החשש הגדול של דיירים בהתחדשות עירונית הוא קריסת קבלן המעכבת את הפרויקט, בנקים או חברות ביטוח חלשים מדי שלא יעמדו בערבויות. החשש מוצדק עקב קריסת חפציבה ב-2007, אלא שמאז תוקן חוק המכר במטרה להגן על כספי הרוכשים. עם זאת רוכשים רבים מאוד לא יודעים שבמקרה קיצון שבו הבנק משלם דמי הערבות בעקבות פשיטת רגל של הקבלן – על פי חוק הם צריכים לשלם מס גבוה הפוגע בגודל הפיצוי, שהוא למעשה שווי הדירה החדשה.

כך  אם קיבלתם את הערבות,  החוק יכול לראות בה "זכות אחרת במקרקעין", המחויבת במס גבוה .במקרה  שהייתם מקבלים דירה, הייתם נהנים מפטור ממס שבח עבור הדירה החדשה, ללא תלות בשווייה. שיעור המס הוא עד 50% משווי הדירה שנהרסה בפיניו-בינוי, בהתאם לשנת הרכישה של הדירה הישנה. ככל שמועד הבנייה רחוק יותר, שיעור המס יהיה גבוה יותר.

ברשות המסים סבורים שהם יכולים לפרש את קבלת דמי הערבות כקבלת תשלום עבור מכירה של דירת מגורים. עם זאת, הרשות לא מכירה באירוע כזה כאירוע של מכירת דירה המחויב במס קטן יחסית או בפטור. לפי רשות המסים,  ניתן יהיה לבחון, באופן פרטני, את זכאותו של כל אחד מבעלי הדירות לנצל פטור אישי מכוח החוק או את זכאותו לחישוב המיוחד המוענק לדירת מגורים מזכה חייבת.

ובכל זאת יש גם מיסוי אחר, שמעניק פטור לדירה יחידה, אבל רק עד 2.14 מיליון שקל, שכן הרשות יכולה להפריד בין שווי הדירה לבין שווי זכויות הבנייה שמעלות את ערך הנכס. מעל סכום הפטור ישנו מס שיכול להגיע עד 50%. במכירת דירת מגורים יחידה רגילה ישנו פטור עד שווי של 4.5 מיליון שקל.

במצב הנוצר לאחר מס במקרים רבים לא רק שהקונה לא יכול לרכוש דירה בשווי הדירה החדשה אלא גם בשווי הדירה הישנה. בכל זאת נציין שמדובר באירוע נדיר, משום שלרוב הבנק יעדיף להחליף יזם משלם את הערבות , כך שהדירה תתקבל והכסף נשמר.

פסיקה

בפסק דין של ינבסטלום הולדינגס בע"מ נגד ספריית יפת בע"מ מ-2016 קובע בית המשפט העליון, כי מימוש ערבות בנקאית, שניתנה להבטחת קבלת שירותי בנייה בדרך של עסקת קומבינציה אשר לא יצאה אל הפועל, מהווה תמורה ממכר מקרקעין, ובגינה יש להוציא חשבונית מס (וגם לדווח עליה למנהל מיסוי מקרקעין).

מיסוי מקרקעין סירב לקבל עסקה שבוטלה וישלם 30 אלף שקל

קריסת קבלן אינה כוח עליון