מעודכן ל-04/2023

הון עצמי למשכנתא הוא סכום הכסף שלכם, אשר ביחד עם המשכנתא שתיקחו מהבנק, יממן את רכישת הדירה החדשה שלכם. ההון העצמי משפיע על גובה המשכנתא שתוכלו לקחת בהינתן ההון הזה. ככל שההון גדול יותר, כך תוכלו לקחת משכנתא גדולה יותר, וההיפך. נתחיל בהסבר – מה נכלל ומה לא נכלל בהון העצמי שלכם, נמשיך בכמה משכנתא תוכלו לקחת, ועל הדרך נבין את תהליך לקיחת המשכנתא, בחירת המשכנתא, תמהילי המשכנתא, ואיך בעצם לוקחים משכנתא.

מה ההון שלנו, כמה כסף צריך ואפשר "להביא מהבית" וכמה משכנתא צריך ואפשר לקחת? רבים בכלל לא יודעים לחשב את ההון האמיתי שלהם ובטח שלא יכולים לענות על השאלה החשובה כמה משכנתא צריך. התשובה תלויה בפרמטרים רבים – גודל ההון העצמי, מחיר הדירה, המשכורות, ההכנסה הפנויה, משך תקופת המשכנתא, ההחזר החודשי. ובכלל – מה זאת בכלל משכנתא ובמה היא שונה מהלוואה רגילה? איך קובעים את מספר השנים שייקח להחזירה ואת ההחזר החודשי? איך קובעים איזו משכנתא לקחת – צמודה, שקלית, קבועה או משתנה? ננסה לענות כאן ובמדריכי ההמשך על שאלות אלו ואחרות. נענה בין היתר על השאלות הבסיסיות והחשובות ביותר – איך לוקחים משכנתא, האם ניתן לקחת משכנתא ללא הון עצמי ולמה זה ממש לא מומלץ, האם יש הבדל בין משכנתא לדירה ראשונה למשכנתא לדירה שנייה, למה תמהיל המשכנתא כל כך חשוב, איך חוסכים בריבית המשכנתא ועוד. אז קדימה, יוצאים לדרך.

המדריך למשכנתא (ריכוז כל הנושאים החשובים בעת לקיחת משכנתא)

ההלוואה הגדולה ביותר שתיקחו

נתחיל ברקע מאוד חשוב – המשכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר של רוב הציבור. משכנתא נלקחת לצורך רכישת דירה. רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר של משפחה ממוצעת, ודירה היא הנכס העיקרי ביותר של משפחה ממוצעת. דירה ממוצעת מוערכת ב-2-2.5 מיליון שקל. יתר הנכסים שלנו – רכב, פיקדונות, חסכונות, השקעות, פנסיה, ביטוחים ועוד – מוערכים בסדר גודל של 300 אלף שקל.

ברוב המקרים, המשכנתא גדולה פי כמה וכמה מיתר ההלוואות האחרות של המשפחה. מדובר בסדר גודל שונה לחלוטין. המשכנתא הממוצעת למשפחה בארץ נאמדת ב-900 אלף שקל, כאשר ההלוואות הנוספות של משפחה ממוצעת – אוברדרפט/משיכת יתר, הלוואות בבנקים, הלוואות דרך מימון חוץ בנקאי, לרבות כרטיסי אשראי ועוד – נאמדות בסדר גודל של 50-100 אלף שקל. בהיבט כולל, סך המשכנתאות של כלל הציבור עומד על מעל 275 מיליארד שקל. אגב, המשכנתא הממוצעת שנלקחה בשנה האחרונה מסתכמת ב-930 אלף שקל!

המשכנתא ברוב המקרים מהווה בין 30% ל-50% מערך הדירה, אבל קיימים כמובן מצבים שהמשכנתא מהווה שיעור גבוה יותר מערך הדירה ובשנה האחרונה ממוצע שיעור המשכנתא עלה על 50%.  חלק מאוד משמעותי ממימון רכישת הדירה מגיע מהון עצמי. אבל "הון עצמי" יכול להיות הגדרה קצת "משקרת". כל עוד מדובר בהון עצמי אמיתי – במקורות של הרוכשים זה נהדר. הרבה פעמים, הרוכשים עושים סוג של השלמת הון – מקבלים הלוואה מהבנק, מחברת ביטוח, מהמשפחה עוד לפני שהם פונים לקבל משכנתא ואז הם בעצם עם הון לא שלהם מגיעים לדירה. זה מסוכן מאוד.

גם מצד המלווים מדובר במספרים גדולים. המערכת הבנקאית תלויה בצורה מאוד משמעותית בשוק המשכנתאות. הבנקים למשכנתאות, שהפכו לחטיבה מרכזית בתוך הבנקים עצמם, אחראים על יותר מרבע מסך האשראי הכולל של המערכת הבנקאית, וההלוואות לשוק הנדל"ן בכלל מהוות מעל שליש מההלוואות במשק. הרווחים מתחום המשכנתאות ענקיים – בבנק מזרחי טפחות מדובר על כמחצית מהרווחים הכוללים של הבנק; בבנקים האחרים מדובר על פחות, ועדיין זה מסתכם אצל הגדולים בסדר גודל של 20%-25%.

במילים פשוטות, הדירה והמשכנתא שמממנת אותה הן גם הנכס וגם החוב המשמעותיים ביותר שלנו. ההון שלנו נשען ונקבע בהסתמך על הדירה ועל שווייה. לכן, התהליכים של רכישת דירה ובמקביל של לקיחת משכנתא צריכים להיעשות בזהירות ועם הרבה מחשבה וחשיבה מראש. אנחנו צריכים להבין היטב מהו גודל ההון שלנו ולדעת לחשב את ההון העצמי לערך הדירה (היחס בין הון עצמי לדירה/אחוזי המימון), וכך נוכל לדעת כמה משכנתא נוכל לקחת תחת הון עצמי קיים.

רכישת דירה ולקיחת משכנתא אינן דומות להחלטה על רכישת מחשב, ואפילו רכישת רכב אינה משתווה לעסקה הזו – הדירה והמשכנתא יישארו איתנו זמן רב מאוד ואנחנו נצטרך לחיות עם ההחלטה הזו במשך שנים רבות. אם טעינו בשלב הזה, במקרים רבים זו טעות שקשה לתקן. טעות בבחירת הדירה, בעצם מהלך הקנייה, ובלקיחת המשכנתא המתאימה עלולה להיות מאוד קריטית. לדוגמה, לקיחת משכנתא דולרית כאשר אין קשר בין השכר שלכם לדולר ואין קשר בין ערך הדירה לדולר, היא טעות קשה. אפשר להרוויח אם הדולר יירד, אבל אם הוא יעלה תהיו בצרות. זו עלולה להיות טעות כלכלית כמו רכישה בסכום גבוה מדי, קפיצה מעל הפופיק.

לכן, בחירת משכנתא מתאימה היא צעד חשוב ביותר. המשכנתא צריכה להתאים להכנסה הפנויה של המשפחה (השתכרות המשפחה פחות הוצאותיה השוטפות). בחירת מסלול משכנתא עם החזרים כבדים עלולה לגרום לבעיות תקציביות ופיננסיות למשפחה. מעבר לכך, בחירת משכנתא במסלול אחד עלולה להתברר כשגויה אם בדיעבד מתברר שמדובר במסלול יקר לעומת החלופות האחרות. זו הסיבה שבשנים האחרונות מאוד נפוץ לקחת משכנתא עם מספר מסלולים – ריבית משתנה, ריבית קבועה, הצמדה למדד.

טעות שכיחה נוספת בלקיחת המשכנתא נובעת לעתים מאי התייחסות לקנסות על פירעון מוקדם. אם תהיה לכם אפשרות לפירעון מוקדם – לסגור את המשכנתא או אם תרצו לפרוע חלקית את המשכנתא או לעבור ממסלול למסלול ומתנאים לתנאים, אזי במקרים מסוימים שבהם מסלול הריבית הוא ריבית קבועה יש קנס על פירעון מוקדם.

כמו כן, רבים טועים, או ליתר דיוק מתפתים, לקחת משכנתא בריבית משתנה שהיא זולה יותר מהריבית הקבועה, אבל היא יותר מסוכנת – ברגע שהריבית בשוק עולה, אזי במקביל גם הריבית המשתנה עולה; הריבית הקבועה בהגדרה לא זזה! הריבית המשתנה אומנם יותר זולה, אבל הריבית הקבועה יותר בטוחה. זה לא אומר שצריך לוותר על המשתנה – ממש לא, אבל צריך להיות מודעים לכך, וגם צריך להבין את הסיכון שבמשכנתא בריבית משתנה. אם הבנתם והפנמתם, סביר שתגוונו את המשכנתא שלכם במרכיב קבוע.

צריכים משכנתא? הנה נתוני ריבית המשכנתא 

יועץ משכנתאות – האם כדאי?

ובכן, משכנתא היא עניין גדול ומורכב, עניין שלכאורה נראה מפחיד, אבל זה לא צריך להיות כך. משכנתא היא בראש וראשונה הלוואה – הלוואה שהבנק למשכנתאות או גוף פיננסי אחר נותן לנו כפוף לערך הדירה וליכולת ההחזר שלנו. כל מה שאנחנו צריכים לעשות זה בעיקר להגדיר כמה משכנתא לקחת, באיזה מסלולים ותנאים, ולכמה שנים. השאלות והתשובות משפיעות כמובן על ההחזר החודשי של המשכנתא.

מומלץ להכין הרבה שיעורי בית לפני לקיחת משכנתא, לפנות אל הבנקים כדי לקבל הצעות, אפילו להיעזר ביועצים למיניהם. אבל זה ממש לא חובה – כל החומר שנדרש לכם מצוי באתר במסגרת מדריכי המשכנתא ומדריך מס רכישה ; אתם צריכים להיות בטוחים שבחרתם את המשכנתא הנכונה לכם, וברגע שזה כך – תהליך לקיחת המשכנתא כלל לא אמור להפחיד. הרי לא מדובר על פיזיקה גרעינית, רק על כמה ענייני מימון, זה הכל. מעבר לכך, כשאתם בוחרים נכון, אתם ישנים טוב בלילה. נכון, מה שבחרנו היום, עלול להתברר בעתיד כשגוי, אבל ברגע שמכינים את כל שיעורי הבית, בודקים את ההצעות ממספר מקומות, אז ברור שנעשה המקסימום כדי למזער את הסיכונים העתידיים ולייצר משכנתא בריבית סבירה ובתמהיל נכון. התמהיל שמבטא בעצם את פיזור המשכנתא על פני מסלולים שונים – ריבית צמודה, ריבית קבועה, ריבית מש תנה- מאפשר גמישות בהמשך הדרך.

בנוסף, קחו בחשבון את המיסים. ברכישת דירה צריך לשלם מס רכישה בהתאם לסטטוס שלכם – האם זו דירה יחידה, האם אתם משפרי דיור שמתכוונים למכור את הדירה הקיימת/קודמת בטווח הקרוב, או האם אתם משקיעים בדירות. כמו כן, המס תלוי במדרגות מס רכישה – הנה מחשבון שיעזור לכם:

מחשבון מס רכישה

משכנתא זה לא זבנג וגמרנו. נניח שלקחתם משכנתא והתחלתם לשלם את ההחזרים החודשיים. זה עדיין לא אומר שאתם צריכים להיות לגמרי מנותקים. כדאי ומומלץ, אחת לתקופה, לבדוק את המשכנתא, לוודא שהריבית שלכם סבירה, ואם לא – אז אולי לנסות ולהוריד אותה (מיחזור משכנתא), להיות ערניים למבצעים של הבנקים, כלומר לא לזנוח את הנושא. בדיוק כמו שאתם לא זונחים את הנכס הגדול שלכם – הדירה, אל תזנחו את ההלוואה הגדולה שלכם – המשכנתא.

זו המטרה של המדריך הזה – לעשות לכם סדר בעולם המשכנתאות; לתת לכם מידע חשוב שיעזור לכם להחליט על גובה המשכנתא, תקופת ההחזר, גודל ההחזר ועוד. כל מה שאתם צריכים לעשות זה פשוט להכין שיעורי בית – לקרוא. המדריך הזה הוא הראשון והעיקרי, אך כדי לקבל תמונה מלאה, רצוי שתיכנסו לכאן – רשימת כל מדריכי המשכנתא. אנחנו מציעים שאחרי קריאת המדריך הזה, תעברו למדריך על הבדיקות של הבנק, ואחר כך איך בוחרים משכנתא. אחר כך תוכלו לקרוא מדריכים יותר ספציפיים, כמו מדריך על מיחזור משכנתא, על גרירת משכנתא, על ההבדל בין ריבית קבועה למשתנה, על משכנתא זולה (מחירי סוף עונה) ועוד.

ולא פחות חשוב – באתר קיים מחשבון משכנתא, שיעזור לכם לחשב את ההחזר החודשי בהינתן תקופת ההלוואה, הריבית וסכום ההלוואה. המחשבון דינמי ומודולרי – תוכלו לשנות את המשתנים ולקבל בהתאמה את ההחזר הרצוי/המתאים לכם.

מה זאת משכנתא?

משכנתא היא הלוואה שניתנת לרוב לצורך רכישת דירה. זו יכולה להיות דירה ראשונה, דירה להשקעה או החלפת דירה (בדרך כלל שדרוג הדירה). כמו כן, ניתן לקבל משכנתא גם לשימושים "קרובים" – לצורך בניית בית וגם לצורך שיפוץ והרחבה של בית קיים. בשנים האחרונות, מספר בנקים למשכנתאות הרחיבו עוד יותר את הגדרת המשכנתא, והם מספקים ללווים קיימים שיכולת הפירעון שלהם טובה, אפשרות להגדיל את המשכנתא, או לקחת הלוואות נוספות שלא בהכרח קשורות לדירה, כלומר לא לשם שיפוץ, הרחבה וכו'.

המשכנתא ניתנת בריבית נמוכה ביחס להלוואות אחרות במקביל לשעבוד הדירה לגוף המלווה, לרוב בנקים למשכנתאות, אך גם חברות ביטוח. משכנתא ניתנת לטווח של עד 30 שנה, כאשר מדי חודש בחודש מעבירים הלווים לבנק או לחברת הביטוח תשלום בגין המשכנתא – תשלום החזר משכנתא. ברגע שמסיימים לשלם את כל ההחזרים החודשיים והחוב לבנק מתאפס, מוסר המשכון על הדירה.

רגע לפני שלוקחים משכנתא – המחיר האמיתי של דירה

המשכנתא נלקחת בהתאם לצורכי המימון הספציפיים של הלווים וכתלות במחיר הדירה וביכולת ההשתכרות של הלווים שמשפיעה על גובה ההחזר החודשי. מחיר הדירה הוא לכאורה נתון ברור – זה הסכום שנקבע מול מוכר הדירה, הסכום שאנחנו אמורים לשלם למוכר הדירה. אבל זה לא מדויק – על מחיר העסקה נוספות עלויות שונות שעלולות להיות משמעותיות ושצריך לשקלל אותן בחישוב המחיר האפקטיבי של הדירה ובחישוב גובה המשכנתא שיש לבקש מהבנק, והנה הפירוט:

דמי תיווך – רכישת דירה דרך מתווך עולה כסף. לרוב, דמי התיווך מסתכמים בכ-1% עד 2% מערך הדירה פלוס מע"מ. ניתן ואף רצוי להתמקח על עמלת התיווך ובכך להפחית משמעותית עלות נוספת זו. כמו כן, כדאי לבדוק היטב אם יש לכם צורך במתווך. דירות רבות מפורסמות בלוחות חינמיים. אין זאת אומרת שתפקידו של המתווך מיותר. מתווך מקצועי ומיומן מכיר את השוק טוב מכם ויודע אם וכיצד ניתן להוריד את מחיר הרכישה.

מס רכישה – זהו מס מוזר, אחרי הכל מס משלמים על רווחים, ובעסקת רכישת דירה אין לרוכש רווחים, ההיפך – יש לו רק הוצאות, אז על מה המס? אז זהו שיש מס, והבעיה היא שבמקרים רבים של רכישת דירה ראשונה, רוכשים רבים בכלל לא לוקחים אותו בחשבון פשוט בגלל חוסר ידיעה.

מס רכישה צריך לשלם בהתאם למדרגות מס ולתנאים מסוימים שקבועים בתקנות מס הכנסה. אם הדירה הנרכשת היא הדירה היחידה של הרוכש, אזי קיים פטור ממס עד מדרגה מסוימת ולאחר מכן יש מספר מדרגות שבכל אחת מהן יש שיעור מס גבוה יותר. הסכומים מתעדכנים אחת לשנה – בינואר. שימו לב לעדכונים – הנה כאן מדריך מס רכישה. אגב, חשוב לציין – אם מדובר על רוכש שכבר יש ברשותו דירה או מספר דירות, מס הרכישה עולה משמעותית ומדרגת הפטור מבוטלת (הפרטים במדריך).

מחשבון מס רכישה

תשלום לעורך דין – עורך דין הוא חלק אינטגרלי מעסקת רכישת דירה. הוא אמור לוודא שהדירה שאתם קונים באמת רשומה על שם המוכרים, שלא מדובר בהונאה, שהכל מבחינת הרישומים תקין. מעבר לכך, עורך הדין רושם את הדירה על שמכם. שכר הטרחה של עורך הדין נע בין 0.5% ל-2%. מרווח גדול שגדל עוד יותר על רקע הצפת השוק בעורכי דין. חשוב לבחור עורך דין מנוסה, רציני ומקצועי – יש כאלו גם ברף התחתון של המחירים.

עלויות הובלה –מעבר דירה הוא כאב ראש לא קטן, צריך לארוז את כל "החיים" בתוך קרטונים, להזמין סבלים שדיוק וזהירות הם לא תמיד התכונות החזקות אצלם, לדאוג שהכל עובר חלק – לא נשברים דברים, המקרר נכנס למעלית וכו'. זה כאב ראש של כמה ימים שמגיע לשיא ביום המעבר. וגם אז עדיין לא הכל נגמר – צריך לרוקן את הארגזים ולסדר בדירה החדשה. יש כיום חברות שיכולות לעשות בשבילנו הכל – לארוז את הדברים עוד בדירה הישנה, ללוות את המובילים, ולפזר את תכולת הארגזים בבית החדש – העלות הכוללת של של השירות הזה יכולה לנוע בין 5 אלף ל-10 אלף שקל, כולל ההובלה. אם אתם מסתפקים בהובלה סטנדרטית בלבד העלות עשויה להסתכם בין 2 ל-3 אלף שקל, אבל זה תלוי בהיקף של התכולה שאתם מעבירים, במיקום הדירה, באיזו קומה הדירה נמצאת ואם יש מעלית.

ריהוט וציוד חדש לבית – נוטים לשכוח זאת, אבל מעבר לדירה חדשה לרוב מלווה בהשקעות גדולות בריהוט ובציוד חדש לבית. אם כבר עוברים, אז למה לא להחליף את הסלון שקנינו לפני 10 שנים? – זה עובר בראש של רוכשי דירה רבים וזה בסופו של דבר מגדיל את כל העלויות שמסביב לרכישת הדירה. בכמה? זה תלוי כבר ברוכשים עצמם.

שיפוץ הדירה – אם הדירה הנרכשת זקוקה לשיפוץ לפני כניסה אליה, זה כבר מעלה משמעותית את מחיר העסקה המקורי. גם כאן, השאלה היא באיזה שיפוץ מדובר – האם הופכים את הדירה מקצה לקצה ואז היקף ההשקעה עשוי להסתכם אפילו ב-20% מערך עסקת הרכישה; או שמדובר בשיפוץ של חדר האמבטיה בלבד, ואז מדובר בכמה אלפים טובים אם זה שיפוץ קטנטן עד עשרות אלפים בודדים אם מחדשים לגמרי את חדר האמבטיה.

עלויות נוספות – במעבר לדירה חדשה צריך להתחבר מחדש לכל ספקי התקשורת והאנרגיה – טלפון קווי, כבלים, רשת אינטרנט בבית, גז, מים, חשמל. זה עולה כסף, אולי לא כמו הסעיפים הקודמים, אבל זה יכול להצטבר לכמה מאות טובות עד אלפים בודדים.

הון עצמי למשכנתא – מה ההון שלנו וכמה משכנתא צריך?

טוב, אז אנחנו יודעים כמה הדירה באמת עולה בהתחשב בכל ההוצאות מסביב; עכשיו צריך לבדוק מאיפה מביאים את הכסף, וכאן הפרק אולי החשוב ביותר בהכנות ובחישובים. לכאורה אלה שאלות פשוטות – כמה כסף יש לנו? כמה הון עצמי יש לנו? אבל בפועל מסתבר שזה לא תמיד טריוויאלי, ורוב האנשים לא ממש יודעים לענות על השאלה – מה ההון העצמי למשכנתא? במילים אחרות, כמה כסף אנחנו יכולים "להביא מהבית" ואיזה סכום משכנתא לקחת.

ישנו כמובן ההון העצמי של הרוכשים וישנו ההון הזר – המשכנתא. בחישוב ההון העצמי יש לקחת בחשבון מימוש דירה אם מדובר במעבר מדירה לדירה ואת ההשקעות הנזילות – כסף מזומן, פיקדונות, חסכונות, קרנות נאמנות, ניירות ערך, וכן את כל הסכומים שהובטחו לנו וכאן הכוונה בעיקר לתמיכה מההורים.

כמו כן, אם יש לנו השקעות ארוכות טווח, כדאי לבחון אם ניתן לתרגם אותן למזומנים, אם הקנס על שבירת מכשיר השקעה ארוך טווח איננו גבוה. כדאי לחשוב על שימוש בהשקעה הזו כחלק מההון העצמי העומד לרשותכם. הכלל שצריך להנחות אתכם הוא שככל שההון העצמי גבוה יותר – כך אפשר לקחת משכנתא גבוהה יותר, או לחלופין אפשר להקטין את החלק היחסי של המשכנתא במימון רכישת הדירה, וכמה שפחות משכנתא זה כמה שפחות החזרים שוטפים בהמשך. אבל לא צריך להגדיל את ההון העצמי בכל מחיר. בפועל, יש רבים שמעדיפים לשמור על חלק מההון באפיקי השקעה ולקחת משכנתא גדולה יותר מכיוון שמשכנתא היא ההלוואה בתנאים הטובים ביותר שניתן לקבל – גם מבחינת טווח הפירעון וגם מבחינת הריבית. במילים אחרות, כדאי לבדוק את העלות האלטרנטיבית של הגדלת ההון העצמי על חשבון השקעות ארוכות טווח.

לאנשים רבים שוכב כסף בקרנות השתלמות, קופות גמל וביטוחים שונים. הם חסכו באפיקים אלו דרך מקומות עבודה קודמים, והם לא תמיד יודעים וזוכרים כמה יש להם; האמת שבמקרים לא מעטים אנשים אפילו לא יודעים שיש להם קרן השתלמות, קופה וכו' והאם אלה השקעות נזילות. שווה לבדוק – אפשר לעשות זאת בכל הגופים הגדולים באמצעות מסירת תעודת זהות.

סיכום של כל הנכסים האלו הוא ההון העצמי הנזיל שלכם. נניח שאתם מקצים את כולו לרכישת דירה והיתר מגיע מהמשכנתא, אבל מה היחס ביניהם – היחס בין ההון העצמי לבין המשכנתא? מה ההון העצמי למשכנתא?

זו שאלה חשובה מכיוון שעל פיה ניתן לקבוע את התקציב לרכישת דירה, ואם אתם לא מנצלים את כל התקציב הזה – את כל הסכום שאתם יכולים להשתמש בו בהינתן ההון העצמי שלכם והמשכנתא הפוטנציאלית, אזי אתם קובעים את התמהיל – את ההון שתשתמשו בו לצורך רכישת הדירה ואת המשכנתא. כלומר, ייתכן מצב שלאחר שהגדרתם את ההון שלכם, תגיעו לבנק למשכנתאות ותראו שעם המשכנתא התיאורטית אתם הרבה מעבר לסכום שנדרש בגין הדירה – ועכשיו אתם יכולים לוותר על המשכנתא ולהישאר עם הון גדול יותר. זו הבחירה השמרנית – כמה שפחות חובות, אבל היא לא משאירה מקום לתמרון ולגמישות עתידית – רכישת רכב, נסיעה לחו"ל, הוצאה גדולה לא מתוכננת וכו'.

הגישה האמיצה יותר היא לא להוריד את המשכנתא, אלא להוריד את מרכיב ההון העצמי – במצב הזה החוב גדול יותר מהמצב הקודם, ההחזרים השוטפים גדולים יותר, אבל יש כסף בצד, יש למשפחה יותר תמרון אם היא צריכה סכום כסף גדול. בכל מקרה, יש גבולות גזרה ברורים למשכנתא – היא לא יכולה להיות 100% אלא במקרים חריגים שמשעבדים נכסים נוספים מול המשכנתא), היא לרוב בין 50% ל-75%, כאשר הרוכשים מממנים 25% עד 50 מערך הדירה. במצבים מסוימים הבנקים למשכנתאות מספקים אשראי גדול יותר – עד 90% מערך הדירה, כמו למשל ברכישת דירה בפרויקט "מחיר למשתכן", אבל שיעור מימון כזה הפך לנדיר מאז שהפיקוח על הבנקים התערב ומנע זאת.

בעיה חמורה מתעוררת כאשר לא מעט נוטלי משכנתאות מצליחים בדרכים לא דרכים להגיע לשיעורי מימון מאוד גבוהים (שיעור המימון מערך הדירה). איך הם עושים את זה? באמצעות תרגילים וקומבינות – לוקחים הלוואה בכרטיס אשראי שמהווה מבחינת הבנקים חלק מההון העצמי; לוקחים הלוואה מהמשפחה רק כדי להראות שכאילו יש הון, ולוקחים משכנתא על ההון המזויף הזה. לווים אלו בטוחים שהם פיצחו את השיטה ועובדים על המערכת, אבל הם צריכים להבין – המערכת עובדת עליהם – למערכת לא אכפת, הבנקים בינתיים נהנים לתת משכנתאות, הבטוחה שלהם מאוד חזקה, והרווחים דופקים כמו שעון. הבעיה מתעוררת כאשר מתברר שללווים רבים אין באמת יכולת החזר ואין הון עצמי/כרית ביטחון שיכולים להבטיח את ביטחונם הכלכלי ולמנוע את הצרות מול הבנקים.

הון עצמי למשכנתא – כמה משכנתא לקחת?

בשלב החשוב הזה פשוט עושים תרגיל חשבון פשוט – ערך הדירה (כולל ההוצאות הנלוות) פחות ההון העצמי שעומד לרשותנו. התוצאה המתקבלת היא גובה המשכנתא התיאורטית הנדרשת לרכישת הדירה. למה משכנתא תיאורטית? מכיוון שאנחנו לא תמיד סגורים על ההון העצמי שנשתמש בו לצורך רכישת הדירה. אם אנחנו לא מגרדים הון כדי לעמוד בשיעור ההון המינימלי, כ-25% לערך, אז אנחנו יכולים להחליף את ההון העצמי בהון זר, כלומר הלוואות, ואז להגדיל את המימון האפקטיבי, דבר שעלול להכביד מאוד בהמשך.

לפני שאתם מתחילים לשבור את הראש, חשוב לציין שיש מספר מגבלות שהטיל בנק ישראל על הבנקים בכל מה שנוגע לשיעור המימון שהם יכולים להעניק ללווים, וזאת על מנת למנוע מינוף גבוה מדי ומסוכן הן ללווים והן למלווים.

להלן טבלה המפרטת את שיעור המימון המרבי המותר על ידי בנק ישראל:

רוכשי דירה ראשונה – 75%

משפרי דיור – 70%

רוכשי דירה להשקעה – 50%

נוטלי משכנתא למטרה אחרת – 50%

שימו לב, ערך הדירה לשם קביעת סכום המשכנתא האפשרי נקבע על ידי שמאי המוסכם על הבנק שממנו נלקחת המשכנתא ולא על פי סכום העסקה. לדוגמה, אם רכשתם דירה ב-1.6 מיליון שקל והשמאי של הבנק מעריך אותה ב-1.4 מיליון שקל, אם מדובר בדירה הראשונה שלכם, המשכנתא המקסימלית שתוכלו לקבל תהיה 1.05 מיליון שקל שהם 75% מ-1.4 מיליון שקל, ולא 1.2 מיליון שקל שהם 75% מ-1.6 מיליון שקל.

השאלות הפתוחות לא נגמרות כאן – אתם צריכים להחליט על משך החזר המשכנתא (מספר התשלומים השוטפים עד לפירעון) ועל גובה ההחזר שאתם מסוגלים ורוצים לעמוד בו. כאן צריך להתייחס להכנסה הפנויה של המשפחה, כלומר להכנסות מהשתכרות בניכוי ההוצאות השוטפות והוצאות מיוחדות. צריך להתחשב כאן בתוספות שכר ושינויי שכר שצפויים בשנים הבאות, בעלויות שיתווספו אם תורחב המשפחה ועוד.

מכאן שיש שלושה גורמים שמשפיעים זה על זה ותלויים זה בזה – ההון העצמי שמיועד לדירה; תקופת המשכנתא (מספר ההחזרים) וגובה ההחזר; אם למשל נקטין את ההחזר החודשי, אזי נצטרך להאריך את תקופת ההלוואה או להגדיל את ההון העצמי; אם נקטין את תקופת המשכנתא, אזי נצטרך להגדיל את ההחזר החודשי או להגדיל את ההון העצמי. אז איך בוחרים? איך מאזנים בין שלושת הפרמטרים האלו? מלאכה לא פשוטה; אין כאן נוסחת פלא, כל משפחה קובעת את המרכיבים האלו בהתאם לתכנון הפיננסי ארוך הטווח שלה. ראינו איך קובעים את ההון העצמי, וכעת נעבור לקביעת סכום התשלום החודשי. כלל האצבע הוא שההחזר החודשי לא יעלה על 30% מסך ההכנסות נטו של הלווים. זה, אגב, הממוצע בשנים האחרונות של היחס בין תשלומי המשכנתא להכנסת המשפחה.

כשמחשבים את ההחזר העתידי האופטימלי צריך להביא בחשבון שינויים עתידים בשכר, לצד שינויים עתידיים בהוצאות מסיבות שונות, לרבות כאמור הרחבת המשפחה. אחרי שמחשבים את ההחזר הרצוי כדאי להשאיר מעין מרווח ביטחון – לא להגיע למצב שנחנקים בגלל המשכנתא, אלא לשמור על מרווח ביטחון להוצאות לא צפויות, וכך תימנעו מפיגור בתשלומי משכנתא שיעלה לכם בסופו של דבר בקנסות ובריבית פיגורים. כמו כן, צריך להתחשב בהצמדה אם מדובר במשכנתא במסלול צמוד. אתם מחשבים עכשיו את התשלומים בערכים של היום, אלא שבמשכנתאות צמודות יש להעריך את האינפלציה שלמעשה מגדילה את ההחזר החודשי בהתאם למדד. כמו כן, צריך לזכור שהתשלומים שמחושבים ליום לקיחת המשכנתא הם תחת תנאי ריבית מסוימים, לרבות ריבית משתנה, וכאשר הריבית עולה או יורדת ומסלול המשכנתא הוא בריבית משתנה, אזי ההחזרים משתנים – עלייה בריבית גורמת להעלאה בהחזר המשכנתא השוטף במסלול של ריבית משתנה.

פקטור נוסף כאמור שצריך לפעול על מנת שיהיה אופטימלי הוא תקופת המשכנתא – מספר ההחזרים. משך תקופת ההחזר הוא גורם מכריע בקביעת הריבית על המשכנתא; לרוב, ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר, כך גם הריבית על המשכנתא גבוהה יותר.

השלבים הבאים בלקיחת משכנתא:

מה הבנק בודק ומה זה אישור עקרוני – שלב חשוב, אתם מגישים את הבקשה, איך מגישים? מה מגישים? טפסים? נתונים? ומה בכלל הבנק בודק ואיזה סוג של אישור הוא מספק (או לא מספק)?

בחירת המשכנתא

מחשבון מס רכישה

מחשבון משכנתא

בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא, וכמה עמלת פירעון נשלם?

למדריכי משכנתא נוספים –

משכנתא לרוכשים במחיר למשתכן

מדריך משכנתא: הבדיקות של הבנק והאישור העקרוני

מדריך משכנתא: בחירת המשכנתא!

איך לוקחים משכנתא בלי הון עצמי ולמה זה מסוכן!

מה זה מדד תשומות הבניה ואיך הוא קשור לעיתוי לקיחת המשכנתא

חשוב מאוד – על ההבדל בין ריבית משתנה לריבית קבועה – הריבית המשתנה שאתם מקבלים מהבנק לא נמוכה כפי שניתן לראות במבט ראשון… 

למדריכי רכישת דירה –

העלות האמיתית של דירה

 בדיקות שחייבים לעשות לפני רכישת דירה

רכישת דירה להשקעה

רכישת דירה מקבלן

כמה עולה מתווך? והאם כדאי?

יועץ משכנתאות – האם כדאי?