בגלל מקום הדירה) ואתם עוברים למקום אחר, אתם צפווים לאבד את ההטבה הזו.
מסמכים שצריך להעביר לבנק
המסמכים העיקריים שיש לספק לבנק לצורך גרירת משכנתא: חוזה מכירת הדירה הישנה; חוזה לרכישת דירה חדשה (אם יש); ערבות בנקאית במידה ולא נרכשה דירה חדשה להבטחת המשכנתא (או שעבוד, משכון אחר); יש לרשום שיעבוד וביטחונות על הדירה החדשה לטובת הבנק; חתימה על מסמכי הגרירה (לצד חתימה של הערבים, אם יש). כמו כן, תנאי חשוב בגרירה, אצל חלק מהבנקים למשכנתאות הוא שסך התשלום עבור הדירה החדשה יהיה שווה ליתרת הגרירה, בתוספת של 10% לפחות ממחיר הדירה הנרכשת (הלווים צריכים לשלם את התוספת הזו מהון עצמי כתנאי לביצוע הגרירה).
כאשר גוררים משכנתא חוזרים כאמור על התהליך של הבקשה המקורית למשכנתא. צריך להגיש בקשה למשכנתא, כולל צרוף מסמכים על הלווים והעסקה – חוזה רכישה, חוזה מכירה, נסח רישום או אישור זכויות עדכני של הנכס הנוכחי והנרכש. בהמשך, הבנק למשכנתאות מספק תשובה (אישור או לא), כאשר בתהליך של גרירת משכנתא ברוב המקרים יש תשובה מהירה יחסית.
מעבר לכך על הלווים לספק לבנק מסמכים נוספים כמו הערכת שמאי (על הדירה החדשה), לבקש משכנתא נוספת (באם הם מרחיבים את המימון) ולבצע את הגרירה בפועל – שעבוד הדירה החדשה ושחרור משעבוד על הדירה הישנה.
סיכום ב-3 נקודות
1. גרירת משכנתא מחייבת תהליך קבלת משכנתא מחדש
2. אם ערך הדירה החדשה עולה על הקודמת, לא צפויה בעיה באישור המשכנתא (אך כל מקרה לגופו)
3. התהליך כרוך בעלויות וגם בטרטור לא קטן – השגת מסמכים, שמאי מקרעין ועוד
מדריכים נוספים:
מה ההון שלנו וכמה משכנתא אפשר לקחת?