מעודכן ל-06/2023
ריכזנו עבורכם במקום אחד רשימה עם המדריכים שלנו בנושא המשכנתא. תוכלו למצוא הפניה לכל מדריך ומדריך בהמשך העמוד.
משכנתא היא החוב הגדול ביותר שלנו; למשפחה ממוצעת יש משכנתא של מעל 900 אלף שקל. זה כמובן לא מפתיע – משכנתא לוקחים במקביל לרכישת דירה, ורכישת הדירה היא אצל רוב האנשים האירוע הכלכלי המרכזי והגדול בחייהם.
נכון, לפעמים האירוע הזה מתרחש שוב כאשר משדרגים את הדירה, לפעמים השדרוג הזה נעשה מספר פעמים ועדיין – רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר בשביל רובנו. אחרי הכל – דירה ממוצעת עולה 2-2.2 מיליון שקל, וכדי להגיע אליה צריך לעבוד מעל 190 חודשים, זה יותר מכפול ממה שצריך בעולם המערבי.
והחשבון הזה הוא עוד לפני שלוקחים בחשבון את עלויות המימון של המשכנתא שמייקרות בממוצע בעשרות אחוזים את ערך הדירה, ועלויות נוספות שמצטברות והופכות להיות משמעותיות, לרבות מס רכישה, כאן תוכלו לחשב את חבות מס הרכישה שלכם:
ולכן, לפני שעושים את הצעד הגדול הזה – רכישת דירה ובהתאמה לקיחת משכנתא, צריך לעשות שיעורי בית – צריך לדעת שזהו זה – זוהי דירת החלומות שלכם, היא באזור המתאים, עם השכנים המתאימים, במחיר המתאים, וצריך ללמוד ולדעת איך לקחת משכנתא, זה לא זבנג וגמרנו. המשכנתא תלווה אתכם עשרות שנים, ואתם צריכים לוודא שזאת המשכנתא המתאימה לצרכים שלכם, המתאימה מבחינת ההחזר החודשי ומבחינת אורך התקופה, הנכונה לכם מבחינת הפיזור בין המסלולים והסיכונים שגלומים בה. זה לא פשוט, אבל המדריך השלם למשכנתא עשוי לעזור לכם. וגם אם אתם צריכים עזרה, וזה בהחלט לגיטימי וזה בהחלט עוזר – כאן תוכלו לקרוא על איך לבחור יועץ משכנתא – יש לזה יתרונות, אבל חשוב לבחור טוב.
ריכזנו כאן את כל השלבים בלקיחת משכנתא, מהחישובים על הנייר ועד לקיחת הכסף, את השאלות שעשויות לצוץ בדרך ואת התשובות.
כמו כן, יש לנו את כל המחשבונים הרלוונטיים ללקיחת משכנתא – מחשבון משכנתא שבודק את ההחזרים, מול היקף המשכנתא, התקופה והריבית; מחשבון ביטוח משכנתא, ובקרוב – מחשבונים נוספים.
בהצלחה!
השלב השני, אישור עקרוני; המסמכים שיש להגיש לבנק ומה הבנק בודק? – כן, אי אפשר להתחמק מבירוקרטיה – מדריך שיעזור לכם לא לטבוע במסמכים לא נחוצים ולעבור את התהליך בשלום.
השלב השלישי, בחירת המשכנתא! – יש משכנתא בריבית קבועה, ויש משכנתא בריבית משתנה; יש משכנתא צמודה למדד ויש משכנתא שקלית; יש משכנתא בריבית פריים, ויש משכנתא בריבית שמשתנה כל חמש שנים; יש משכנתאות לטווח של 10 שנים ויש כאלו ל-30 שנים; כאן תקבלו הסבר על כל מסלול, יתרונות וחסרונות, ואת הכלים לבחור נכון את המשכנתא המתאימה לכם.
בהקשר לבחירת המשכנתא – הנה תמהילי המשכנתא האפשריים והפופולריים ביותר (מעודכן באופן שוטף), וכאן מפורטים הנתונים על הריביות (ריבית משכנתא שקלית וריבית משכנתא צמודה)
מסתבר שרבים מתלבטים – האם לגשת לבד לבנקים? האם לעשות את כל התהליך של לקיחת המשכנתא לבד, או שכדאי לקחת יועץ משכנתאות. כאן – תוכלו לדעת מה היתרונות והחסרונות של ייעוץ משכנתאות; להבין שכל המידע על משכנתא נמצא באינטרנט (וגם ממש כאן – בעמוד זה ובמדריכים ובמחשבונים באתר), ובכל זאת אם אתם רוצים יועץ (וזאת יכולה להיות בחירה נכונה בשביל חלק גדול מהציבור), אז איך לבחור – יועץ משכנתאות – האם כדאי? יתרונות, חסרונות ואיך בוחרים?
המדריכים שלנו פונים לכולם – גם כאלו שלוקחים משכנתא לראשונה וגם למשפרי דיור. כאן ריכזנו את הנקודות העיקריות במשכנתא למשפרי דיור, וכאן את הנקודות העיקריות במשכנתא למחיר למשתכן
מדריכים נוספים:
ההבדל בין לוח שפיצר לקרן שווה; באיזה פריסה ההחזרים באמת יציבים – מסתבר שקיימות שתי אפשרויות להחזרי משכנתא – החזרים קבועים והחזרים העולים עם הזמן. כאן מוסבר ממה נובע ההבדל ומה היתרונות והחסרונות של כל מסלול.
האם אתם זכאים להלוואה מהמדינה? פרמטרים/קריטריונים שמקנים זכאות לקבלת הטבות במימון הדירה. חשוב – הריבית נמוכה באופן דרמטי בשנים האחרונות כך שהמימון הממשלתי נעשה יקר ביחס לבנקים! אבל ייתכן שב-2022 כיוון הריבית ישתנה.
איך ממחזרים משכנתא? ומתי כדאי למחזר משכנתא? הפחתת הריבית בשנים האחרונות הביאה למצב שבו עשרות אלפים אם לא מאות אלפים לווים מיחזרו את ההלוואה. מיחזור הלוואה משמעו לקיחת הלוואה בריבית טובה יותר מההלוואה הקודמת. זה כלכלי מאוד כאשר הריבית יורדת, הבעיה היחידה שלפעמים יש קנס/ עמלת פירעון מוקדם ואז הכדאיות לא מובהקת.
וכאן מחשבון שיבדוק לכם אם כדאי לכם למחזר, וכמה תהיה עמלת הפירעון המוקדם – בדיקת מיחזור משכנתא
לא תמיד הריבית הנמוכה היא הריבית המשתלמת – ריבית נמוכה זה נהדר, אבל האם היא צמודה? האם היא משתנה? איך לקרוא בין השורות ולהבין את המשכנתא שמציעים לכם.
על החשיבות של פיזור בין המסלולים – פעם, משכנתא היתה משכנתא כוללת – כלומר, ברגע שבחרתם מסלול הוא ליווה אתכם 20 שנה ויותר. בשנים האחרונות כבר בעת לקיחת המשכנתא נהוג לפזר בין המסלולים – מסלול קבוע, מסלול משתנה ועוד. זה חשוב!
ביטוחים במשכנתא – יחד עם ההלוואה אתם גם קונים ביטוח – ביטוח דירה, ביטוח חיים – למה צריך את זה ומה זה בעצם מבטח?
האם המדד יכול לרדת והאם זה ישפיע על המשכנתא? כן, מדד המחירים לצרכן יכול לרדת – זו עובדה, אבל מה קורה אז עם המשכנתא? היא יורדת בהתאמה או שזה לא קורה? הנה התשובה.
הוצאות המימון מוכרות לצורכי מס! – זה לא טריוויאלי, זה אולי המצב האידיאלי, אבל הנה הסבר על הקשר בין משכנתא לבין חיסכון במס. רק מתי זה יגיע לארץ?
פירעון מוקדם – רוצים למחזר את המשכנתא. זה נכון וכדאי במצב של ריבית יורדת, אבל במקרים מסומים יש עמלת פירעון מוקדם למשכנתא הקיימת ואז הכדאיות הכלכלית מוטלת בספק – צריך לבדוק, אפשר לחסוך הרבה כסף.
איך ניתן לקחת מימון של 75% מערך הדירה ואפילו יותר? זהירות, זה מסוכן! יש כאלו שלא מפחדים ולוקחים מימון משמעותי – לא מומלץ, לא נכון; קומבינה שבמקרים רבים מסבכת את הלווים!
איך לקחת מימון של 100% מהדירה – כן, תתפלאו, יש כאלו שמצליחים לקחת מימון של 100% מערך הדירה. הם מגיעים עם הון עצמי אפס! זה קיים, אבל די מופרע – אל תנסו בבית!
משכנתא הפוכה – כל מה שצריך לדעת! – זה הולך והופך לטרנד, וזה רק ילך ויגבר. להורים נגמר הכסף, אז מה עושים אם רוצים לעזור לילדים ולחיות קצת יותר טוב? לוקחים משכנתא הפוכה – מקבלים היום כסף בעד הדירה שברשותנו. במילים אחרות, חיים על חשבון הדירה שתממן גם את הפנסיה, גם את הילדים וגם את החיים. למעשה, מקדימים את הירושה – כנראה אין ברירה, פשוט יוקר המחיה עולה, מחירי הדירות עולים, ורק ככה הורים רבים יכולים לעזור לילדים.
משכנתא בסוף שנה – לא לפספס, יש מבצעי סוף שנה! – נשמע מוזר, אבל מסתבר שכמו בתחומים רבים, גם במשכנתאות יש מבצעי סוף שנה.
כמה עולה ייעוץ משכנתאות? – אפשר במקרים רבים להסתדר בלי ייעוץ משכנתא – תקראו את המדריכים כאן, תיפגשו עם יועצי המשכנתאות בבנקים, תעשו סקר שוק, אבל יש מצבים שייעוץ הוא בהחלט פתרון ויש בו גם יתרונות – כמה זה עולה? (התשובה בכתבה מכלכליסט)
ריבית קבועה או ריבית משתנה – שלא יעבדו עליכם! – לכאורה הריבית המשתנה נמוכה יותר מהריבית הקבועה, אבל זו עשויה להיות אשליה אופטית – חשוב במיוחד לעומדים לקחת משכנתא. ההחזרים של המשכנתא המשתנה לא מבטאים את מה שיהיה בעתיד כשהריבית תעלה וכשהמדד יעלה! – אל תוותרו על קריאת המדריך.
הפתעה – מגיע לכם כסף מהבנק למשכנתאות – כן, זה קורה, אבל אל תצפו שישלחו לכם צ'ק בדואר, אתם צריכים לבדוק, לפנות ואז… יגיע הצ'ק.
ריבית קבועה צמודה, לעומת ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) – מה עדיף? זה תלוי כמובן בציפיות המדד, אבל אל תתפתו לעשות חשבון פשוט, צריך להפעיל לוח סילוקין (ובצורה פשוטה – מחשבון משכנתא) כדי לדעת מה עדיף.
משכנתא – כמה להחזיר כל חודש – מסתבר שרבים מתחבטים בשאלה הזו – מה ההחזר האופטימלי מבחינתנו? השאלה הזו לוקחת בחשבון גם פרמטרים עתידיים – שכר עתידי, הוצאות עתידיות, הרחבת המשפחה, שחרור של חסכונות, קרנות השתלמות ועוד
רוכשים דירה במחיר למשתכן? כך תיקחו משכנתא – מחיר למשתכן היא תוכנית שהחלה בסוף שנת 2015 והיתה הבשורה הגדולה מבחינת משרד האוצר לשוק הדירות. היו בה שתי הטבות גדולות – הראשונה, הנחה גדולה על המחיר של הדירה (יכלה להגיע ל-30%), ומעבר לכך, המשכנתא שניתנה היתה ביחס לערכה הכלכלי של הדירה. המשמעות היא שמרכיב ההון העצמי במשכנתא היה נמוך במיוחד (במקרים רבים ניתן היה לרכוש דירה בהון עצמי של 100 אלף שקל). בסוף 2020 הוחלפה מחיר למשתכן בתוכנית "דיור במחיר מופחת".
ריבית משכנתא מעודכנת – ככה תדעו אם הריבית שאתם משלמים סבירה, או שאולי כדאי למחזר אותה ולחסוך הרבה כסף (עשרות אלפי שקלים ולפעמים יותר).
ייעוץ משכנתא – האם כדאי?
ריבית המשכנתא לאן – האם הריבית תעלה?
ולצד המדריכים, פיתחנו כלים חשובים (לא פחות חשובים מהמדריכים) – מחשבונים (מחשבוני משכנתא, מדדים, דירה, השכרה ועוד):
בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא, וכמה עמלת פירעון נשלם?
וגם –
