חוק המכר מגן עליכם הן מליקויים בדירה והן מפשיטת רגל של הקבלן
חוק המכר (דירות) נחקק לראשונה בשנות השבעים במטרה להבטיח השקעות של רוכשי דירות.
במצב שהיה לפני החקיקה לא קיבל הרוכש שום זכות בדירה עד שזו נרשמה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. אם הקבלן פשט את הרגל לפני רישום הדירה, לא הייתה לרוכש זכות עדיפה על זכויות הנושים האחרים: ספקים, עובדים, מס הכנסה ובנקים. אפילו לאחר שקיבל את הדירה, ולאחר שכבר שילם הרוכש את מלוא הסכום בעבור הדירה, ובטרם נרשם הבניין כבית משותף, הוא עדיין היה בסכנת פינוי מדירתו אם יפשוט הקבלן את הרגל.
לפי הניסוח הראשון של החוק נקבע שיעור התשלום המרבי שמותר לקבלן לדרוש לפני מסירת הדירה כל עוד לא ביטח באחת מחמש דרכים את כספו של הרוכש.
נוסף על הבטחת כספי הרוכשים החוק מתאר את אחריות הקבלן למקרה של נזקים בדירה הנובעים מרשלנות.
ב-1990 נכנסה לחוק המכר תוספת שקבעה כי אחריות הקבלן לבנייה תשתרע עד 10 שנים, בהתאם לחלקים השונים של הבניין. בחוק מכר דירות ישנה הבחנה בין ליקוי המתגלה בתקופת הבדק לבין תקופת האחריות. תקופת האחריות היא 3 שנים לכל דבר בבניין, אך תקופת הבדק משתנה מפריט לפריט בבניין, וזאת החל משנה ועד שבע שנים. אבל ליקויים הנוגעים ליסודות הבניין ואי התאמה יסודית אינם מוגבלים לתקופה.
תוספת שנייה וחשובה לחוק היא חיוב של הקבלן לתת לרוכש הדירה בטוחות, כגון ערבות בנקאית, הערת אזהרה או ביטוח על כספים המשולמים ע"י רוכש הדירה, להבטחת מסירת הדירה לרוכש. שני חוקים אלו אינם מותנים ואי קיומם נחשב לעבירה פלילית.
מטרת החוק
החוק למעשה מבטיח את כספי הרוכש, כך שאם הפרויקט נכשל יקבל הקונה חזרה את השקעתו. החוק הורחב בשנת 2008 לאחר קריסתה של חברת הבנייה חפציבה שנה קודם לכן. עד לקריסתה הייתה חפציבה אחראית ל-10% מן הבנייה החדשה בישראל, כאשר השיטה היתה להתמקד בדירות קטנות וזולות ומכירתן ברווח נמוך מדי. באוגוסט 2007 התברר כי החברה נקלעה לקשיים כלכליים וחובותיה נאמדו ב-1.5 מיליארד שקל. עם קריסתה התברר כי רוכשי הדירות שילמו לחברה סכומים של מאות אלפי שקלים בלי שקיבלו ממנה ערבויות, כך שהם נותרו ללא הדירות וללא כספם.
המחוקק קבע חמש דרכי פעולה עיקריות להגן על הקונה:
- חובת יידוע הרוכש בדבר זכויותיו.
- הגברת ההגנה על כספי רוכשי הדירות.
- החמרת הסנקציות שיוטלו על קבלנים – כולל סנקציות פליליות.
- החמרת הסנקציות שיוטלו על בנקים המממנים פרויקטים למגורים – כולל סנקציות פליליות.
- מינוי ממונה ממשלתי אשר יפקח על הוראות חוק זה.
חובת יידוע
פעם הקונה לא היה מודע לזכויותיו על פי החוק, ולכן חל תיקון הקובע: "לא ימכור מוכר דירה לקונה, אלא אם כן הודיע לקונה בכתב, עבר במועד חתימת חוזה המכר, על זכותו על פי חוק זה להבטחת הכספים".
איך להבטיח את הכספים
עוד קבע התיקון לחוק כי לקבלן אסור לקבל מרוכש הדירה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה אלא אם כן הבטיח הקבלן את כספי הרוכש באחת מחמש דרכים:
- ערבות בנקאית: התיקון לחוק קבע כי מימוש הערבות יכול להתבצע גם ללא פעולה משפטית: "מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה".
- ביטוח הכספים בחברת ביטוח, או בקרן לביטוח הדדי שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח.
- שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתה ראשונה.
- רישום "הערת אזהרה". "הערת אזהרה", היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
- העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק היחסי מן המקרקע שעליה היא נבנית.
ערבות חוק מכר: כל מה שחשוב לדעת
ליקויים ורטיבות בדירה חדשה – מה עושים
הקבלנים יחויבו למסור לרוכשי הדירות מחירון של הפריטים המרכזיים במפרט הדירה