לכאורה דירת מגורים פטורה ממס שבח לפי סעיף 1 לחוק מרקרקעין: "
“דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה”
אבל לא בכל המקרים החוק החדש קובע כי מי שימכור דירה החל מיום 1.1.2014 ישלם מס שבח בשיעור של עד 25% על כל השבח שצברה הדירה מיום רכישתה ועד ליום מכירתה, ואולם אם רכש דירה לפני יום המעבר הוא יהיה פטור ממס שבח על השבח שצברה הדירה עד ליום המעבר וישלם מס שבח בשיעור מלא רק על השבח שנצבר מיום המעבר ואילך. וזה לא הכל, רשות המסים אימצה מבחן חדש לזכאות להטבות מס של דירות מגורים -והתנאי הוא שהשימוש בהן תואם את דיני התכנון והבנייה. כך אם יש חריגות בנייה או בנייה לא לפי התקן יבוטל הן הפטור והן המס המופחת על דירות מגורים.
החריגות כוללות תוספות לא חוקיות, דירות שלא מוגדרות למגורים ולא הוסדרו בחוק, למשל דירות המוגדרות מחסן או חדר כביסה. אלו ישלמו מס שבח בשיעור גבוה, בין 25% ל-40%.
אחד הדברים המעצבנים בביטול הפטור, אליבא רשות המסים, הוא שמדובר גם על חריגות שנעשו שנים אחורה, למשל מרפסת שנסגרה לפני שלושים שנה. מדובר בשינוי חדש שהחילה רשות המיסים. עד עתה דירות מגורים הוגדרו כדירות ששימשו למגורים בפועל בלי שום התייחסות לתוכניות בנייה והיתרים. החדשות הטובות הן שמדובר בפרשנות מרחיבה של החוק ואין לה ביסוס בחוק, כך שהמחוקקים או שופטים יכולים לסבור אחרת.
