חריגות ביניה הן בנייה או שינויים בנכס שהתבצעו ללא קבלת אישור. הרבה מאד אנשים לא יודעים, אבל ביצוע חריגת בנייה היא הפרה על חוק התכנון והבנייה והיא עלולה לגרור אחריה הגשת כתב אישום פלילי והעמדה לדין.  לאחרונה אישרה הכנסת תקנות חדשות אשר מאפשרות הטלת קנסות מנהליים על מפרי החוק.

איזה סוגים של חריגות בנייה קיימות?

קיימים סוגים שונים של חריגות בנייה. רוב חריגות הבנייה הן תוספות והרחבות שנעשות ללא קבלת אישור או שהן חורגות מהאישור שניתן להן. גם סגירת חללים, הוספת תקרות או חלוקת גובה של חלל, בניית מחסנים, קירוי של פרגולה ועוד.

סוג נוסף של חריגות בניה מתייחס בחריגה מגבולות המגרש, חריגה בגובה המבנה, חריגה מאחוזי הבנייה המותרים, שינוי ייעוד של שטחים ללא היתר ועוד. אלו חריגות אשר מבוצעות בדרך כלל בשלב הבנייה והן נחשבות לחמורות במיוחד.

ישנן חריגות בניה שנחשבות קלות כמו סגירת מרפסת, שינוי סוג מדרגות, בניית גדר, התקנת מזגנים, הפעלת עסק במקום שאין לו היתר לכך וכו'. לעתים קרובות ניתן להכשיר חריגות קלות בדיעבד ועל כך נרחיב בהמשך.

סוג נוסף של חריגות הוא שימוש בנכס באופן המפר את ההיתר שניתן לו. הכוונה היא לפיצול דיר על מנת ליצור ממנה מספר דירות להשכרה, הפעלת גן ילדים בבניין משותף ללא היתר, הפיכת שטח שירות לשטח עיקרי וכו'.

כדאי להימנע מראש

לפני שמבצעים שינוי בנכס כדאי לבדוק האם השינוי מצריך אישור. בדיקה מוקדמת יכולה לחסוך הרבה מאד כאב ראש ועוגמת נפש מאוחר יותר. כדאי להזמין איש מקצוע כמו מהנדס או אדריכל על מנת שיחווה את דעתו המקצועית וידריך אם ואיך  ניתן להתחיל את הבניה.

לאחרונה נוספו תיקונים לחוק התכנון והבניה אשר מקלים ומזרזים את תהליך קבלת האישורים. לפי תיקונים לא כל שינוי קטן מחייב היתר ולסגירת מרפסת והוספת מעלית קיים מסלול מהיר.

היתר בדיעבד

בניה ללא היתר עלולה לגרור אחריה צו הריסה מנהלי ואפילו כתב אישום פלילי. אבל, במקרים רבים, ניתן להגיש את הבקשה להיתר גם לאחר ביצוע חריגת הבניה. הוועדה המקומית יכולה להוציא היתר לשימוש חורג מתוכנית הניתן בדרך לזמן מוגבל של כשנה. היא יכולה גם לתת היתר לשימוש חורג מהיתר קבוע אשר אינו מוגבל בזמן בדרך כלל ויכול להיות שהמגיש יידרש לבצע שינויים בנכס.

הגשת הבקשה להיתר בניה, תוצג ברוב המקרים בתור תשריט להיתר ויהיו בה פרוט זכויות הנכס ובעליו, וכן את אחוזי הבניה המותרים בו וחישוב שטחי הבניה הקיימים בנכס, שרטוט של החרגישה שעבורה מבקשים את ההיתר וכו'. לוועדה ישנה האפשרות לבקש אישורים נוספים למשל מרשות מקרקעי ישראל, פיקוד העורף, חברת החשמל וכו'.

כמו כן, צריך להוכיח כי חריגת הבניה לא מפריעה לשכנים.

האכיפה והעונשים על חריגות בניה

כאמור, חריגות בניה עדיין נחשבות עבירה פלילית ועבירה עליהן עלולה להוביל לכתב אישום והעמדה לדין פלילי. במאי 2018 אישרה הכנסת הטלת קנסות מינהליים על עבירות בניה ושימוש חורג. על פי התקנות החדשות, גובה הקנסות נע בין 8,000 ל-300 אלף שקל. תקנות אלו לקראת סוף 2018. תקנות אלו באות להחליף את ההליך המשפטי הפלילי שהיה נהוג עד כה והן אמורות לפשט ולזרז את הליך האכיפה בנושא. עוד נקבע כי כי תישלח התראה המאפשרת למפר החוק לתקן את חריגת הבנייה לפני הטלת הקנס.

בתקנות החדשות קיימת חלוקה למספר קטגוריות של עבירות: עבירות בנייה ועבירות שימוש חורג, עבירות הנעשות באדמות מוגנות כמו שמורות טבע וכן עבירות הקשורות לגודל הנכס. עבירות קטנות של עד 25 מ"ר אינן כלולות בתקנות החדשות ועבירות בנכסים למגורים יהיו נמוכים ב-50% מהקנסות שיושתו על עבירות למטרות מסחריות. חברות ייקנסו בכנס כפול מאנשים פרטיים. על פי התקנות קנס של 25 אלף שקל יוטל על עבירות בשטח של עד 25 מ"ר, 50 אלף שקל על עבירות של בין 25 ל-50 מ"ר, על עבירות בשטח של 75 עד 100 מ"ר יוטל קנס בגובה של 200 אלף שקל ועל עבירות של מעל ל-100 מ"ר הקנס יהיה 300 אלף שקל. על חברות יוטל כפל קנס כך שהוא יכול להגיע במקרים חמורים עד ל-600 אלף שקל.

מה לבדוק כשקונים דירה?

כאשר קונים דירה מקקבלן, חשוב מאד לבדוק האם הבניה נעשתה לפי ההיתר ושהקבלן לא ביצע חריגות בניה. דוגמא לחריגת בניה כזאת היא, למשל, מכירת חדר בדירה כחדר שינה בעוד בהיתר הבניה הוא מוגדר כשטח שירות ולא שטח עיקרי.

כמובן שבדיקה כזאת צריך לעשות גם כשקונים יד שניה. יש הרבה אנשים שמזלזלים בעניין אבל חשוב לדעת. העירייה/המועצה המקומית יודעת על כל עסקת מכירה וקניה של נכסים בשטחה, ושולחת לאחר אכלוס הדירה פקח מטעמה על מנת לבדוק שאין בדירה חריגות בנייה. חשוב מאד לסכם את העניין עם המוכר לפני החתימה על ההסכם ולדרוש ממנו החזרת המצב לקדמותו. ניתן גם לבקש מהמוכר שיוציא היתר לחריגה אך זהו הליך  ארוך שהופך את הבקשה ללא רלוונטית.

היטל השבחה על חריגות בניה

אם חריגת הבניה שעליה ניתן היתר העלתה את שווי הנכס, ייתכן מאד שהעירייה תדרוש היטל השבחה. גובה ההיטל נקבע על ידי הערכת שמאי אשר קובע בכמה עלה ערך הנכס. היטל ההשבחה הוא בגובה 50% מערך ההשבחה. זאת אומרת, אם בעקבות סגירת מרפסת נוסף חדר לבית, וכתוצאה מכך עלה ששווי הדירה ב-200 אלף שקלה, ייתכן שמקבל ההיתר יקבל דירשה לתשלום היטל השבחה בגובה של 100 אלף שקל.

אם כן, חריגות בניה עלולות לסבך את בעל הנכס בנקיטת הליכים לא פשוטים ובתשלום קנסות לא מבוטלים. ההמלצה שלנו היא לעשות דברים בדרך המלך. אם אתם מתכננים שיפוץ המערב שינוי כלשהו בנכס, הזמינו מומחה שיסייע לכם לבדוק האם מדובר בחריגת בניה ובמידה שכן, ידריך אתכם אם וכיצד ניתן להכשיר אותה.

מדריכים קשורים:

בנייה עצמית – האם ניתן לקבל משכנתא בבנייה עצמית? באיזה שיעור ובאיזה תנאים? ואיך פותרים את הבעיות שבדרך?

משכנתא על קרקע ללא עלות – יש דבר כזה? כן!