מעודכן ל-08/2021

אם חברת הבנייה טרם השלימה את הליך רישום, זכויותיכם או לא סיימה את הליך הבית המשותף, ייתכן שאתם לא רשומים כבעלי הדירה שלכם

בעלי דירות רבים בישראל אינם יודעים שבעלותם על הדירה שלהם אינה מעוגנת בחוק. גם אם אנחנו בעלי הדירה, שילמנו את תמורתה ויש לנו אפילו העתק של חוזה הרכישה,  כל עוד הדירה אינה רשומה על שמנו באגף רישום והסדר המקרקעין (טאבו) המסמכים אינם מהווים תעודה רשמית שהדירה  היא אכן שלנו. אם לא מטפלים בהקדם יש אף אפשרות למכור, לעקל או להעביר את דירתכם לידי מישהו אחר, ללא ידיעתכם – ראו הוזהרתם.

נכון לשנת 2021, במדינת ישראל יש כ-400 אלף דירות בבתים משותפים ובצמודי קרקע, שהזכויות בהן טרם נרשמו בפנקסי המקרקעין (טאבו). ולא מדובר בדירות חדשות בלבד אלא גם בכאלה השוכנות בבניינים בני עשרות שנים.

היעדר הרישום מערים קשיים על בעלי הנכסים ברצותם למכור את הדירות ובמעמד מכירת הדירה מקשה גם על הקונים, והרשויות מתקשות אף הן להתמודד עם הסוגיה.

מהן הסיבות לאי רישום?

הסיבה הראשונה היא שעדיין לא הסתיים הליך חלוקת הקרקע באזור. הסיבה השנייה היא, שחברת הבנייה עדיין לא סיימה את הליך רישום הבית המשותף. הסיבה השלישית היא שחברת הבנייה עדיין לא השלימה את הליך רישום זכויותיכם בדירה.

חדש באתר הון – מידע מעודכן על מחירי הדירות בעסקאות האחרונות

מה המשמעות של היעדר רישום בטאבו?

על פי חוק המקרקעין, עסקת מכר של נכס מסתיימת ברישום הזכויות בפנקסי המקרקעין. עד להשלמת הרישום נתפס חוזה המכר כהתחייבות לעשיית עסקה בלבד, כלומר לא מדובר בזכות קניינית.

הרישום בפנקסי המקרקעין, בטאבו, הוא מסמך המעגן את הבעלויות והזכויות בנכס וכל הנלווה אליו (גג, חניה, גינה וכדומה). בין היתר מצוינים בנסח הטאבו שטח הנכס ובעלי עניין נוספים השותפים במקרקעין כמו בנקים למשכנתאות, בעלי חוב וגופים אחרים המצוינים בנסח בהערות אזהרה.

זכות בטאבו היא הראיה לבעלות על הנכס. כלומר, אם מתגלעת מחלוקת בנוגע לזכויות בנכס, יש משמעות רבה לכך שהזכות רשומה בטאבו. בנוסף לכך, יש משמעות רבה לקשר הקנייני והתכנוני: ייתכן שבמרוצת  השנים בוצעו בנכס שינויים או הרחבות שלא ניתן לעקוב אחריהם. היעדר הרישום בטאבו הופך את כל נושא הבקשות להיתרים למורכב הרבה יותר. כיום אין תיאום בין מוסדות התכנון לבין הקניין. הוועדות המקומיות מנפיקות היתר בנייה, במקביל מקדמים הליך של רישום בית משותף, ואין קשר בין הדברים.

מכאן, דירה שלא רשומה עלולה להיות מוקד לסכסוכים. בעת קניית נכס שלא רשום בטאבו, אין לקונה אפשרות לדעת מה קנה, והוא אינו מוגן על ידי תקנת השוק. גם מבחינת הנושא של זכויות לבנייה לגובה, כמו למשל במקרים של התחדשות עירונית, כשאין רישום לזכויות ולהצמדות, יש בעיה קשה עם רישום זכויות הבנייה.

מי אחראי לרשום את הבעלות שלכם על הדירה?

חברת הבנייה

כשאתם רוכשים דירה חדשה מקבלן, החברה ממנה נרכשה הדירה, אחראית כלפיכם לסיים את כל הליכי רישום החלוקה, תשריט וצו הבית המשותף (אם קיים) וכן היא אחראית להליכי רישום הזכויות של הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). לצורך רישום זה גובה החברה, בדרך כלל, מהרוכשים תשלום מראש עבור הוצאות הרישום (במסגרת השכר טרחה שאתם משלמים עבור עורך הדין של הקבלן).

כך או אחרת, ההליך הזה לוקח זמן. עד לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין אצל חברות הבנייה יש רישום פנימי, האמור לשקף את המכירה לרוכש הראשון, את העברת הזכויות מרוכש אחד לאחר וכן שינויים שונים החלים במשך הזמן (ירושה, משכנתא וכו').

משרד הבינוי והשיכון 

משרד השיכון בין היתר עוסק ואחראי על רישום הדירות.  המשרד אחראי להליכי חלוקה באתרים שנבנו ביוזמתו כאשר יש בהם יותר מחברת בנייה אחת. במצב כזה, מעורבותו נדרשת כדי להתאים ולחלק את הקרקעות בין החברות ולרשום את הדירות כהלכה.  כמו כן, המשרד עוסק ברישום שיכונים ציבוריים. וכי רלבנטי לרוכשי דירות – המשרד עוקב  אחר ביצוע הליכי רישום זכויות של רוכשי הדירות. למעשה, האחריות היא על האגף לרישום והסדר מקרקעין (טאבו) שאמור לפקח על הרישום של הדירות על ידי חברות הבנייה.

רמ"י

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)  לשעבר מינהל מקרקעי ישראל, מנהלת את רוב הקרקעות במדינה. כדי להירשם כבעל זכויות בדירה הבנויה על קרקע שבניהול רמי יש לקבל את הסכמתה ואישורה.

גורם נוסף שעוסק ברישום הוא  המרכז למיפוי ישראל (מפ"י). המרכז מאשר לרישום מפות חלוקה, המתארות את גבולות החלקות בהתאם לתכניות החלוקה.

הטאבו

הגוף החשוב מבחינתכם לבירור מצב הזכויות שלכם על הדירה, ולהבין את מעמדכם כמחזיקי הדירות הוא הטאבו. חוק המקרקעין קובע, כי כל רכישת דירה או נכס נדל"ן מקבלת תוקף סופי רק לאחר שנרשמה בפנקסי המקרקעין. את פנקסי המקרקעין מנהל האגף לרישום והסדר מקרקעין (טאבו).

על פי חוק רשאי כל אדם לעיין בפנקסי המקרקעין ולקבל נסח רישום המעיד על הרישום בהם. האגף לרישום והסדר מקרקעין פועל באמצעות לשכות רישום אזוריות. אתם צריכים להזמין (אפשר באינטרנט) או לגשת לטאבו ולהוציא את הפרטים על הנכס שלכם. אם לא נרשמתם עדיין כבעלי הנכס, תפנו לחברה הקבלנית ותבדקו איפה הליך הרישום נמצא? זה חשוב כי אם  הדירה לא תירשם על שמכם, אז תתקשו למכור אותה, ומעבר לכך – רישום שגוי או לא מלא הוא פתח למניפולציות ומעשי רמאות. אתם לא רוצים לקום בבוקר ולגלות שהדירה לא רשומה על שמכם.

כמה עולה הרישום בטאבו?

רישום זכויות בבתים משותפים – עיקר ההוצאה לרישום הזכויות משולם בדרך כלל, בעת רכישת הדירה, ולכן התשלום הוא עבור הוצאות הכרוכות בסיום ההליך ועלותן 126 שקל.

רישום זכויות בבתים של "בנה ביתך" – רמ"י מטפלת ברישום החלוקה במכרזי בנה ביתך, לבנייה עצמית של יחידים. עלות החלוקה  ורישום הזכויות (במידה ונעשה ע"י המינהל) תיגבה מן הרוכשים. ויש לפנות אליו לבירור העלויות. מדובר על עלויות של לכל היותר מאות שקלים בודדים.

מה חשוב לדעת לפני ששוכרים דירה?

מחיר למשתכן: בפריפריה סיכוי גבוה יותר לזכות בדירה קרובה לבית