מדריכי דירה ומשכנתא    

כמה זמן בניין מחזיק – ומי אחראי לפצות במקרה שהוא מתמוטט?

מעודכן ל-09/2021

בתים ישנים יכולים לשרוד אלפי שנים ללא תחזוקה, אבל בתים צעירים עם שיטת בנייה גרועה ותחזוקה לקויה לא יחזיקו מעמד לאחר קריסת הבניין בחולון ופינוים של בניינים נוספים בבני ברק ובקריית שמונה, בדקנו מה מידת הסכנה שאורבת לדיירי בניינים ישנים במצב רעוע, וגם – האם חברות הביטוח הן כתובת לפנות אליה במקרה שהבניין יתמוטט?

גרים בבניין ישן? דברים מתחילים לדלוף? חלקים מתחילים להתפורר. כמה זמן הוא ישרוד? האמת היא שאין תשובה ברורה לכך. בית משופץ ומתוחזק יכול להחזיק גם מאות שנים. אם נחשוב על מנזרים וכנסיות שעדיין מתקיימת בהם פעילות, יש כאלו שקיימים מהמאה השישית לספירה ועדיין עומדים על תילם בבטחה.

תהליך הריסה של הבניין מתבצע כאשר הדיירים כבר מתחילים לעוזב את הבניין עקב בלאי, חוסר שיפוץ והרבה החלפות ידיים בלי שייכנסו דיירים חדשים לבניין המוזנח. אז הבניין מועמד להריסה.

על פי המכון הלאומי לחקר הבנייה, מרבית המבנים והבניינים שיתוכננו וייבנו בשנים הקרובות ימשיכו לשרת את הציבור גם במאה הבאה. לצידם של הפרויקטים החדשים ימשיך להתקיים חלק ניכר של המבנים והבניינים שהוקמו במהלך עשרות השנים האחרונות של המאה הקודמת.

הסיבה המרכזית של הרשויות להכריז על בניין כמבנה מסוכן היא היחלשות מסוכנת בעמידות שלד הבניין לעומסים, במקום אחד או בכולו, והיחלשות זו עלולה לגרום להתמוטטות הבניין על יושביו.

הזדקנות של בניין לפי החוקרים מתחילה לאחר חמישים שנה ודורשת שיפוצים מסיביים. אבל יש לציין שרוב הבניינים ימשיכו לחיות עוד הרבה שנים אחרי שלב זה, ובניינים צעירים לא מתוחזקים יכולים להחזיק גם הרבה פחות מכך.

מלבד התחזוקה, דבר נוסף שקובע את שרידות הבניין הוא שיטת הבנייה. מפתיע שדווקא הבנייה הכפרית העתיקה מחזיקה אלפי שנים ללא שיפוץ, והסיבה היא פשוט בחירה טובה של חומרים וטכניקות בנייה נכונות.

על בנייה מודרנית עדיין אין לנו מספיק נתונים, אבל לפי כל המומחים גם כאן השאלה היא לא כמה זמן אלא מה חומרי הבנייה והטכניקות. כך למשל ידוע ש-38% מהבתים בארצות הברית נבנו  לפני שנות השבעים ומחזיקים יותר מחמישים שנה. חזית הבניין יכולה גם לא להשתנות במשך אלפי שנים.

אסור לסמוך על הביטוח

לאחר אירוע הקריסה של בניין הדירות ברחוב סרלין בחולון, פנו בעלי הבתים לחברות הביטוח כדי להפעיל את הפוליסות, אך התביעות של חלקם נדחו, בין היתר בטענה שהדיירים לא עדכנו שהבניין הוכרז כמסוכן, וזאת למרות שחלפו כ-30 שעות בלבד מרגע ההכרזה של כוחות כיבוי האש והעירייה על מסוכנות הבניין ועד לקריסתו.

לכל הדעות, מדובר בפרק זמן קצר מאוד. חוק חוזה ביטוח לא מגדיר את פרק הזמן להודעה על שינוי בסיכון מצד המבוטחים, אך הוא מגדיר את חלקה של חברת הביטוח, ודווקא הגדרה זו יכולה לשלול את דחיית התביעה: "תוך 30 ימים מהיום שנמסרה למבטח הודעה על שינוי מהותי או מהיום שנודע לו עליו בדרך אחרת, לפי המוקדם יותר, וכל עוד לא קרה מקרה הביטוח, רשאי המבטח לבטל את החוזה בהודעה בכתב למבוטח", נכתב בחוק. כלומר ייתכן שקרות מקרה הביטוח יש בו כדי לבטל את הטענה, בעיקר כאשר כבר מיום שבת, כלומר שעות רבות לפני הקריסה, דווח על מסוכנות הבניין ועל כך שהוא פונה.

מלבד הטיעון שהעלו בחברות הביטוח לגבי החמרת הסיכון שעליו נודע לדיירים, עלו בענף הביטוח עוד לפחות שתי סיבות שיכולות למנוע מהן לשלם פיצוי. במסגרת פוליסות הביטוח מציינות חברות הביטוח רשימה של חריגים אשר יפטרו אותן מהחובה הביטוחית. חריגים אלו, בחלק מחברות הביטוח, מוציאים מחוץ לסיבות לקרות האירוע הביטוחי המחייב בתשלום תהליכים ארוכי טווח כמו בלאי של המבנה ואף תזוזה או גלישה של הקרקע אשר גרמו לנזק למבנים. סיבות אלה דורשות כמובן הוכחה מצד החברה כי אכן הן שגרמו לקריסת הבניין.

פוליסת הביטוח לא כוללת קריסה

בישראל פחות ממחצית מהדירות מבוטחות בביטוח מבנה. אלה שמבוטחות, מבוטחות בפוליסת דירה תקנית, וכל חברת ביטוח יכולה להוסיף או להחריג כיסויים וסיכונים, כפוף לאישור רשות שוק ההון ובהתאם לבקשת המבוטח עבור חלק מהכיסויים. למעשה, מבין דיירי הבניינים שנהרסו, רק מעטים היו מבוטחים.

המקרה בחולון עורר את המודעות לקיומו של כשל בפוליסות התקניות, שאזרחים רבים מחזיקים בהן. הציבור לא מודע לעובדה שהן לא מכסות סיכון שעלול להיות נפוץ מאוד בעיקר ביחס לבניינים שנבנו לפני 50 שנה או יותר. מדובר בכשל חמור הגורם לחשיפה בקנה מידה עצום, שיש בו כדי לעורר קול זעקה במטרה שהרגולטור, רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון, תתקן את הפוליסות התקניות.

ואכן, הרגולטור המפקח על חברות הביטוח כבר עומד בקשר עם חברות הביטוח, והמסר של הרשות לחברות הוא לסייע למבוטחים שנותרו ללא קורת גג, גם אם התשלום הוא לכאורה לפנים משורת הדין, ולאחר מכן לבחון את נושא האחריות לאירוע.

על שיטות בנייה אפשר לקרוא כאן:

שיטות בנייה פעם והיום