יש לכם משכנתא? ככה תדעו אם צפויה עלייה בהחזרים; והאם יש דרך למנוע את העלייה הצפויה?
לרובנו יש משכנתא – יש כאלו שעוד שנים בודדות מסיימים את התשלומים, לרוב יש משכנתא של 15 עד 20 שנה, ויש כאלו שיש להם מעל 25 שנה. הרבה זמן, ובזמן הזה אסור לנו לשקוט על השמרים. משכנתא צריכה מעקב באופן שוטף.
עם קבלת המשכנתא – אתם קובעים (תחת המגבלות) את גובה המשכנתא, את המסלולים השונים (ריבית קבועה, ריבית משתנה, ריבית צמודה) ואת תקופת המשכנתא. בהתאמה נקבע גובה ההחזר החודשי שלכם. זו תורה שלמה וצריך ללמוד אותה היטב לפני שבוחרים – הבחירה שלכם תלווה אתכם תקופה ממושכת, ולכן החשיבות – איזה מסלולי משכנתא לבחור גדלה.
גם אחרי שלקחתם את המשכנתא ועברתם לדירה, חשוב שתהיו מודעים למסלולים שלכם והתלות שלהם בנתונים המקרו כלכליים. אתם יכולים לשנות מסלולים, לעבור ממסלול שנראה יקר, למסלול אחר. קיימת גמישות, אם כי, לא מוחלטת, יש מסלולים עם תחנות יציאה, יש מסלולים שמחייבים בקנס יציאה. אבל בהינתן שמשכנתא כיום מורכבת מכמה מסלולים, הרי שיש כמעט בכל נקודת זמן מרווח תמרון במשכנתא.
הריבית עולה – ההחזרים עולים
הגמישות הזו מאפשרת לכם להיערך, באופן מסוים, למצב שהריבית על המשכנתא שלכם מתייקרת ובהתאמה התשלומים צפויים לעלות. ונדגים – על פי הנתונים של הגורמים הכלכליים, הריבית אמורה לעלות, ולכן יש סיכוי טוב שבהתאמה ריבית המשכנתא תעלה. הריבית היא הרי הבסיס לקביעת ריבית המשכנתא. זה לא מתאם של 100%, אבל יש כמובן קשר הדוק בין הריביות.
ריבית גבוה יותר משמע – החזרים גבוהים יותר. ולכן חשוב לנסות ולבדוק אם ניתן להתכונן במשכנתא שלכם כדי למנוע את העלייה הצפויה בהחזרים.
ראשית, חשוב לדעת מאיפה הנתונים הכלכליים והתחזיות ועד כמה הם אמינים – אל תרוצו לשנות את המשכנתא אחרי כל כתבה בעיתון על כלכלן שחושב ומעריך שהריבית תעלה. אבל אם מדובר בהערכות רשמיות של בנק ישראל (מתפרסמות באופן שוטף בתקשורת ובאתר בנק ישראל), או בהערכות של כלכלני הבנקים והגופים הפיננסים המובילים – אז סביר להניח שהערכות המומחים האלו יתקיימו.
שנית – גם אם מדובר בהערכות של מומחים – לא בטוח שכדאי לעשות שינוי במסלולים. וגם אם נניח שאתם מבינים שהריבית בכיוון מעלה, ההחלטה מה לעשות עם המשכנתא היא לא פשוטה. לכאורה, כדאי לעבור למסלול שלא מושפע מהשינוי בריבית – מסלול בריבית קבועה. אלא שבמקרים רבים הציפיות המוקדמות להעלאה בריבית כבר מגולמות בנתוני המסלולים השונים כך שגם אם ניתן לעבור מסלול , ייתכן שהמסלולים בריבית קבועה לא אטרקטיביים.
ההחלטה מה לעשות בהינתן שקיימות הערכות מבוססות שהריבית תעלה, קשורה בפרמטרים שונים – כאלו שקשורים למצב השוק – מתי הריבית צפויה לעלות? בכמה היא צפויה לעלות? וכאלו שקשורים לשוק המשכנתאות ולמשכנתא הספציפית שלכם – מה הריבית והתנאים במסלולים הרלבנטיים, ביחס לתנאים במסלולים של המשכנתא שלכם?.
כך או אחרת, אתם יכולים, באם זה מתאפשר על פי תנאי המשכנתא, לפזר את המסלולים מחדש, כלומר לפעול עם תמהיל חדש לגמרי, או לשנות מרכיב בודד של התמהיל. ככל שעליתם על השינוי הצפוי מוקדם יותר כך הרווח שלכם משינוי המסלול יהיה גבוהה יותר.
כיום מדברים בבנק ישראל על העלאת ריבית בתחילת השנה הבאה. אבל, תחזית זו רק תחזית. זה יכול להתממש מוקדם יותר וזה יכול שלא להתממש. אם אתם בהינתן האינדיקציות מבנק ישראל וממה שאתם קוראים מכלכלנים אחרים ואפשר גם להיעזר בסקירות הבנקים וגופי ההשקעות, סבורים שהעלייה תהיה משמעותית, אז המשמעות שההשפעה על ריבית המשכנתא צפויה להיות משמעותית. ואז כדאי לכם לבדוק את הריביות הקבועות. ייתכן שבהינתן הערכה שלכם, כדאי לכם להעביר חלק מהמסלול המשתנה לקבוע.
עם זאת, ריבית המשכנתא אמנם מושפעת מהריבית עצמה, אבל גם מפרמטרים נוספים כמו מצב שוק הדירות, ביקוש והיצע בשוק המשכנתאות ועוד.
בשורה התחתונה, אתם תוכלו לדעת מה התחזית לגבי הריבית, אתם תוכלו לפעול ולשנות את המסלולים (להעלות את המרכיב הקבוע), אבל אף אחד לא נביא. אף אחד לא יודע להגיד היוםאם המהלך הזה בסיכום הכולל יהיה משתלם.
השלבים בלקיחת משכנתא:
מה ההון שלכם, וכמה משכנתא תוכלו לקחת?
מה הבנק בודק ומה זה אישור עקרוני – שלב חשוב, אתם מגישים את הבקשה, איך מגישים? מה מגישים? טפסים? נתונים? ומה בכלל הבנק בודק ואיזה סוג של אישור הוא מספק (או לא מספק)?
בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא, וכמה עמלת פירעון נשלם?
למדריכי משכנתא נוספים –
מה זה מדד תשומות הבניה ואיך הוא קשור לעיתוי לקיחת המשכנתא
למדריכי רכישת דירה –
בדיקות שחייבים לעשות לפני רכישת דירה