מה המחיר של דירה? לכאורה, שאלה פשוטה - מחיר הדירה הוא הסכום שאתם עומדים לשלם למוכר הדירה. זה אולי נכון, אבל בעסקת רכישת דירה יש עלויות נלוות נוספות שיש לקחת בחשבון - מס רכישה, דמי תיווך ועוד (פירוט מלא בהמשך), שבפועל מגדילות את ההוצאה הכוללת על רכישת דירה באחוזים
מעודכן ל-11/2021
מה המחיר של דירה? לכאורה, שאלה פשוטה – מחיר הדירה הוא הסכום שאתם עומדים לשלם למוכר הדירה. אבל זה נכון חלקית כי בעסקת רכישת דירה יש עלויות נלוות נוספות שיש לקחת בחשבון – מס רכישה, דמי תיווך ועוד, שבפועל מגדילות את ההוצאה הכוללת על רכישת הדירה באחוזים רבים. בקיצור, המחיר הכולל של דירה הוא לא רק מה שאתם סוגרים עם המוכר, לפעמים זה יכול להיות בעשרות אחוזים מעבר למחיר הזה, ולרוב זה מייקר את הדירה בסדר גודל של עד 10%. ורגע – זה עוד לא הכל, יש גם את המימון – הריבית שאתם משלמים על המשכנתא, וכאן מדובר בכסף גדול שתלוי כמובן בגודל המשכנתא ובמסלולי המשכנתא – זה כשלעצמו מגיע לרוב למעל 10%.
והנה פירוט העלויות הנוספות:
מס רכישה – מס רכישה הוא מס מוזר, אחרי הכל מס משלמים על רווחים, ובעסקת רכישת דירה אין לרוכש רווחים, ההיפך – יש לו רק הוצאות, אז על מה המס? אבל יש מס, והבעיה היא שבמקרים רבים של רכישת דירה ראשונה, רוכשים רבים בכלל לא לוקחים אותו בחשבון פשוט בגלל חוסר ידיעה.
את מס הרכישה משלמים בהתאם למדרגות מס רכישה ולתנאים מסוימים שקבועים בתקנות מס הכנסה. אם הדירה הנרכשת היא הדירה היחידה של הרוכש, אזי התשלום הוא לפי מדרגות מס רכישה נמוכות יותר מאשר אם מדובר במשקיע, כלומר מי שרוכש יותר מדירה אחת. מדרגות מס רכישה מתעדכנות מדי חצי שנה, על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים. כאן, תוכלו לראות את המדרגות המעודכנות, וכאן, בעזרת מחשבון מס רכישה, תוכלו לחשב את המס שלכם –
מס רכישה דירה שנייה – כאשר רוכשים דירה נוספת מעבר לדירה הראשונה, אזי הרוכש אינו נהנה מן ההקלה של המדרגה הראשונה ומשלם מס על הרכישה מהשקל הראשון.
מס הרכישה על דירה שנייה עבר כמה שינויים בשנים האחרונות. לפני כמה שנים הועלה המס ל-8% על מנת להכביד על משקיעי הנדל"ן ולגרום להם להפחית את הביקושים במטרה להוריד את המחירים ועל מנת שיהיו כמה שיותר דירות למי שבאמת צריך – זוגות צעירים ומשפרי דיור. אך בעקבות משבר הקורונה הופחת המס ל-5%. בנובמבר 2021 הוחלט להעלותו חזרה ל-8% על דירות שנרכשו במחיר של עד 5,348,565 שקל, ו-10% על דירות שנרכשו מעל המחיר הנ"ל. ההחלטה תישאר בתוקף למשך 3 שנים.
עם זאת, יש הקלות על מס רכישה במצבים שונים – כשמדובר בהחלפת דירות; עסקאות של פינוי בינוי ועוד; ולאנשים בסטטוסים שונים – עולים חדשים; נכים; כאלו שקיבלו את הדירה במתנה ועוד. חשוב מאוד להבין את הסטטוס האישי ולבדוק מול רשויות המס כדי לא להיתקל בהפתעות בהמשך.
דמי תיווך – רכישה דירה דרך מתווך עולה כסף. דמי התיווך אמנם יכולים עקרונית להגיע ל-3% ואף יותר מכך, אבל בפועל, ברוב המקרים דמי התיווך נעים בין 1% ל-2% מערך הדירה, כשהשיעור הנפוץ הוא 1%. אגב, העלות הכבדה הזו היתה יכולה להיחסך חלקית, שכן במקרים רבים הסתבר שהדירה שהראה המתווך היא אחת מני דירות רבות שיצאו לשוק והתפרסמו ברשת האינטרנט ובעיתונות הכתובה. מעבר לכך, מחפשי הדירות נוטים לחתום במהירות על הסכם תיווך ללא התמקחות מכיוון שלא מדובר על כסף שיוצא להם מיד מהכיס, אבל האמת היא שזה אותו הדבר – אם המתווך מוצא את הדירה המתאימה להם הם הרי ישלמו, במוקדם או במאוחר, את דמי התיווך, ולכן ההתמקחות עשויה להתברר ככלכלית מאוד – בכמה דקות אפשר לחסוך כמה אלפים טובים ואפילו רבבות.
האם כדאי לקחת מתווך? מדריך מתווך
תשלום לעורך דין – עורך דין הוא חלק אינטגרלי מעסקת רכישת דירה. הוא אמור לוודא שהדירה שאתם קונים באמת רשומה על שם המוכרים; שלא מדובר בהונאה; שהכל תקין מבחינת הרישומים. מעבר לכך, עורך הדין רושם את הדירה על שמכם. שכר הטרחה של עורך הדין נע בין 0.5% ל-2%. מרווח גדול שגדל עוד יותר על רקע הצפת השוק בעורכי דין. חשוב לבחור עורך דין מנוסה, רציני ומקצועי – יש כאלו גם ברף התחתון של המחירים.
עלויות הובלה – מעבר דירה הוא כאב ראש לא קטן, צריך לרוקן את כל החיים לתוך קרטונים, להזמין סבלים שדיוק הוא לא התכונה החזקה אצלם, לדאוג שבמעבר הכל עובר חלק – לא נשברים דברים, המקרר נכנס למעלית וכו'. זה כאב ראש של כמה ימים שמגיע לשיא ביום המעבר. וגם אז עדיין לא הכל נגמר – צריך לרוקן את הארגזים ולסדר את תכולתם בדירה החדשה. יש כיום חברות שיכולות לעשות בשבילנו הכל – לארוז את הדברים עוד בדירה הישנה, ללוות את המובילים, ולפזר את תכולת הארגזים בבית החדש – העלות הכוללת של של השירות הזה יכולה לעלות בין 5 אלף ל-10 אלף שקלים (כולל בפנים את ההובלה). אם אתם מסתפקים בהובלה סטנדרטית בלבד העלות עשויה להסתכם בין 2 ל-3 אלף שקל, אבל זה תלוי בהיקף של התכולה שאתם מעבירים, במיקום הדירה, באיזה קומה הדירה נמצאת ואם יש מעלית.
ריהוט וציוד חדש לבית – נוטים לשכוח זאת, אבל מעבר לדירה חדשה לרוב מלווה בהשקעות גדולות בריהוט וציוד חדש לבית. אם כבר עוברים, אז למה לא להחליף את הסלון שקנינו לפני 10 שנים? – זה עובר בראש של רוכשי דירה רבים וזה בסופו של דבר מגדיל את כל העלויות שמסביב לרכישת הדירה. בכמה? זה תלוי כבר ברוכשים עצמם.
שיפוץ הדירה – אם הדירה הנרכשת זקוקה לשיפוץ לפני כניסה אליה, זה כבר מייקר משמעותית את מחיר העסקה המקורי. גם כאן, השאלה איזה שיפוץ – האם הופכים את הדירה מקצה לקצה ואז היקף ההשקעה עשוי להסתכם אפילו ב-20% מערך עסקת הרכישה; או שמדובר בשיפוץ של חדר האמבטיה ואז מדובר בכמה אלפים טובים אם זה שיפוץ קטנטן עד עשרות אלפים בודדים אם מחדשים לגמרי את חדר האמבטיה.
עלויות נוספות – במעבר לדירה חדשה צריך להתחבר מחדש לכל ספקי התקשורת והאנרגיה – טלפון קווי, כבלים, רשת אינטרנט בבית, גז, מים, חשמל. זה עולה כסף, אולי לא כמו הסעיפים הקודמים, אבל זה יכול להצטבר לכמה מאות טובות עד אלפים בודדים.
עלויות מימון/ עלויות משכנתא – עלויות משכנתא הן חלק אינטרגלי מהוצאות על דירה. נכון, רוב הרוכשים לא מגלמים את ההוצאות האלו במחיר אבל כלכלית הוא חלק מהמחיר, וזה ובד כך – אתם לוקחים משכנתא בריבית, הריבית הזו היא בעצם תוספת המחיר שאתם משלמים על המשכנתא, היא גורמת לכך שאתם מחזירים בסופו של דבר לבנק המשכנתאות לא את סכום הקרן, אלא את סכום הקרן כולל ריבית. לדוגמה – לקחתם משכנתא של 600 אלף שקל וההחזר הכולל שלכם צפוי להיות 750 אלף שקל – ההפרש, 150 אלף שקל, הוא הריבית וזה עוד מבלי להיכנס לכך שיש הצמדה שצריך לקחת אותה בחשבון.
בפועל, רוב הציבור לוקח משכנתא של בין 30% ל-50% מערך הדירה שממוצע שיעור המימון מתקרב ל-50%. בפועל המשכנתא הממוצעת היא סביב 650-750 אלף שקל, ומחיר הדירה – 1.4-1.7 מיליון שקל.
על המשכנתא הזו הציבור משלם ריבית ריאלית ממוצעת (שמשקללת את כל המסלולים לרבות המסלול הזול – פריים מינוס) של 2% עד 2.5%. ומכאן שבחישוב גס נוצרות בהלוואה הזו הוצאות מימון שנתיות בתחילת הדרך של 14-15 אלף שקל – הסכום הזה משתנה על פני התקופה, ובשלב מסוים הוא מתחיל לרדת במקביל לערך המשכנתא שיורד.
על פני כל תקופת המשכנתא (לרוב סביב 20 שנה) הוצאות המשכנתא במחירים של היום מסתכמות בסכום מוערך של 140-150 אלף שקל. הסכום הזה צריך להתווסף למחיר הדירה!
מעבר לכך, יש גם ביטוחים שוטפים שקשורים למשכנתא והם גם מייקרים את ערך הדירה. במשכנתא ממוצעת מדובר על סכום מצרפי שיכול להגיע (אבל זה תלוי מאוד בלווים) לכ-10-20 אלף שקל. מעבר לכך, ישנם התשלומים החד פעמיים – שמאי, פתיחת תיק ועוד – אלו עשויים להסתכם בכ-2-3 אלף שקל (הוצאות ראשוניות).
תשלומים לקבלן – צמודים למדד תשומות הבנייה
סכום נוסף שעל רוכשי דירה לשלם הוא ההצמדות לתשלומים לקבלן. אם רכשתם דירה מקבלן אתם לרוב תשלמו את התשלומים כשהם צמודים למדד תשומות הבנייה. המדד הזה אמור לבטא את עליית תשומות הבנייה לקבלנים, ולכן נהוג להצמיד את החובות לקבלנים למדד זה. המדד עולה בשנים האחרונות יותר (הרבה יותר) ממדד המחירים לצרכן. רבים מהרוכשים היו מעדיפים הצמדה למדד המחירים לצרכן. מסתבר שבמקרים מסוימים זה אפשרי כחלק מהמו"מ עם הקבלן, שכן אין ממש הצדקה להצמדה למדד תשומות הבנייה. נכון שהמדד הזה קרוב לעלויות של הקבלן, אבל יש עיוותים – ההוצאות של הקבלן לא מורכבות רק מעלות הבנייה אלא גם מהקרקע והרווח היזמי. ברגע שמצמידים את כל הסכום למדד תשומות הבנייה מתקבלת הטיה כלפי מעלה – הרוכשים משלמים יותר מאשר ההתייקרות של ההוצאות.
בכל מקרה, בעת רכישת דירה מקבלן יש לקחת בחשבון את התייקרות הדירה כתוצאה מהתשלומים הצמודים וזה יכול להגיע לסדר גודל ממוצע של 1% פלוס – כלומר בדירה ממוצעת עוד תשלום של 10-15 אלף שקל (בהנחה שחלק מהסכום שולם כבר בשלב ההתחלתי).
כל הסעיפים המפורטים מביאים לכך שמחיר הדירה שאתם רוכשים הוא לא רק הסכום שאותו אתם משלמים למוכר הדירה, יש הרבה הוצאות נוספות, שעשויות להגדיל את מחיר הדירה ב-15%-25% ואף למעלה מכך!
מדריכים נוספים
מה עדיף – ריבית קבועה או ריבית משתנה? – שלא יעבדו עליכם!
ההבדלים בין ריבית קבועה צמודה לריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)
לקחת משכנתא ב-100% מימון – אל תנסו בבית